探析福州鼓楼学区房价格涨跌真相
关于房价，特别是学区房价格，民间的声音基本可以分为对立两派：
一派是看跌：学区房崩了!买学区房就是去送死!高位接盘大傻×……
一派是看涨：又涨了!**学区又涨5000!学区疯涨……
似乎都很吸引眼球，从大众传播的角度，无论好歹，耸动一点，阅读量就噌噌噌上涨。但是，福州的学区房市场，真的暴涨了吗?又或真的要凉吗?
就像去年有段时间，号称某某学区一平米12万元，某某热门学区跌到2万多，但我们都没看到过购房合同，都不足信。
爸道为了避免犯这种错误，在过往的学区房文章中，尽量做到客观理性，所以向【可观地产】要来了他们平台真实成交数据，以前文章都会晒合同，但被买家投诉过，所以本文不晒合同。
不过文章推送出去，都是押上了爸道和可观的企业信誉的。
2021年5-6月真实成交数据，供参考
本期，爸道专门搜集了一些从2020年5月至2021年6月真实成交数据，通过一整年内同一小区，相近户型的价格，探析福州鼓楼学区房价格涨跌真相。
1
钱塘小学
农业厅宿舍，鉴于73平米户型大了10㎡，价格还比63㎡的高了5000元，如果按照同面积折算，上涨了5000-6000元，涨价还是比较明显的。
华大新村这三套面积接近，价格比去年上涨了5000-6000元，比较明显。
冶山路农办宿舍和华京花园，从半年数据看，价格小幅上涨，如果按一年时间推算，涨幅或为2000-3000元。
再结合爸道平时的关注，钱塘小学的学区房，在过去的一年里，确实是稳定上涨的，这也从市场的角度解释钱塘生源为何爆满的原因(今年报名人数再创新高)——房产价值稳定提升，流通率高。
2021年钱塘小学预报名850人
而且，钱塘的划片范围广，在福飞路、泉塘一带，不乏4万以内单价的房源，划片稳定，性价比高。可参阅下文：
2
鼓实小
龙峰新村房源多，在二手房市场非常活跃：
去年5月98㎡户型单价才3.67万，到了11月3.97万，今年6月93㎡户型已达5.3万，涨速略猛。
去年12月74㎡户型价格4.75万，才过半年，69㎡户型价格已经是5.96万，半年上涨1.2万。
其实，鼓实小在过去一两年，房价大有赶超钱塘的趋势，主要原因在于：钱塘班级人数太多了，鼓实相对少一些，而且同样对口屏东中学，鼓实这几年成绩不亚于钱塘，所以很多目标屏东中学的家长，宁可选择鼓实小。
看中医药大学宿舍，去年5月75㎡户型价格4.33万，今年5月107㎡户型都到4.84万了，如果是同面积，爸道测算应该要5.33万，涨1万应该是有的。
关注鼓楼学区的家长应该有感受，鼓实小和延安小都是最近一两年才飚起来的，目前价格都已经进入一类序列，经过一波涨价后，预计后续价格将以平稳为主，上涨空间比较小了。
炒房客请谨慎，把房子留给真正需要的人吧。炒股忌追涨杀跌，买老破小学区房也是。别炒了，已经很贵了，没有空间了。
3
延安小
法海小学自从并入延安教育集团后，起初上涨并不明显，但随着二附鼓二价格被拉高到6-10万区间，延安小学也水涨船高，只需比二附鼓二便宜一些，就能获得很多家长青睐。
据业内反馈，延安小学目前成绩不错，口碑较好，这两年也颇为热门，价格直追鼓楼一类，如果未来成绩能接近二附鼓二，那么延安小的房子性价比就太高了。
所以，延安小学的孩子们要加油!
