2021年初，由市房地产经纪行业协会举办的上海市房屋租赁行业R4专题讨论会于近期召开。

该会议以“租可租，非常租”为主题，邀请行政管理部门、专家学者、行业代表及相关服务商，共同探讨上海R4租赁地块项目中企业、协会、管理部门等各个角色如何精准发力、如何形成合力，共同促进本市房屋租赁市场的健康发展。

会上，有专家表示，租赁行业的发展作为市场导向，民营房企更高的敏感度有助于精准把握市场需求。会议认可了民营企业在R4项目开发运营过程中的特殊优势，并表示，民营房企有机会更多参与上海租赁用地项目。

目前，R4租赁地块仍处于出让和开发阶段，作为同样具备社会责任的民营房企，当拥有了参与上海租赁用地的资格和条件，该如何在入局后借助自身优势搅动租赁市场的一池“春水”?

01租赁用地向全社会开放民企入局需有较高的综合能力

作为国际化的金融大城，上海住房市场处于供需不平衡的状态，同时每年大量的新增人口流入对住房租赁市场存在庞大的需求。

贝壳研究院数据显示，2020年全国重点40城中，上海平均月租金同比上涨4.5%，位居榜首，租房市场火热他是一直持续到今年1月。

同时，上海楼市整体呈现升温态势，供需不平衡显现凸显。有项目新开盘出现认筹率达1000%的现场，13人抢一房的现象亦在上海上演。

易居研究院数据显示，截至2020年12月，上海新房库存仅760万平方米，去化周期不到9个月。而二手房去化周期更短，仅1.7个月。

而从需求端上看，上海作为全国人口净流入最大的城市，如何解决外来新增人口的住房需求在供需失衡结构下面临巨大挑战。数据统计，2013年上海新增常住人口34.72万人，2016年后保持低速增长态势，但截至2019年，平均每年仍保持3.22万人口增速。

房价不断攀升，每年大量新增住房与租赁需求，上海住房市场供需失衡的矛盾凸显，发展租赁住房市场成为解决大城市住房问题突出的有效思路。

在去年年末举行的中央经济工作会议上，会议提出，要加快完善长租房政策，土地供应要向租赁住房建设倾斜。

随着租赁市场强管控的到来，租赁行业将迎来发现新阶段。

上海作为租赁市场规模最大且模式最成熟的城市，紧跟政府发展租赁业务方向。据统计，2020年上海共完成19宗租赁住宅用地的出让。2021年1月共计会有13宗地块出让，可提供至少1.7万套租赁住房。

上海市房地产经纪行业协会副秘书长汤俊表示，市属、区属国有土地或国企土地，符合条件的都可能考虑拿出来作R4租赁用地。

此外，租赁地块是面向全社会开放的，只要符合具体项目招标要求，有意向的企业就可以通过招标流程参与，这意味着民营房企也具备参与租赁用地项目的资格。

“R4地块的合作一般会有明确的要求，符合要求企业都可以参与竞标……”汤俊表示。

对于拿地的企业需要具备的实力，上海中原市场分析师卢文曦则提醒道，进入租赁用地的开发商首先需要具备资金实力，由于租赁土地成本较低，民营房企拿地合算，但后期的运营管理则对开发商的综合能力有着较高的要求。

卢文曦同时指出，能否吸引房企投资发展租赁业务，关键仍要看金融体系的支持力度，其次资金监管等制度也亟需规范。

02经验丰富实力强劲民企入局助力租赁市场发展

2021年对租赁住房的大力发展以及市场秩序的严格规范对房企而言意味着新的赛道机会。

此前，已有民营房企通过多种渠道布局，发力租赁住房市场。

在去年福州推出3幅集体租赁住房用地后，福州龙湖十天内拿下两块土地，并在昨日表示房屋租售将成为其新的重点业务之一。

回到上海R4租赁用地上，汤俊表达了目前上海在租赁用地项目上的难点并不在建造能力，而是在项目定位和后期运维。

数据显示，TOP30房企中逾6成涉足租赁住房业务，且大多为品牌房企。在管理红利时代，各房企对自身打造产品的能力，资本管理能力愈发重视，这也意味着，在后期市场运营阶段，民企具备更多的能力优势。

目前已有大量民营房企入局长租公寓市场，并在模式创新、运营能力提升等方面取得了突出成效。从前期的开发、到后期的产品、运营维护方面，已经形成一个较完备的产业链，通过自身的经验和运营，民营企业的入局对助力租赁市场的发展提供重要力量。

上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰建议到，租赁市场是市场导向的，要发展租赁市场还需要国企民企携手推进。相对来说，国有企业具有更强的社会责任感，是稳仓石主力军;但民营企业更加灵活，效率高且市场敏感度高。双轮驱动下，租赁行业才可以发展更快。