棚改政策在我国已经实行了12年之久。总体分为两个阶段：第一阶段(2008年-2015年)属于缓慢推进时期，走的是“拆旧建新”的棚改1.0实物安置模式，是真正意义上的为破屋烂院的棚户区居民改善居住环境的民生工程;

第二阶段(2015年-2020年)是棚改迅猛发展期，其中仅15年-18年4年时间棚改开工总量就高达2442万套，累计帮助6000多万棚户区居民“出棚进楼”。这一时期棚改虽然取得快速发展，但却广为诟病：一方面棚改的模式由原来的实物安置1.0模式升级为了货币化安置2.0模式，后者比前者的成本高了30%;另一方面，货币化安置补偿模式是专门为了“去三四线城市积压已久的库存”而生，业内人士也分析指出，棚改是拉动这一时期全国房价普涨的“祸首罪魁”。

此话怎讲?首先，根据住建部公布的数据来看，过去6年全国棚改开工总量超2900万套，其中三四线城市占比高达75.6%。这意味着2015年-2020年棚改相关的货币资金有3/4以上都流向了三四线城市。这也就不难解释为什么2016年-2019年，全国160多个三四线城市房价整体涨幅不低于50%了;

其次，2014年全国房地产销售面积下降至12亿平米，库存面积增至6.2亿平米，很多三四线城市的去库存周期高达30个月之久。但截止到2020年底，全国80%以上的三四线城市去库存周期都已经降低到了12个月合理水平，更有些城市甚至出现了“库存严重不足”的情况，房价上涨压力巨大。

综上所述，纵使很多房产专家、经济学家推脱说，过去这一轮全国绝大多数三四线城市房价“快速补涨”是由于城市化进程推进、农民进城和投资性购房飙升等原因导致的，但基于上述分析，我们不难得出结论：棚改2.0货币化安置补偿模式才是推高三四线城市房价大幅上涨的主要原因。

棚改圆满退场?

不过值得庆幸的是，在经历了6年多轰轰烈烈的“棚改货币化安置”政策之后，棚改拆迁终于要圆满退场了。三个信息基本坐实了这一结论：其一、2020年棚改开工总量定格在209万套，较2018年最高点时626万套，足足减少了417万套。也因此国家称，2020年是棚改的“收尾之年”;

其二、住建部副部长黄艳多次在公开场合发表言论称，在未来旧城改造中，会避免“一拆了之”和“大拆大建”，言外之意过去实行了12年之久的“拆旧建新”的棚改拆迁模式要圆满退场了;

其三、2020年底，住建部长王蒙徽在总结报告中也明确，2021年起，会全面推进城镇老旧小区改造工作。其中“全面”二字，基本确定了未来棚改拆迁政策将很难再继续大面积实行下去。我们也可以理解为，住建部长的言外之意其实就是想表达，棚改的阶段性任务已经圆满完成了，2021年起可以逐渐退场了。

为了不产生误解，我们在这里重点强调一下：我们所说的“棚改圆满退场”，并不是指从2021年起全国棚改就彻底清零，而是指以棚改为主的旧城改造时代将圆满结束——比如2018年棚改开工总量高达626万套，可能到了2021年棚改开工总量不足50万套，毕竟棚改开工有滞后的，也有特殊情况的。重点需要说明的是，对于那些库存严重不足、房价有上涨压力的城市，棚改其实从2019年就已经圆满退场了。

2021年起，棚改将圆满退场，对于绝大多数人来说是喜事一件，但对于那些一二线城市拥有大量土地的原住居民却未必是好事。众所周知，过去这些年，棚改拆迁使得数以万计的大城市老房子居民实现了一夜暴富。比如媒体曾经报道过，深圳的白石洲拆迁，一夜竟然诞生了十几个亿万富翁，还有上百个千万富翁。2021年起，棚改逐渐退场，显然对于那些夜以继日期盼拆迁的居民而言是悲大于喜。

国家为何要紧急对棚改踩刹车?我们分析认为主要原因有三个：其一，棚改的阶段性任务已经圆满完成，确实到了退场的时候——一方面，全国剩余需要拆除重建的房屋总量不多，另一方面全国绝大多数三四线城市的库存，经历了过去5年多的“货币化安置”模式的棚改之后，已经降低到了合理水平;