4
鼓一小
从这两套数据看，价格应该是平稳的，没有明显上涨。
爸道有几个朋友买了鼓一小学区房，真正涨价的时间段是2018-2020，因为房源少，且大多非常破旧，后续交易也少，不是市场热点，所以价格主要保持平稳，上涨空间很小。
05
鼓二小
安泰中心是鼓二小学区房中交易最活跃的，很明显，过去一年中，房价也有明显上涨，小户型无限逼近10万单价。
安福新村的价格倒是比较稳定，不过应是6万+的价格。如今，鼓二小的房价，大多处于6-7万的区间，与二附小的房价差不多，是“福州之巅”。
爸道在此特别提醒，尽量不碰这类单价太高的学区，像9万的公寓，学区溢价实在太高，万一未来政策有变，溢价消失，就欲哭无泪了。
06
中山小
中山小有几个热门交易的社区，比如华城国际、帝豪国际、公正新苑。
根据这组小公寓的价格变化，华城国际过去一年综合上涨8000元左右——很好理解，低总价且房子不会太破旧的，都比较受欢迎。不过由于面积小，总价上涨得比较有限。
从鑫泉公寓和树兜花园的价格看，整体持平，所以买周转性更灵活的小户型，还是有优势，一来上涨空降更大，二来更好脱手。
7
温泉小学
帝豪国际这几年是交易频次较高的学区房，温泉小学划片范围大，地段优越，价格适中，很受家长欢迎，所以温泉小也是生源爆满的状态。
温泉小学的主要是一些比较宜居的小公寓有一些涨价，比如帝豪国际，但涨幅较小。
从这两组数据看，房价总体平稳——毕竟温泉是二类，支撑不起太高房价。
8
茶园山小学
房源较少，像福大怡园这种老破小，这两年的价格都没什么变化，买的人也比较少。
由于搜集到的信息较少，在爸道的印象中，自从挂牌之后，杨桥和茶园山多了个“涨价”的噱头，无奈大多数业主自嗨，报价高了很多而已，实际成交未必。
所以对于这种无厘头的涨价，大家不要搭理便是，如果再贵一些，干嘛不买那些热门一类校?
09
一附小
一附小不错，但对口的11中一般，这就导致其学区房价格一直不温不火，不如二附鼓二那般强势。
像金禧名门这种“精品”小公寓，省立斜对面的黄金位置，5万出头的价格尚属合理。
10
井大小
井大小不算热门，加上一中初中部多年不给力，房价很一般，哪怕是在鼓东路这么优越的位置，小户型也才4万多的价位。
对于预算不高，对一类校没有执念的家长，其实挺适合的。
11
林则徐小学
很多时候，我们都不把则徐小列入鼓楼学区讨论范畴，但它毕竟是对口杨桥中学，如果钱塘怡山都可以的话话，则徐为何不行?
灵响小区，勉强可住，对于一些预算较低，对学校又有一定需求的家长来说，200万以内可以搞定一套杨桥学区，亦是一条出路，毕竟动辄四五百万的学区房，只是少数人能承受的。
还有一些200多万的优质学区推荐，请点击查阅下文：
12
爸道观察
至少过去的5年，福州的学区房是涨的，预计未来稳中略涨，除非有打压性的政策出台。
鉴于这个周末，北京市西城区“多校划片”正式落地，这个打压学区房的措施，在国内引发关注无数，一时间，“学区房要凉”的说法盛行。
预计未来福州大概率也将多校划片——当然，多校划片其实多年前就提出过，只是去年因等因素，最终没能如期落地。
福州如果抄北京作业，我就以鼓楼为例吧，比如钱塘小学。
首先，小学阶段，还是要以就近入学为大准则，实行区域多校划片，那么，钱塘小学周边有谁?鼓实省实鼓一鼓二湖滨中山，最差也有达明西峰花园，这样区域摇号，鼓楼学区仍有优势——鼓楼小学应该不会和台江晋安混摇吧?
按这么分析，鼓楼学区堆里的一些“非学区”，是不是大利好?比如花园小、屏山小、达明小、西峰小等等，周边都是牛校，跟谁“混摇”“捆绑”都是高攀——或许，这是未来学区择校的一个思路。
不过，家长在购买学区时，爸道建议尽量避开“天价”学区房，尽量避开七八万乃至10万的房子——因为学区溢价部分太大了，万一政策有变，溢价消失，欲哭无泪。而一些价格相对合理的学区房，风险也不至于太大。
目前北京也处于试错阶段，这种做法效果如何，能否全国推广还是未知。短期内，福州学区现状和格局应该不会变，所以明年上小学的，接下来勤快地看房吧，为了学位，该买的还得买。如果不着急上小学的，可以先观望，接下来学区房市场应该是一段“冷静期”。
爸道备注：本文仅为个人观点分享，文中数据为真实成交案例，可作谈资，可供参考，择校置业请谨慎。
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focous
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学区房动辄花费数百万，是一项重大的消费，需谨慎决策。本周末，爸道将邀请几位买过学区房的家长，开展线下学区房择校交流分享会，帮助家长们更好地做功课。