土地市场太火爆了

越南多地多部委和地方领导已进入土地热攻坚战，但房价上涨的局面依然存在。虽然信贷在严格控制，采用众多的解决方案，以平息土地发烧。因为防范“土地信贷”的金融风险是非常重要的。在过去的几个月里，房屋的房地产价格已经在许多地方“土地热”而增加。这是考虑到规划，从农村到城市区或非农功能区引发了对是否会出现房地产泡沫的担忧。

土地热什么时候令人担忧?

土地热在城镇化进程中很常见。在所有规划的地方，从农村到城市的转变都导致土地热。当越南国民议会在考虑 Van Don、Bac Van Phong 和 Phu Quoc 的特别行政经济单位法时，这三个地方的土地都很狂热，也就是说，随着时间的推移，价格随着人群需求而逐渐上涨。这些地方也苦苦寻找预防的办法，这里的土地热也暂时平息了。

根据其他国家的经验，房地产市场的投资资本通常低于社会总投资资本的30%，处于安全水平。

此前，当河内传出行政中心将迁往巴维的传闻时，巴维土地也发高烧，成千上万的人去那里买地。主要原因是房地产专业人士希望为自己获得规划和投资创造的土地附加值;同时，“地鹳”给出了很多场景来打击地价，使之最为戏剧化。

所有这些土地热都是时间性和局部性的，是市场的正常规律。我们注意到，市场经济有价值规律、竞争规律、供求规律和利润规律，其中利润规律是土地热的根源。令人担忧的是，只有当整个市场长期出现土地热时，才会出现人群效应，大部分投资流都被吸进了房地产投资。当时，商业银行被土地热所吸引，次级贷款伴随着坏账风险、流动性流失，导致货币市场震荡，经济可能陷入金融危机。

在房地产市场管理中，问题是“土地热何时会产生房地产泡沫，房地产泡沫何时会产生金融危机?”。

回顾土地热的历史

回顾自整修之日起的房地产市场，越南在整个市场经历了三场土地热，在1990-1992年间每场持续两三年左右;2000-2002 年和 2006-2008 年。1990-1992年和2000-2002年两次土地热，每一次都导致大城市房价上涨10倍。土地法(Land Law 1993 和 2003)阻止了每次抢购。

从本质上讲，这两次土地热不是市场造成的，而是越南经济从计划转向市场时土地价格上涨过程的一种表现。河内和胡志明市的土地价格应该与曼谷、雅加达或马尼拉相同。这是经济一体化中平等原则的体现。

2006—2008年的第三次土地热，是受市场冲击，房地产泡沫不断积累，没有“爆”而只是“瘪”。在此期间，股市泡沫累积了两年左右，然后在2005年“爆发”，投资者将投资从股市转向房地产市场。

企业资金、人民储蓄、信用资金等资金来源全部吸收到房地产投资经营中。各生产经营企业都设立了房地产企业，投入生产经营的资金已基本转化为房地产投资。整个市场都发生了土地热，导致土地价格上涨了约 3 倍，最初是住宅用地，然后蔓延到其他土地类型，包括农用地。

2009年越南经济陷入高通胀，2010年通胀又卷土重来。政府遏制通胀的一揽子方案彻底切断了房地产市场的信贷资金，导致房地产泡沫逐渐“小幅收缩”。话虽如此，但房地产市场在2009-2013年期间受到严重影响，陷入冻结、无交易、价格下跌和呆账高企。高价房供给量大但需求量少，低价房供给量少但需求量大，所产生的的不良影响直到 2018 年才暂时稳定。

再看看其他国家，即使在管理体制非常好的国家，房地产泡沫的积累和“爆炸”导致金融危机也时有发生。在泰国，自1990年以来，人们投资房地产的趋势已经形成并带来了高额利润。此后，许多家庭将房屋抵押给商业银行，借钱做房地产生意。

估价师拿着“信封”，将抵押品估价高于市场价值，以便借更多的钱。房地产泡沫在1997年形成并“崩盘”。为房地产业务提供抵押贷款的银行无法收回贷款。抵押房产的售价越来越低，坏账让银行破产，引发了这里的金融危机，然后蔓延到整个东盟地区。