其二，经历了2017年、2018年的棚改高潮后，国人对于棚改有错误认知，很多人把棚改当作是“一夜暴富”的利器，都期盼着借棚改获得巨额补偿。事实上，自2019年后，棚改拆迁的难度其实越来越大，很多开发商都直言“拆不起”，无形中棚改不管是对地方还是对于开发商，亦或是对于稳房价都蕴藏了一定风险;

其三，棚改的后遗症和危害早已凸显：一方面，棚改的不公平造富行为并不是国家希望看到的，另一方面棚改在很多地方“变了味”：有些房子不该纳入棚改却纳入棚改了，不该拆却拆了，根本原因是有人借棚改之名大肆发低息长期债，这个时候的棚改本质上初衷并不是为了改善民生居住环境。

棚改圆满退场，未来20年的老宅咋处置?住建部明确：2021年起，统统“这样”办

2021年起，棚改拆迁圆满退场已经毫无悬念。那么对于市场上仍存的为数不少的不符合过去棚改拆迁条件的城镇老宅该咋办呢?尤其是那些住房质量存在一定安全隐患、使用功能不算齐全的房龄达到20年的老房子，未来不拆除重建的话，迎接它们的又将是何种命运呢?

住建部发话了，明确从2021年起，20年房龄的老宅统统“这样”办：城镇老旧住宅区棚改时代“翻篇”，未来取而代之的是“旧改”时代——20年房龄的老宅不再拆除重建，将在原地进行系统性改造。

关于旧改，住建部副部长黄艳在2019年和2020年的公开会上都有明确表述。第一、旧改的主要对象是指2000年前建成需要改造的城镇老宅;第二、“旧改”所需要的资金不仅仅是小区居民承担，而是要靠“居民+政府+社会力量”这三方共同来承担。这其中居民所需要承担的资金非常有限;第三、旧改内容主要是三大项：1、老旧小区设施改造。比如外墙粉刷，内部公区翻新，以及下水管道、电网、气网、网络线路等地更新改造;2、老旧小区改善类改造。主要为了解决老旧小区的加装电梯、引进物业、加建停车库、增加便民服务等痛点;3、提升类服务需求的解决。比如发展养老、托育、助餐等服务，切实改善老旧小区居民的居住条件和生活环境。

国家对于未来5年的旧改又是如何规划的呢?2019年通报的数据是2021年-2025年，要完成全国17万个老旧小区的三大类改造工作。但是事实上，旧改工作已经于2020年初便提前启动，截止到2020年底，旧改已经完成了4.03万个小区的改造工作，所以最后计算得出，未来5年只需要完成对全国12.97万个房龄20年的老宅的改造工作。

旧改的能量到底有多大?虽然不再拆除重建，但旧改的能量仍然不容小觑。国家智囊仇保兴基于未来5年旧改的总量计算得出，未来5年旧改直接及间接撬动的投资总额不低于4万亿，如改造期为5年，每年可新增投资约8000亿元以上。安信证券认为，“旧改”作为现阶段兼顾“稳增长”和“惠民生”的重要手段，投资规模可观，将为相关产业带来增量业务。其中尤其对电梯、管材、家具、保温、防水、照明、家具、保洁等几十个行业有直接受惠作用。

2021年起，“旧改”粉墨登场正式接棒实行了12年之久的“棚改”，将产生哪些重大影响?我们分析认为主要对两类人和一类城市影响最严重。

两类人：第一类是押注老破小博拆迁获得巨额资金补偿的专业投资炒房客。棚改圆满退场，意味着老房子不再拆除重建，这类人的发财梦将彻底破碎，尤其是投资了底子差的小区的投资客，未来即便在“旧改”的带动下，也很难翻盘;第二类是期待老房子拆迁再重新购房的老旧小区居民。棚改退场，他们的换房梦和专业投资客的暴富梦一样也破灭了。未来是继续坚守老破小，等待旧改后逆风翻盘，还是现在就卖房改善，很多人需要做出选择了。

一类城市影响最严重指的是“完全靠棚改拉动房价上涨”的三四线城市。不需要过多解释大家也都明白：棚改退场，对于这些城市而言意味着需求和资金的“双重衰竭”，叠加人口常年流失、区域位置不佳和经济发展薄弱等自身基本面劣势，我们认为未来这类城市房价将出现局部较大幅度的调整。

当然最值得一提的还是，旧改和棚改对房价的本质区别：棚改是刺激需求抑制供给，所以有助于拉动房价上涨，而旧改是增加供给，压制需求，所以更有助于稳定房价。