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撰文|王迪

出品|焦点财经

同样是行业龙头标杆房企，恒大和万科都表达了向贝壳学习的期许。对于资本上市，恒大表现的更多的是狂热，而在同天上午举行的万科业绩发布会现场，万科管理层则明确表示不看重短期资本热点上市。两者对待旗下业务上市一热一冷的态度，表现了两家房企未来不同的发展策略及路径。

2021年恒大合约销售目标为7500亿元，并希望加快三道红线的达标。为此，它明确了三条路径：降负债、提高销售、资本市场三管齐下。最为重要的是，恒大正在规划一张宏大的资本蓝图。这张蓝图涵盖衣食住行、文旅康养，几乎包揽了人们生活的方方面面。恒大有个非常明确的目标：推动旗下资产包全部上市。

3月31日下午，在恒大业绩发布会上，恒大管理层明确称，除了去年已经上市的恒大物业，今年房车宝集团要实现上市，购回49%股权的恒大冰泉业计划重新包装上市。而除这三大板块之外，恒大集团旗下还有地产集团、大健康产业、恒大童世界、恒腾网络、恒大汽车其他五大业务。

毫无疑问，上市可以募集到资金，能够网罗更多的资源，更切中时下“三道红线”问题的解决。

通常来看，企业的发展靠两条腿走路：一个产业的运作，一个资本的运作，两者协同才能迸发出不一样的效能。在产业运作上，按照恒大管理层的说法是，现在的恒大不再是单一的地产企业，已经完成地产向“多元产业+数字科技”转型，构筑以固定空间和移动空间为主体的同心多元产业生态圈。而面对资本市场的力量，恒大的做法似乎更多倾向的是：网络一切！

去年，赴美上市市值大涨的贝壳找房仅占据了“住”这一领域，而恒大对于上市的渴望已经从"住"扩延到了其他边界。在这个同心多元的拼图中，地产集团占据第一的位置，而最近因为引战而大热的房车宝集团、一直备受关注的新能源汽车——恒大汽车、恒腾网络流媒体成为这场发布会关注的热点。

再次多元化拓展，恒大又会带来何种不一样的“新恒大”？

从“上天入地” 到“同心多元”

恒大的多元化拓展要追溯到12年之前，恒大打造了第一个文旅项目海花岛，这成为恒大进入文化旅游产业的尝试。此后，恒大先后进入粮油、乳业、矿泉水等多个产业，然而这些尝试多以被剥离出售而告终。

此外，焦点财经还发现，与2017年恒大确立的以民生地产为基础，金融、健康为两翼，文化旅游为龙头的四大发展产业不同的是，恒大金融板块消失，取而代之的是高科技产业、互联网、物业等板块的崛起。此外，在2018年同样频繁提到的航天工业、航天技术、人工智能等板块在此次发布会也未有明确强调。

一反常态的是，在今年的业绩发布会上，恒大表示将把恒大冰泉，包括恒大粮油49%股权买回来，计划下一步要包装策划上市，初衷是为了实现衣食住行、康养旅游娱乐的全闭合的产业。

单一的板块只能称为个体，而恒大想要做的显然是，希望多元产业能够达到1+1大于2的效果。

按照恒大的逻辑，在这一闭合的产业链中，恒大冰泉聚焦健康食品消费服务新平台，地产集团聚焦智慧人居新生活，恒大汽车对标的是智联移动空间，恒大物业目标是智慧型城市服务运营商，恒腾网络聚焦互联网流媒体，房车宝集团打造的是房产企业互联网交易服务平台，恒大童世界则聚焦线上线下互动文娱，大健康产业则打造的是全周期全方位健康管理服务，产业之间相互交织，又相互配合，同心之间又有发挥的空间，真正形成场景之下的闭环。

此外，数字科技在新恒大，尤其是在每个新产业当中有重要的作用。比如，新能源汽车领域，恒大的车联网生态系统是与腾讯、百度合作；在物业管理方面，科技在智慧社区 、智能家居，数字科技、互联网科技上都得到了很好的应用。此外，房车宝的数字科技平台能够实现买卖房子的线上线下交易。

科技赋能之外，无论是恒大汽车、恒大物业、恒腾网络、房车宝、童世界甚至恒大冰泉，瞄准的均是拥有巨量空间的蓝海市场。

根据市场统计，房产+汽车两大领域的总交易额高达30万亿。2019年中国住房的一级市场和二级市场总体交易额约22.3万亿，汽车市场的新车年销售量超过2500万辆。不仅如此，中国的汽车保有量2.7亿辆，全球第一。房车宝作为唯一一家涵盖房产+汽车两大领域的平台，如果真正能够整合两大垂直领域的线上线下全渠道交易服务平台，在30万亿市场上可谓是独一无二的独角兽。

