作者： 陆瑶

长租公寓的规范政策层出不穷。而在“打补丁”之外，作为行业之本的产品与模式也在逐渐受到市场的重视。

2月以来，深圳、北京、上海、西安依次针对住房租赁市场出台政策，重点对租赁机构的资金监管提出严格监管要求，并以提供财政补助及奖励资金等形式推动各地住房租赁市场的规范发展。行业自身也在“爆雷”的冲击之下，开始重视起产品与经营模式的完善。

强监管与促供应并重

上述政策均从加强监管和支持供给两个方面，来完善住房租赁市场的发展，可以说是对2020年各地政策的延续。

根据中指研究院近日发布的长租公寓市场年度报告，在所有关于长租市场的政策中，有约四成属于市场规范类。规范的对象包括市场主体登记信息、住房租赁中介机构行为、租赁资金使用、违规和高风险经营行为等。

在今年2月份陆续出台的各地政策中，租赁资金是监管的重点内容，押金的支付方式和数额被明确规定，申请“租金贷”的行为和相关业务也被严格控制。此外，地方政策还对住房信息、租赁合同、交易服务、房屋安全、装修纠纷等各个环节作出进一步要求，并积极推动市场信息平台的完善。

由此，在监管要求之下，长租公寓市场主体将在技术层面上为信息共享提供便利，其日常经营行为将更加公开透明。旭辉领寓方面对第一财经记者表示，公司已在上海市房管局的指导下，将上海区域房源的相关信息上传至市局房源信息管理系统。同时，公司内部的技术团队已开发完成了与市局房源信息管理系统的对接接口，未来可实现房源租赁相关信息的实时交互。

魔方公寓同样也在积极响应监管方面的信息共享需求，“事实上魔方在很多城市已经实现了与住房租赁监管平台的对接，我们具备成熟的房源系统管理团队，可以配合政府和相关机构完成数据的共享共通。”魔方生活服务集团CEO柳佳对第一财经记者回应称，“在越来越多监管政策的执行之下，行业发展会更加规范，这对于一直走规范发展路线的住房租赁企业来说是机会，也是利好。”

在推动租赁供给方面，2020年已有多个地方政府下达了补助资金，并允许非住宅进入住房租赁市场。在这批今年2月份出台的政策中，深圳通过落实租赁税收优惠政策、加大公积金对住房租赁支持力度、执行居民水电气价格标准等措施为住房租赁企业提供支持。北京提出住房租赁企业可按规定享受税收、金融等优惠政策。西安更是明确了企业可获得的补助和奖励标准，符合相关要求的企业可获得每平方米200~1500元不等的奖补。

除了资金支持外，深圳还提出要推进存量房屋改造租赁住房，并建立城中村住房规模化租赁改造工作机制，以推动存量房屋和城中村住房成为有效的租赁供应来源。

回归住房租赁模式探索

在监管上“打补丁”之外，长租公寓市场也在向着多元化的方向发展，以促进整个市场体系的完善。

在产品形态方面，旭辉、恒泰等房企落地了综合型的长租公寓社区项目，在房屋之外还提供了相关产权型住宅所需的配套设施，注重景观、室外空间、智慧运营、个性化服务、社群构建等多方面的设计。“千禧一代已成为租房的主力军，带动了租赁需求的升级。在市场需求的变化下，目前市场上主流的单栋公寓已无法匹配与满足租客的需求，租赁社区产品可以填补需求升级后的市场空缺。”旭辉领寓方面表示。

据介绍，旭辉于2020年9月底开业的首个综合型租赁社区，在开业两个月后即实现了92%的出租率。另一个面向高科技人员打造的智慧租赁社区也将于今年6月落地上海张江，这也是旭辉领寓轻资产管理模式与地方政府合作的成果。

此外，面向高净值人群的“驻在LIV’N”也在2020年末迎来了它的首批客人。这个由美国长租公寓地产公司睿星资本Greystar(下称“睿星资本”)发布的品牌，将其在国内的首个项目定位于高端租赁市场，获得了相对较高的溢价率和稳健性。睿星资本大中华区董事总经理马千里对第一财经记者表示，无论租赁市场的环境如何，睿星资本对旗下长租公寓项目的处境并不会过多担忧。

“首先，长租公寓是一个刚性需求，当价格需求无法满足的时候，只需要降5%的租金就可以立即提升出租率，让更多的租客进来;其次，长租公寓有着更高的灵活度，租期从一个月到一年不等，可以根据市场情况快速调整租金水平，风险也可以分散给近500个租户，不用担心现金流会出现问题。另外，我们选择在每个圈层中做‘高端’的定位，是因为这批客户对服务挑剔，价格不敏感，这也是定位高端的一个主要优势。”马千里谈道。

而在多元产品形态、定位、客群的尝试之后，市场仍需要回归住房租赁的经营模式，对之进行探索，加固业态根基。

据马千里介绍，在整个美国长租公寓价值链上，睿星资本承担的是私募的环节。当发行公募REITs的长租公寓需要维修时，睿星资本就会买下这些资产包，维修并开发成新的长租公寓项目，当项目经营稳定后再卖给公募基金。

“如果要把长租公寓做成一个稳定的产品，需要的是时间、耐心和资本，让资产持续升值。我们目前在国内设的项目基金存续期是7~9年，我可以用这些时间优化业态，提升租金，为资产赋予更高的价值，未来退出的时候能有更高的投资收益。”马千里谈道。

有地产行业咨询人士对第一财经记者表示，在资产证券化还未全面放开的情况下，未来国内的长租公寓市场还是会回到服务本质，出现相对长期和持续的委托运营模式，将风险从运营环节中剥离。