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作者 | 王泽红

出品 | 焦点财经

故事的开端，从上市那年开始。

时间相隔并不长，仅一年有余。去年10月中旬，蓝光嘉宝服务在招股上市时，颇为自得的两个名头是，在管面积规模在中国西南地区排名第四，在全四川省排名第一。

在蓝光嘉宝服务看来，这两项排名是其行业地位的彰显；但从全局看，依然是“偏安一隅”。

这显然不是其上市的初衷，也不符合其扩张的野心。

巩固区域龙头地位的同时，加速布局全国，这才是既定的目标。为达成这个目标，蓝光嘉宝采用的方法简单粗暴——收并购，如对成都创艺物业、无锡东洲物业、成都三朴物业、珠海市住宅物业、宁夏安欣物业、成都鑫天禹物业、浙江当代物业、广安万品物业等企业的收并购。

11月30日晚，蓝光嘉宝连发两条公告：一条是以1.6亿收购上海上置物业60%股权的消息，另一条是宣布以7029万元收购分别位于湖南、四川及北京的3家物企。

将上述收购包含在内，蓝光嘉宝从2020年初至今已并购17家物企，总耗资7.59亿元，新增在管建筑面积3272万平方米。

通过一系列的收并购动作，蓝光嘉宝规模得到快速提升外，地域版图也在快速扩张。

撕去“蜀”标签

2019年底，其业务范围覆盖69个城市，在管面积为7170万平方米；截至今年6月底，蓝光嘉宝已进驻全国70余个城市，在管面积约8990万平方米，较2019年底增长约25.38%。

截至今年6月底，在已经上市的37家物企中，在管面积规模排在其前面的企业分别是彩生活、雅生活服务、保利物业、碧桂园服务、恒大物业、绿城服务、招商积余、中海物业、金科服务和融创服务，在管面积均超1亿平方米。

按照排名，蓝光嘉宝暂列第十一名。

当前尚在排队上市中的华润万象生活，截至今年6月底在管面积约为1.07亿平方米，规模与融创服务相差不多，预计12月9日上市。华润万象生活上市后，蓝光嘉宝的排名预计会后退一步。

如果将其今年下半年并购的面积算在内，在管面积规模将超1亿平方米，年底排名或许会上升。

蓝光嘉宝在物业赛道的超越，胜过了其母公司蓝光嘉宝在地产圈的地位。这家从四川起家的企业，正在褪去区域性色彩，向头部物企冲刺。

11月20日，蓝光嘉宝服务发布公告称，建议更改公司名称，由“四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司”更改为“蓝光嘉宝服务集团股份有限公司”，英文名称则由Sichuan Languang Justbon Services Group Co., Ltd.更改为Languang Justbon Services Group Co., Ltd.。

去掉“四川”前缀，撕去区域化标签。这项举措就像一个宣告，告诉外界自己是一家全国性企业，也符合其“1+1+N”的全国化布局战略。

并购不停止

在其全国化布局进程中，并购就像一把利刃一样，在物业赛道中大开大合，快速有效地扩充规模。

蓝光嘉宝认为，收购事项将不仅使集团能够进一步扩大规模及其业务范围，亦将增加其于市场上的影响力及竞争力，并表示正在积极寻找具有良好企业信用的其他潜在收购目标，以进一步扩展其业务规模并增加其市场份额。

这种方式，也成为了各方竞争者抢占赛道的“法宝”。兴业证券研报统计，截至10月30日，2020年上市物企公告的收并购活动一共有 26 起，涉及金额达 19.36 亿元。其中，蓝光嘉宝收并购次数多达13次，时代邻里和碧桂园服务收并购次数均为3次，奥园健康收并购次数为2次。

并且，这种收并购及整合在未来几年仍是行业的重大趋势，上市公司有充足的现金储备，也有做大规模和提升区域内规模效应的动力，如刚刚上市的恒大物业，筹资净额约69.16亿港元，其中约65%左右将用于对第三方的收并购；融创服务上市融资净额约78.60亿港元，约65%用于收并购。

对于蓝光嘉宝而言，并购的区域方位与其母公司蓝光发展的发展方向大概相同。2019年9月，蓝光发展启动上海总部，形成了“上海+成都”双总部发展格局，所以蓝光嘉宝也是在巩固西南市场的同时，向华东、华南拓展布局。

蓝光嘉宝服务董事长姚敏、联席总裁邹昊曾表示，根据“二八原则”20%头部企业应该掌握行业80%资源，“目前百强物业企业规模集中度不足40%，行业未来整合空间还很大。”

但是如此高频率的收并购，背后的资金来源在哪里？

话题又再次回到上市之初，彼时蓝光嘉宝融资净额约14.795亿港元，其中约77%（11.39亿港元）用于收并购。

2020年中报显示，蓝光嘉宝经营活动产生的现金流量净额为1.97亿元，投资活动产生的现金流量净额为-1.7亿元，融资活动产生的现金流量净额为-1.23亿元。

截至6月底，蓝光嘉宝账上有现金及现金等价物18.82亿元，其中不乏上市融资的贡献，再除去12.56亿元的流动负债，尚余6亿多现金；如果再加上其应收账款，可调度的现金流会更多，可以支撑后续的并购。

母公司“降档“

反观其母公司蓝光发展，资金却并不宽裕。

按照监管层面的“三道红线”要求：剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍”，并依此将房企划分为“红、橙、黄、绿”四挡。如果“三线”均超出阈值为“红档”，以此类推。

从蓝光发展2020年中期业绩来看，剔除预收款后的资产负债率为71.34%，净负债率为105.63%，现金短债比0.75倍，三项监管指标均不达标，全部踩中，位列“红档“。

从有息负债规模来看，截至6月末，蓝光发展有息负债规模合计745.93亿元，较去年同期增长22.13%，其中短债占比达到46.89%，而其期末现金及现金等价物+受限制现金合计为252.69亿元，现金对短债的覆盖系数不到1倍，存在偿债压力。

截至三季度末，蓝光发展经营活动产生的现金流量净额为-98.5亿元；投资活动产生的现金流量净额为-36.9亿元；筹资活动产生的现金流量净额为128.99亿元。从现金流量表来看，其日常的经营和发展，借债是主要方式之一。

具体来看，10月26日，蓝光发展发行第三期中期票据15亿元，利率7.5%；9月28日发行年度第二期中期票据10亿元，利率7%；8月发行8亿元公司债，利率7%；7月连发多笔债券，分别是10.65亿元的REITs，10亿元短期融资债券以及12.7亿元公司债。

这些发债融资而来的资金，大部分都用来偿还了旧债。再联想其偿债压力，通过发债腾挪、借新还旧，也在情理中。

但是，来自监管层的“三道红线“要求，踩线房企降杠杆已势在必行，对于三线全踩的蓝光发展而言，更是如此，而借新还旧的方式不仅不能降低债务规模，反而更容易陷入恶性循环。相比之下，股份转让是更为稳妥的方式。

7月28日，蓝光发展以9亿元总价将迪康药业100%股权转让给汉商集团、汉商大健康。对此，蓝光发展解释道，此举一方面有利于公司将资源聚焦在住宅地产开发和现代服务业的战略目标上，另一方面可以盘活资产，增加现金流。

再加之一些其他降杠杆举措，截至三季度末，蓝光发展账面有息负债 707 亿元，同比下降 1.0%，净负债率由6月底的105.6%下降8个百分点至 97.6%，回到安全区间（100%以下），成功实现降档，由三道踩线转为两道踩线。

接下来，另外两条线，是蓝光发展需要攻克的难题。