据恒大此前披露，房车宝已拥有全民经纪人会员超2129万，职业经纪人约40万，线下门店超4.3万家，预计今年交易规模超2万亿元。日前，房车宝成功引入弘毅投资、中信、中融、周大福等战略投资者，投资额合计163.5亿港元，计划今年底或明年初上市。

为实现一年内上市，最近，恒大房车宝163.5亿港元引入战投，而恒大的表态是引战是希望今年能实现更大规模的并购，为上市做准备，中国恒大还为这一批加入房车宝的战略投资者上了一个“保险”，设置了一个“对赌协议”。

就目前的电商零售市场来看，马云是电商界标杆级别的人物。淘宝、天猫、拼多多、京东等零售电商平台网罗了互联网的众多用户，而他们的特点大多是聚焦在衣、食等行业中，价格相对来说便宜，而作为汽车、房产等大宗交易来看，由于高客单价、长决策、低频、流程复杂等特殊性也透露着这是一个难啃的市场。

至于为何布局汽车领域，恒大提到，五年前，恒大抽调了2000多人，对市场的各大产业，比如说光伏、石油、钢铁、新能源汽车等产业做了大量的社会调研，最后认为新能源汽车是环保，是全世界未来都向往的大产业，恒大认为这是世界汽车史上的一次革命，是国家从发展战略上扶持的产业，也是服务老百姓的产业，从规模上来说是跟恒大集团规模相匹配的产业。

就具体进展来看，恒大汽车同步研发14款车，已发布9款，打造“车家合一”的智联移动空间。同时，恒大汽车全球布局十大生产基地，天津、上海、广州基地已启动试生产调试。截至目前，恒大汽车已累计投入474亿元，目标成为世界规模最大、实力最强的新能源汽车集团，恒大计划今年年底四季度明年要进行大量的交付。

在娱乐方面，恒腾网络完成向互联网流媒体平台的转型，以原创内容，为用户提供个性化的极致观影体验，打造世界一流的互联网流媒体平台，这在互联网热潮之下，必将网罗更多用户群体。据目前数据来看，南瓜电影会员今年以来呈现几何式增长，截至2月底，累计注册会员达3861万，累计付费会员达841万。

物业方面，恒大物业则通过标准化运营和智能化管理，打造固定空间科技服务平台，并于去年12月成功上市。截至今年2月底，恒大物业合约面积达6.79亿平方米，在管面积达4.13亿平方米，预计今年底将分别突破8亿平方米和6亿平方米。

用恒大管理层的表述则是，现在的恒大已经不是单一地产的恒大，随着地产主业持续发展以及多元化产业驶入快车道，一个稳健的新恒大将呈现在投资者眼前，恒大要打造的是世界一流科技企业，创造科技生活无限未来。

在这其中，科技、互联网是一条线，通过衣食住行、文旅康氧等八大产业平台联动，将其串联在一起，构筑科技数字闭环，为数亿客户提供全方位服务。

降“脂”减“负”

不断分拆优质资产上市、增加权益资本仅仅是恒大降负债其中的一大手段。在业绩会上，恒大管理层还列举了降负债的另外两大举措：一是销售要保持高速增长，今年提出了2021年的销售目标是7500亿元，要比去年进一步保持增长。同时，在规模和土地储备方面，再下降1500万平方米，使可售住宅的土地储备达到2.15亿平方米，明年达到2亿平方米，土地储备减少，销售增加，面临着资金增加。

一年前的年度业绩发布会上，许家印宣布恒大全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略，要用最大的决心、最大的力度把负债降下来。

恒大“减负”成效显著与战略转型密不可分。业绩增加回款这是一方面，数据显示，恒大2020年实现销售额7232亿元，销售回款6532亿元，营业额5072亿元，净利润314亿元，各项核心指标继续位居行业前列。

另外，自去年3月底提出新的发展战略以来，恒大有息负债大幅下降2000亿元，并通过引入战略投资、分拆优质资产上市等方式增加权益888亿港元，优化了负债结构。

降负债方面，自2020年3月底提出大战略以来，到今年3月底有息负债从8,743亿元降至6,740亿元，大幅下降2,000亿元。自2020年3月以来，在未发行境外债的情况下，用自有资金偿还境外债本息591亿元，并计划用自有资金偿还今年到期的所有境外债务。

管理层表示，恒大今年会持续降负债，计划明年底达到“绿档”。按计划目标，恒大有息负债2021年6月30日降至5900亿以下，2022年6月30日降至4500亿以下，2023年6月30日降至3500亿以下；2021年6月30日公司净负债率将降至100%以下，2021年12月31日现金短债比将达到1以上，2022年12月31日资产负债率将降至70%以下，全面降档至三条绿线以内。

可以想象降“脂”减“负”之后的恒大，盘子越来越大，而这一张无界之网有腾讯等互联网科技的影子，又有贝壳、淘宝等其他交易平台的影子，有交叉，亦有择取，科技赋能之上，万物互联之下，“新”恒大又将迸发出何种势能？