一线刚需们的大利好时代来了。

近日，国家高层领导在国家发展改革委召开座谈会，部署落实“十四五”规划和2035年远景目标纲要有关工作时指出，“要解决好大城市住房突出问题，大力增加保障性租赁住房供给，持续加强房地产市场调控。”

他还提到，“要加快推动京津冀协同发展，推进长江经济带共抓大保护，提升长三角一体化发展水平，扎实推进黄河流域生态保护和高质量发展，积极稳妥推进粤港澳大湾区建设，稳步推进海南自由贸易港建设，推动共建“一带一路”高质量发展。

一般来讲，高层领导的指示就是观察区域政策出台的风向标。楼市资本论今天就按照领导讲话的路径“解决好大城市住房问题+京津冀、长三角、大湾区发展建设”来汇总下相关区域楼市热点及未来走势。

【一】京津冀区域：楼市整体处于底部空间

1、北京：租赁用地增加170公顷

北京于3月12日发布征求意见稿，拟调整购买二手房提取公积金条件，对其中的审核更为严格。继续贯彻“房住不炒”精神。

3月16日，2021年的北京市建设用地供应计划的发布。

果然，与领导的指示一以贯之。北京在今年的土地供应计划中，增加了租赁住房用地的供应。具体而言，北京今年计划安排租赁住宅用地300公顷，其中集体土地租赁住房、公租房各150公顷，较2020年分别增加100公顷、70公顷。

分区域来看，受自贸区政策利好供地计划中朝阳供地最多，其次为昌平、大兴、亦庄、通州。尤其近两年朝阳区新房供应相对不足，今年朝阳区住宅用地供应大幅增长，对于众多希冀购买朝阳的买房人来说，是个好机会。

楼市资本论认为，若要想稳房价、稳市场，必然要从源头供地抓起。北京2021年供地文件指向性很明确，根据不同地块具体情况，设定不同的土地竞买或房屋销售条件，将房地产调控落实落细到每个地块。因此，北京房价很难有大涨的机会。可能会在部分区域出现小幅度上涨。

2、环京：燕郊二手房上涨800元/平米

环京最重磅的新闻就是，燕郊落户放开。近日，在三河市公安局人口管理大队排起了长队，每天500多人在这边排队，据工作人员介绍，此次燕郊放出的落户名额是35万人，预计这种排队落户现象还会持续一阵。

当前燕郊二手房单价大约1.4-1.6万，处于近年来的低点，业内大多认为，燕郊的房价泡沫在很大程度上被挤压，是合适的买房时机。

根据贝壳研究院数据，2020年燕郊二手房价格较2017年累计下跌约40%。在触底反弹叠加政策利好影响下，最新情况是，二手房价格大约已上涨800元/平方米。

楼市资本论认为，经历超过3年的调整后，燕郊房价泡沫得到很好的消化，并且3年的刚需积累，住房需求正逐步释放，未来向上趋势已经形成。不过大涨的基础并不存在，以稳为主，这个判断同样适用于整个环京。

【二】长三角：楼市调控再加码

1、上海：“学区房”凉了…

3月16日，上海公布了教改政策，将优质高中资源以名额分配的方式进行配置。此举被认为可以平抑学区房的炒作热度，也是一线楼市最重磅的消息了。

事实上，上海是近期调控政策出台最密集的城市。3月12日消息，人民银行上海总部印发《2021年上海信贷政策指引》，要求加强个人住房贷款管理，严格审查贷款人个人信息的真实性。切实防范消费贷款、经营性贷款违规流入房地产市场。

另外，除了在需求端严防资金违规进入房地产外，一些城市还在供给端发力。比如，为增加市场供应，上海近期对一批新建商品房集中完成价格备案，涉及33个项目，累计超过1万套住房。

楼市资本论认为，上面政策里，影响最大的还是学区房，上海这次铁了心要把房子和教育脱钩。可以说，现在再去买学区房的意义已经不如以前那么大了。因为最优质的高中，面对的是全市的学生，即使买了学区房读了好初中，到头来反而录取率变低了，划不来……所以，很多学区房的价格肯定会向下调整，尤其是老破小。

考虑到，北京的学区房问题，高层三番五次提教育公平的事，上海已经出了政策，北京今年学区房政策调整的概率，也几乎是一定的了。

这次，上海带了个好头。

2、杭州：新房中签率10%

3月3日，杭州发布《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》，从加强司法拍卖住房限购等方面进一步规范房地产市场秩序。《通知》发布后，共17场住宅法拍被紧急撤回，其中有已有出价记录的房源。

3月9日，杭州市召集了安居客、58同城、房天下等多家第三方房源信息发布平台开展调研督查会，要求各第三方房源信息发布平台不得发布未经杭州市二手房交易监管服务平台核验的房源信息以及其他虚假房源信息。

