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来源：鹰觅房产

左晖对做存量一直有执念。

20年前，是左晖创办链家的起点，也是房地产大开发的前夜。这一路上，他应该有无数次机会可以转身盖房子卖楼。

事实上，今天好些房产大佬们，都起家于二手房买卖，融创老孙、旭辉林中三兄弟、易居周忻，无不是那批最早闯入存量市场的人。后来他们一齐转身新房市场，也可以看成是一种更理性的选择——在罕见的历史机遇下，卖新房明显比二手房更加有利可图。

左晖一直没挪窝。他蹲在另一个风口下，搭锅起灶筑堤围城，然后等风来。最后，增量的，统统变成了存量。左晖笑到了最后。

眼下，贝壳的市值直接媲美原生互联网企业，超过了所有房企。

运营企业就像走八卦阵，最终从正门口出来的，差不多都归因于运气加上谋略。左晖最终成事，离不开那几个关键节点的神助攻，更主要的，还是其对存量市场的执迷和谋局。

继贝壳之后，左晖另一个对存量的布局日渐浮出水面，最近更是引来了融创的投资。这就是主要从事老旧社区微改造的愿景明德（以下简称“愿景”）。据说，老孙真正的投资并不是宣告的1.5亿，而是更多的真金白银。

老孙早年放弃了做存量，现在拐回头来亦步亦趋地跟在铁哥们左晖后面，不能说丢了西瓜捡了芝麻，毕竟术有专攻，现在也算是揪住了存量的尾巴。

愿景的故事，所有人都知道了。2018年底，继花100多亿买了盈科大楼一炮而红后，愿景便一头扎进了老旧社区微改造业务里。如今，小区微改造终成为各城市拉动投资的拐杖，而愿景已经拿出了“劲松模式”。

这样的节奏拿捏，不可谓不老辣。

“劲松模式”的特点，是实现了社区和社会资本的各取所需。改造后，这个始建于上世纪70年代的老社区，拥有了焕然一新的基础设施，以及年轻时尚、高科技感十足的配套；愿景这一方，签约20年，享有物业停车管理、闲置商业面积、增值服务等方面的收益权。

在老社区微改造上，习惯了躺赢赚大钱的开发商一直算不过来账。这个既麻烦又只能赚点小钱的领域，看起来像个鸡肋。

愿景对外公布了“劲松模式”的账目：前期投入3000万，按每年收入500-600万、年利润200-300万来测算，10年可以回本；按照经营权限20年，盈利在5%-8%。其中，低效闲置空间经营所产生的租金收入占回报的46％，物业费占26%，停车费19%，其他款项9%。

愿景如此大方公开了核心商业机密和赚钱的法门，并非来源于奉献精神，而是有自己的盘算。

老旧社区微改造属于重资产投资。当下各个城市绝大部分项目，都是由政府牵头有关承建公司来完成，投入资金主要来自财政和专项债券，像愿景这种市场化社会资本的参与程度并不高。缺乏市场化专业力量，便很难获得便宜的融资支持，从而造成运营成本高居不下，极大影响拓展规模。

愿景公开自己的账本，是想告诉市场，这个领域其实可以赚到钱。董事长陶红兵曾明确表示过，希望能有更多的社会性资本进入这一领域，以便改善融资待遇。

大概没人会低估左晖在这一块的IPO野心。如今，连恒大卖个车攒些中介门店，都在向着IPO狂奔，做社区和社群的商业模式，明显有着更多的想象力。近一两年资本市场上火爆的物业板块，底层的逻辑诱惑，正是由“人”衍生的生意模式带来的收益想象力。

如果能将融资成本降下来，让资产变得轻一些，规模迅速扩张，愿景的估值无疑会被看好。

何况，愿景还有一个杀手级的业务。

如今的老旧小区都住着大量的独居老人，比如劲松一个小区，就有上千名这样的老人。对此，愿景创造出了一个两全其美的商业模式：公司把独居老人送进养老院照顾，房子由公司装修并出租，签约10年以上。这正是愿景眼下运作的业务。

这笔租赁收入，并没有出现在愿景公开的账目里，却是一笔相当可观的收益。以劲松小区为例简单计算一下，一套60平米房子的月租金是7000块，一位能自理老人在养老院的成本为每月3500元左右，减去养老院成本和装修成本，保守计算一套房子每月能赚2000元。一个小区有1000套这样的房子，一年的收入就达2400万。

相比之下，愿景的租赁收入，远远超过了其他所有收入的总和。

劲松小区当然有特殊性，它的地理位置非常优越，占地面积很大，这些给了租赁业务巨大的盈利空间。同时，愿景作为市场化的社会资本，超高的自由度也赋予了它选择标的的空间。没有赚钱空间的项目，相信愿景也不会介入。

绕来绕去，还是一门租房的生意。

这就注定了，超高的收益率也仅属于愿景。背靠贝壳、链家、德佑和自如的整合体系，只有愿景的租赁成本才可以降到最低，从而保证了其能获得超过行业平均水平的利润率。

好赚钱的生意，大都有周期，老旧社区改造领域也不例外。

目前，全国老旧社区的数量有限，并且自然增长缓慢。据统计，全国需要改造的2000年底以前建成的老旧小区约22万个，涉及的居民近3900万户，而去年一年就完成了3.9万个社区改造；并且，这一进度还在提速。

如果按照去年的速度测算一下，这个市场只需五六年的功夫就萎缩了。

留给左晖的时间，已经不算富裕了。这大概就是老孙入场的背景了。不过，权益性投资会稀释原股东股份，并且估值也没开始做大，左晖应该不会很快引入战投，老孙无疑是被优待的。

眼下，对愿景最具实际意义的，还是倾斜的信贷政策和长期廉价的资金。

万事俱备，只欠东风，这大概就是左晖当下最真实的写照了。