哪个地方，是过去4年楼市最衰的地方?

是鹤岗、双鸭山等人口流失、房价超低的城市吗?其实不然，这些城市房价低迷是温水煮青蛙的结果，也就是说购房者有足够的时间撤离。

暴涨之后，突然暴跌甚至被“腰斩”的城市，才是真的惨，因为一切都太突然了。

这个地方就是廊坊，尤其是廊坊的北三县。比如其中的香河县，2016年1月的房价才7000多元，2017年4月飙升到均价接近2万。到了2021年6月，均价跌到了每平米10283元。

但是，低迷的北三县楼市，终于等来了大机遇。

据北京日报报道，2021年6月15日北京交通委协同发展处相关负责人做客首都之窗时透露，“十四五”时期将重点支撑雄安新区和北京城市副中心建设，还将还将推进城市副中心与北三县交通基础设施互联互通。

报道的原文是：

还将推进城市副中心与北三县交通基础设施互联互通，完善北京城市副中心南部与大厂、香河的骨架性通道网络建设;加快跨区域轨道交通建设，重点推进北京城市副中心轨道交通线路向北三县延伸;创新跨区域交通建设组织模式，建立城际轨道、公交运营补贴分担等运营机制。

我之前多次在专栏里预言：北京和北三县之间轨道交通规划公布之日，就是北三县楼市“价值再发现”之时。因为只有轨道交通，才是构建都市圈最有威力的武器，它可以有效拓展城市半径。

上图就是河北省地级市——廊坊的地图。其中上面那块被北京、天津隔开的飞地，就是北三县。

北三县包括：三河市、香河县、大厂回族自治县;总面积1277平方千米，相当于中等略偏小的一个县。

北京虽然面积高达1.64万平方公里，但山地居多。其中北面和西面都是山地，所以只能向东面和南面发展。

北京在南面建设了新机场，跟廊坊的固安、廊坊市区毗邻，并跟雄安新区相呼应;在东面设立同样称为“千年大计”的通州副中心，市委市政府已经迁移过来了。

但通州区面积只有1166平方公里，扣除生态红线保护区域，空间不大。所以，北京拿下廊坊飞地“北三县”看起来顺理成章。

但国家的考虑是：北京要纾解非首都功能，降低人口密度，这时候合并北三县将增加100多万常住人口，不符合规划方向。

所以国家采取一个创新的办法：廊坊北三县与北京通州区“四统一”，即统一规划、统一标准、统一政策、统一管控。

随后，由国家发改委发布了《北京市通州区与河北省三河、大厂、香河三县市协同发展规划》。从某种意义上讲，北三县已经是“半入北京”了。

国家给这个片区的定位是：国际一流和谐宜居之都示范区，新型城镇化示范区，京津冀区域协同发展示范区。

长三角的协同发展示范区在上海青浦、浙江嘉善和苏州吴江;大湾区的协同发展示范区，是深汕特别合作区(深圳直接管辖的汕尾四镇)。京津冀就是“通州+北三县”。

所以，我们可以把这里看做是京津冀的小特区。

在发改委公布的规划中，要求“通州+北三县”到2025年，轨道交通建设取得突破性进展。具体要求还有：

完善多层次的城市轨道网络。形成区域轨道快线(含市郊铁路)、轨道普线、局域线等多层次的轨道交通网络。区域轨道快线服务北三县与北京城市副中心、北京中心城区的中长距离轨道联系。

在北三县各发展组团研究现代有轨电车等形式的局域轨道线布局，与区域轨道快线、轨道普线相衔接。结合轨道交通建设，在北三县地区设置轨道交通车辆基地。完善北京城市副中心行政办公区、运河商务区等主体功能区的轨道网络支撑，推动北三县城市功能和空间沿轨道廊道向纵深发展。推进城际铁路枢纽及区域轨道快线主要站点综合开发利用。

北京市交通委的最新表态，就是要落实上述规划。

目前已经有两条穿越北三县的轨道交通正在施工中：

其中最著名的是北京地铁22号线(上图)，它从北京东部出发穿越北三县，最终到达北京平谷区。全长81公里，有21个车站，其中5个车站在北三县。

最新的消息是，北三县的2个站点即将开始施工。

另外一条不太为人关注、但也非常重要的轨道线路是：全长148.7公里，全线共设置车站8座的城际——京唐铁路。

其8个站点是：北京城市副中心站、燕郊站、大厂站、香河站、宝坻南站、鸦鸿桥站、唐山机场站、唐山站。

也就是说，将在北三县设置3个站点。

北京地铁22号线的5个站点，以及京唐铁路的3个站点，就构成了第一批8个轨道站。以这8个站点为圆心，1公里为半径，大约有20多平方公里的北三县不动产，将面临历史性升值机遇。

可能是怕刺激房价，所以北京方面在公布轨道交通规划的时候，非常谨慎。但国家发改委要求十分明确，2025年之前要有突破性进展。可以想见，随着涉及北三县的轨道规划不断公布，将有更多的“幸运点”被“天下掉下的馅饼”砸中。