杭州持续加码楼市政策，杭州二手房库存量创下新高，截至3月9日杭州全市挂牌房源131388套。但是，杭州的新房市场依然人气十足，只要是市场稍微有点关注度的新盘，中签率一律压进了10%。珊瑚世纪2.02%，博奥花宸里3.39%，大运桥西府大约也有6000组左右。

楼市资本论认为，杭州作为共同富裕示范区浙江省的省城，能够受到的利好、资源将会源源不断，这是短期政策无法改变的大趋势，只要人口流入还在持续，杭州的楼期看好。

3、南京：新房库存连续下降

长三角的核心城市南京，也于3月10日发文，继续强调严禁“商改住”，出手楼市调控。

因为南京楼市，最近势头有点猛。3月15日，南京2月最新房价数据出炉，南京新房房价同比上涨5.7%、环比上涨0.5%，新房房价已经连续5个月上涨、12个月未下跌。

在新房房价上涨的同时，南京新房库存量急剧下降。截止到2021年3月16日15点，全市可售住宅55745套，与此形成鲜明对比的是：

2月底，南京新房库存58514套;

1月底，南京新房库存62761套;

2020年12月底，南京新房库存62630套。

楼市资本论认为，与杭州的逻辑一样，在做强长三角及南京都市圈、合肥都市圈发展的区域战略安排下，南京的发展空间十分巨大，楼市也自然看好。只是，调控政策如影随形，大家切记“房住不炒”，刚需为主。

【三】大湾区：严查违规经营贷、消费贷

1、深圳二手房网签下降，万科东莞拍出地王

以深圳为例，《深圳市住房和建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》(下称“2·8新政”)出台的2月，乐有家研究中心数据，深圳二手住宅市场过户4166套，环比下跌40.55%，二手住宅市场成交量几近腰斩。这种态势仍在延续，深圳市房地产中介协会最新公布的数据显示，上周(3月8日至14日)深圳二手房网签988套(含自助网签)，环比下降0.3%。

深圳市房地产中介协会认为，新政发布至今，深圳二手房市场进入低位横盘期，在宏观金融政策没有明显变化下，低位横盘或将持续一段时间。类似楼市成交行情下行的状况在东莞的部分片区也同样存在。

另一方面，当地市场依然在蠢蠢欲动。

3月16日东莞又出新地王了。据悉，刷新东莞楼面价新高地块位于虎门中心区，总占地面积约为9.4万平方米，总计容面积约为17.2万平方米，13家房企参与角逐。当日，经过80多轮叫价后，最终被万科旗下东莞市虎门科航投资管理有限公司以最高限价32亿元+17%配建面积竞得，开发建设期为2022年4月20日至2025年4月20日。

有业内人士，预计万科此番出手，很有可能成就未来东莞房价破5万元每平米。

2、广州1.47亿元经营贷、消费贷违规进入楼市遭查

近日，媒体消息，广东银保监局辖内信贷资金违规流入房地产的排查情况已经有了初步结果。截至目前，辖内(不含深圳)银行机构已完成个人经营性贷款自查的银行网点共4501个，排查个人经营性贷款5678亿元、个人消费贷款2165亿元，发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额2.77亿元、920户，其中广州地区银行机构自查发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额1.47亿元、305户。

这也是继央行与银保监会合发布重磅文件《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(下称“房贷新规”)之后，楼市再迎强监管。市场普遍认为，从信贷端关紧水龙头，广州、东莞等广东省楼市较热城市将迎降温。

在楼市资本论看来，针对一些短期内用新房本以及新企业注册就套取经营贷的行为，最近的打压是非常有力的。这种政策的力度肯定能够抑制市场过热，让经营贷回归到它的本质，有助于企业经营，能够一定程度上抑制整个楼市非理性、不健康的发展。长期来看，也是保障了区域楼市的持续稳健的向上态势。

从近期楼市整体情况看，一线城市启动的调控政策，效果已经开始显现。今年2月，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比1月回落0.1个百分点。二手住宅销售价格环比上涨1.1%，涨幅回落0.2个百分点。

与此同时，随着一线城市调控的效果逐步显现，资金正转战重点二线城市，部分二线城市的房价已出现升温势头。二线城市中的西安、合肥、成都等城市新房、二手房房价环比涨幅均在前十名，市场温度较高。

楼市资本论认为，既然高层已经发话，那么未来二线城市将成为下一轮的调控重点。此外，核心都市圈内的部分中小城市，楼市调控也有望升温。总而言之，政策的核心出发点还是“房住不炒”要保持楼期健康发展，所以最大利好的还是刚需群体。

所以，确有需求的，对新开楼盘及二手房可以多看多关注，适时出手。