在美国，在 1990 年代初期，美国政府颁布了一项关于次级抵押贷款的法律，即获得贷款抵押品的组织可以使用该抵押品向另一个组织借款。就像这样，抵押品可以转移到许多机构，包括银行和非银行。从这里开始，许多抵押贷款公司成立，不受银行法规的约束。

次级抵押贷款很普遍。这些是使美国房地产市场在这十年的最后几年爆发的信号，房地产泡沫不断积累。10 年之后，美国的房价上涨了 2—3 倍。当泡沫“爆炸”时，抵押品不再像抵押贷款那么有价值，银行完全失去了资金能力，金融危机由此发生并波及全球。

除了以上两个典型的例子，在1985—1990年期间还遭遇了房地产泡沫，金融市场摇摇欲坠。政府已努力应对，而不是将其传播到其他经济体。随着炒房客和“鬼城”，中国的土地热和房地产泡沫也曾多次发生。城市很大，但无法吸引人们居住。但中国通过政策很好的化解了房地产风险。

控制投资资本的经验教训

根据其他国家的经验，房地产市场的投资资本通常低于社会总投资资本的30%，处于安全水平。这个数字是从一个数字中得出的，即房地产在社会总财富中的比例通常至少占 37%，与房地产相关的活动约占整个经济活动的 30%。在房地产投资的资金类型中，有企业资金、人员资金和信用资金。按投资资本的比例计算，信用资本通常占房地产总投资资本的70%左右。因此，用于房地产投资的信贷资金约占社会投资资金总额的20%，是安全的。

关于统计数据，这里需要澄清一件事。越南从1993年开始统计一直按照国际标准行业分类ISIC(国际标准行业分类)，其中创造房地产的资金属于建筑业，房地产行业只包括交易活动。在市场上买卖)。从房地产的经济角度可以看出，房地产包括土地和附着在土地上的不能移动的资产。因此，每次对房地产经济的分析，都需要将建筑业房地产创造统计信息和房地产业房地产业务统计信息结合起来。

从本质上看，土地热在土地价值上形成了一个虚拟值，代表了近期可以达到的预期值。不管你喜不喜欢，这个虚拟价值就是房地产泡沫，说不定宝宝还能长大。这种类型的房地产泡沫是在短期和局部基础上出现的，绝对没有什么可担心的。令人担忧的是，土地热引发的房地产泡沫在整个市场持续了大约十年左右的长时期(根据国际经验)。当时，积累虚拟价值的能力相当高，当泡沫“破灭”时，必然会引发金融危机。

也有专家认为，土地热在两三年左右的短时间内，但地价上涨(指数增长)的速度加快，也会导致房地产泡沫在高位积聚。该意见还需要通过分析我国2006-2008年期间地价涨幅来研究。

2020年整体经济信贷余额946亿越盾，其中房地产贷款180亿越盾，占比19%，完全在安全门槛内。2020年越南对外直接投资(FDI)将达到285.3亿美元，其中房地产注册投资42亿美元(20亿美元收购越南房地产企业的股份)，占14.7%，也是一个合适的水平。此外，没有关于人民资本的数据，包括投资于房地产的资金数据。

目前，许多企业倾向于囤积土地来实施大型房地产项目。现代的、大规模的投资是一个好的趋势。当然，大项目需要大量资金，这可能会造成投资资金流入房地产超过30%的门槛。此外，这种趋势可以蔓延到非房地产企业，用于生产和贸易商品的资本可用于投资房地产，这与计划的投资目标相反。2006—2008 年的悲惨故事将重演。

到目前为止，根据我们的经验，不仅要控制房地产业务的信用资本，还要控制房地产投资的总资本。越南的房地产市场以购买未来形成的房地产的形式，沉淀了大量的购房者资金。

我们可以通过房地产投资项目的审批程序来控制投资于房地产的资金。此时，组织大型专业房地产企业系统，建设房地产信息系统，包括投资资金信息。这一点非常重要，因为要预测房地产市场可能给国家经济带来的风险。

通过2020年房地产投资资金的数据，我们完全可以相信，当前房地产市场的土地热是完全不用担心的。严格控制大型房地产项目的投资者和投资资金，提高开发质量，做好各项风险管理工作。

免责声明:本文不构成投资建议。投资有风险，入市须谨慎

稿源：越南证券报(中文网络版)

出品：东盟网财经中心

流程编辑：尚群