每1个站点，就可以带动3.14平方公里(半径1公里)不动产价值的提升。

在这里多说一句：在都市圈的郊区，轨道交通的重要性不亚于学位，可以跟学位并列为决定不动产价值的两大因素。然后，才是商业、医疗等配套，当然还要远离负面环境因素(垃圾填埋场、殡仪馆、传染性的医院等)。

上图是京津冀地区第七次人口普查跟六普的增量比较。

虽然北京极力纾解非首都功能、控制人口增长，但仍然是京津冀地区人口增长的冠军。增长第二的，就是廊坊。

廊坊的数据还显示，北三县的占了全廊坊增量的一半以上。廊坊一个普通的地级市，为什么人口增量可以超过京津冀两大中心城市之一的天津，还超过河北省省会城市石家庄?

根本原因，还是因为廊坊的北京都市圈里的核心地位。

我之前多次强调，北京都市圈的核心，就是北京+廊坊，其他的都不算。廊坊户籍人口增量里，很大一部分就是京漂。由于很难落北京户口，只能在天津和廊坊之间二选一。

高学历、高职称的，大多选了天津，天津毕竟是直辖市、有高考红利。也有很多人选廊坊，因为廊坊毕竟距离北京近，而且北三县限购。拿了户口，至少可以在北三县买两套房子。万一若干年之后，北三县划归了北京呢?

廊坊一度是中国发展最快的地级市，至少在2013年到2017年是这样，其增速显著超过苏州、无锡、东莞、佛山。

但一场楼市强调控，让廊坊跌落神坛，再加上产业底子比较薄弱，所以2010年到2020年的10年增长，看起来不算突出。

但随着北三县跟通州副中心“起飞”，固安和廊坊市区跟着北京新机场一起“起飞”，“廊坊南三县”受益于雄安新区的发展，未来廊坊一定是中国非常耀眼的地级市。

目前的廊坊尚未走出房地产强调控和环保标准收紧的“调整期”。再忍一忍，最难过的时候就过去了。

在通州和北三县协同发展规划里，还有三个非常有杀伤力的规划：

第一，在产业方面，重点培育新一代信息技术、高端装备制造、节能环保三大战略性新兴产业，推动中关村(000931,股吧)国家自主创新示范区相关政策向北三县延伸，引导产业和创新资源向北三县疏解和集聚。

第二，在教育方面，推动北京优质教育资源向通州区与北三县布局。鼓励以合作办学、建立分校区等方式，促进北京优质教育资源向通州区与北三县转移。推动师资共享，大力促进师资在北三县地区流动。强化市场化运营机制建设，鼓励通过成立运营集团等方式，加速实现教育资源的整合与共享。

第三，在医疗资源方面，研究制订鼓励政策，引导北京优质健康养老资源向北三县延伸。通过机构合作、设置分院等方式，推动在京服务全国和区域的优质医疗资源向北三县纵深布局。

有产业、有人口、有优质的教育和医疗资源，还有轨道交通，以及优美的环境，未来的北三县显然要“丑小鸭变天鹅”了。

根据国家规划，“通州+北三县”未来是“一中心、四组团”的结构。

“一中心”当然是北京副中心(通州)，“四组团”北三县占了三个：

燕郊组团重点发展科技创新、商务服务、健康养老等功能，补齐公共服务短板，优化提升城市品质，与北京城市副中心形成更加紧密的功能协作关系。

三河组团重点发展科技创新和商务服务功能。

香河组团重点发展健康养老、智慧物流、科技创新等功能。

亦庄新城(通州部分)组团重点发展科技创新功能和城市综合服务功能。

也就是说，虽然北三县有三河、香河、大厂三个县城(或县级市政府所在地)，但地位最尊崇的仍然是三河市的燕郊镇，这里距离北京副中心最近，在人口热力图上也可以看出，最具人气。所以，燕郊定位非常高，甚至放在了亦庄(通州部分的亦庄)板块的前面。

此外，是三河市中心和香河县城，大厂县城没有能进入四大组团。大厂落选，关键还是人气偏淡。

根据此次人口普查，北三县的人口分布是：三河市96.5万人，大厂县17万人，香河县44.9万人。

廊坊的总人口是546万人，市区常住人口(包括开发区)不到120万人，距离修建地铁的人口差距非常大(需要达到城区人口300万以上)。

北三县的城市级别和人口差距就更大，为什么仍然可以修地铁?关键原因还是因为有北京，北三县是北京都市圈的核心成员，是“小特区”。

这就符合我之前的一个判断：一线城市和部分强二线城市都市圈内部，修建地铁的标准会有所突破。

总之，廊坊的发展正在进入一个历史新阶段，作为京津冀“特区”的北三县，尤其如此。随着越来越多轨道交通线路规划的公布，北三县楼市将走出低谷。

由于这个区域非常敏感，炒作现象也必然会受到管控，如果房价再次飙升，调控政策一定会全面升级。