每经记者 吴若凡 每经编辑 魏文艺

1月27日上午，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》(以下简称《通知》),从增加二手房交易成本(增值税免征从2年到5年)、人才限购升级(人才无房补丁)、限售加码(从取得不动产证开始计算)、限售升级(10%及以下中签率项目)、关闭投机通道(落户不满5年只能买1套)等方面进一步加码房地产市场调控。

58安居客房产研究院分院院长张波向《每日经济新闻(博客,微博)》记者分析认为，杭州这一调控政策直指一二手房价倒挂所产生的投机性需求。同时针对无房家庭和高层次人才给予了更多摇号优先倾斜，亦是保障新市民居住的有效举措。预计此举对于杭州楼市长期稳定将起到一定作用，尤其对于投机性购房有着明确的打击态度，短期内也会对杭州楼市起到降温作用。

限购加码：落户不满5年只能买1套

《通知》进一步加强住房限购，落户杭州市未满5年的，在限购范围内限购1套住房。将限购范围内住房赠与他人的，赠与人须满3年方可购买限购范围内住房;受赠人家庭须符合本市住房限购政策(不含遗赠)。

对此张波指出，将落户5年内锁定限购1套，是打击炒房行为的直接体现。杭州过去一年市场热度较高，从数据来看，截至2020年底，杭州商品住宅成交量已连续6年突破10万套(2020年为115904套)。更值得关注的是，杭州核心十区的商品住宅成交均价2020年环比上涨超过13%。通过需求侧的调控，可有效抑制投机性需求的增长。

在张波看来，杭州这一政策的作用是堵漏洞，通过赠与方式来达到突破限购或者取得购房资格，尤其是政策中明确提出受赠家庭必须拥有购房资格，是明确对于“明赠暗买”的漏洞进行有效封堵。

值得一提的是，《通知》对2018年4月4日开始实施的《关于实施商品住房公证摇号公开销售工作的通知》中确定的“无房家庭”的认定标准进行了调整，新增一类无房家庭：2018年4月4日后转让杭州市限购范围内住房的，在限购范围内无自有住房记录满3年，可认定为无房家庭。

事实上，杭州在近几年的人才争夺战中收获颇丰，大量人口的流入也伴随着市场购买力不断增加。2020年杭州新引入的35岁以下大学生就超过了30万人，大量的新市民居住问题也在不断凸显。“为保障新市民的居住需求，杭州从无房户摇号优先着手，并对无房户进行了严格限定，此举效果会较为明显。”张波表示。

此外，《通知》还完善了高层次人才优先购房政策。明确自《通知》发布之日起，高层次人才转让杭州市限购范围内住房的，须在限购范围内无自有住房记录满3年方可享受高层次人才优先购房。

“从杭州2020年3月调整了高层次人才政策后，杭州的高层次人才流入速度明显加快，2020年全年累计认定A类至E类高层次人才超过2万名，引入人才后如何留住人才，更好让人才实现安居乐业，在保障高层次人才摇号优先的同时，还明确限定了其无房的背景。”张波表示，杭州此举在保障高层次人才购房需求的同时，也精准封堵利用政策进行投机的可能性。

限售升级：这种情况5年内不得转让

《通知》进一步加强住房限售，规定杭州市限购范围内，新建商品住房项目公证摇号公开销售中签率小于或等于10%的，自取得不动产证之日起5年内不得转让。优先满足无房家庭购房需求的热点商品住房项目，购房人以优先购买方式取得的商品住房，自取得不动产证之日起5年内不得转让。

在刚刚过去的2020年，尤其是上半年杭州新房摇号狂热，以远洋西溪公馆为代表的现房项目因可立即套现引发“疯狂”摇号。再加上7月24日杭州市政府被约谈，政策开始收紧，下半年杭州接连出台的两次新政可以说是“调控政策的精细化版”，表现出力度小、更灵活的特征，侧重打击“假落户、假离婚、假人才、假无房户”，其落脚点在于填补此前摇号政策、人才优先购房政策的漏洞，继续稳定市场预期。从新政落地的实际效果来看已经在市场上有了一定体现，如“万人摇”现象不再出现、无房户的中签率有所提升等。

“但由于一二手房价倒挂的存在，市场的投机性需求依然存在。为消除市场隐患，从后续交易环节进行调控，可有效引导市场预期，同时可将短期炒作性需求快速清场。”张波表示，本次杭州限售升级，可有效降低市场热度，持续房价整体稳定。

与此同时，《通知》还进一步加强税收调节，明确杭州市限购范围内，个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年。

张波表示，此举增加了交易环节的转让成本，由于强化流转环节征税，税收叠加到房价将有可能超出购房者预期，阻碍潜在需求向实际需求转化，形成二手房的降价压力，从而实现二手房市场的房价稳定。但单一靠税收政策对市场影响力度有限，结合政策中的限购和限售政策，组合力度的效力就会持久。