作者|梁婧 王梅婷「中国银行(601988,股吧)研究院」

提要:

房价上涨、房地产交易火热的当下，解决好大城市住房突出问题再次引发市场关注。

大城市房价过快上涨的根本原因在于供不应求，在需求侧管理的同时，增加住房供给是稳定大城市房地产市场的重要手段。

未来，从政策层面，对出现房价或地价明显上涨的城市仍需采取调控措施，建议主要围绕需求、供给、租赁市场建设三方面进行部署。

2020年下半年以来，随着新冠逐步得到控制、经济秩序逐步恢复正常，房地产市场复苏明显加快，投资、交易快速回升。统计数据显示，2020年，房地产开发投资同比增长7%，商品房销售面积在下半年后总体保持两位数增长。

进入2021年，尽管上海、深圳、合肥等大中城市纷纷出台房地产调控政策，但房价上涨压力仍然较大。截至4月末，70个大中城市新建商品住宅销售价格涨幅总体有所扩大，二手住宅价格涨幅有升有落。房价上涨、房地产交易火热的当下，解决好大城市住房突出问题再次引发市场关注。

大城市住房问题较为突出

●房价较高、涨幅较快

目前，我国大城市房价已处于较高水平，根据Numbeo国际房价统计数据库，2020年全球80个城市中房价收入比排名前十的城市有7个来自中国。而从我国50个大中城市房价收入比看，一线城市房价收入比也已超过20，明显高于二线、三线城市的水平。

2020年第二季度以来，全国主要大城市房价快速上涨，七八月份重申“房住不炒”基调后，房价涨幅有所回落。其中，部分大城市房地产市场火爆，尤其是一线城市，其住宅价格环比涨幅、商品住宅成交面积同比增速均高于二线、三线城市。上海多个楼盘认筹率超过100%，诞生多个“日光盘”，杭州、南京、成都等城市出现“万人摇”项目，这在一定程度上拉动了看涨房价的预期。

大城市房价再次上涨，一是由于期间积压的购买力集中释放，市场需求快速恢复，二是市场流动性总体宽裕，市场利率呈下降趋势，金融机构个人住房贷款加权平均利率降低，2020年第四季度为5.34%，较上年同期降低28个BPs。但在需求大增的情况下，一些大城市也存在个人消费贷和中小企业经营贷违规流入房地产市场的情况。2021年以来，上海、北京等多地开始严查消费贷、经营贷的合规性，进一步加强对资金的监管。三是学区房的热销助推了房价的上涨。与过去不同，在2020年以来的这波大城市房价上涨过程中，学区房的供需两旺带动了二手房市场的量价齐升，但在调控政策的影响下，2021年一线城市二手房价格涨幅出现回落(见图1)。

大城市房价过高、涨幅过快，一方面，严重影响居民生活质量和幸福感，不仅会增加居民生活成本，也会挤出消费。目前，大城市居住成本持续上升，城镇居民居住支出消费占比已上升到2019年的24.16%，而北京、上海的人均消费中居住支出占比相对更高，2019年分别为36.6%、33%。另一方面，也不利于房地产市场健康发展。根据人民银行《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》中公布的数据，我国城镇居民住房资产占家庭总资产的比重为59.1%，比美国居民高28.5个百分点;房贷是城镇居民负债的主要构成，75.9%的居民家庭将负债用于购房。此外，大城市是创新的重要地区，房价过高不仅会推高劳动力成本，造成城市人才流失，还会加大企业经营成本，不利于企业创新发展。

●住房分配不均衡，新市民、青年人等群体住房困难突出

一是房屋持有量不均衡，少数人占有多套住房。根据人民银行《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》，我国城镇有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%。少数人占有多套住房，带来的一个结果就是我国住房空置率较高。而高空置率既浪费住房资源，也可能会在房价下跌时加大房地产市场波动。

二是保障房主要偏向本地居民，对流动人口住房需求关注不足。近年来，我国住房保障体系不断完善，截至2019年，有3800万困难群众住进了公租房，累计2200万困难群众领取了租赁补贴。但是保障性住房实际主要偏向本地居民，仍有大量中低收入阶层住房需求未得到满足，尤其是对流动人口的住房需求关注不足。随着我国城镇化步伐加快，户籍不在当地、因工作或上学等原因来到大城市的“新市民”越来越多，逐渐成为城市建设的生力军和主力军，但这部分人群中拥有购房资格的面临高房价的压力，没有购房资格的则面临租金较快上涨、租房不稳定等问题。

●长租公寓市场乱象频出，租赁市场建设亟待完善

新市民、青年人等大城市流动人口主要通过租房解决住房需求。比如深圳约2/3常住人口需要租房居住。但我国住房租赁市场发展较为滞后，仍存在不少问题。一是租赁住房供给主要为个人房源，政府保障性租赁住房、专业租赁机构供给比例较低，加大了租赁市场规范化发展和管理的难度。二是租房者权利保障不足。随意涨价、房东或中介单方面毁约、出租房屋缺乏安全与健康评估标准、租赁周期短等加大了租房的不稳定性，变相增加了租房成本。同时，与购房相比，租房者难以享受同等的公共资源与服务。三是大城市房租较高、租金波动较大。一线城市平均租金为80元/月/平方米，远高于二线、三线城市20-30元/月/平方米的水平。同时，一线城市房租涨幅总体高于二线、三线城市，并且涨幅波动更大。

近年来，城租公寓市场亦乱象频出。2016年以来，在“租购并举”政策导向下，长租公寓市场发展较快，2019年我国长租公寓市场规模已经达到1.73万亿元。但在快速发展的背后，长租公寓市场发展暴露出了诸多问题。2020年12月，蛋壳公寓因资金链断裂“爆雷”，引发市场广泛关注。其实，早在2018年就出现过长租公寓因资金链断裂导致租客利益受损的事件。2019年有53家长租公寓倒闭，其中45家是由于资金链断裂，这暴露了长租公寓“长收短付”经营模式以及沉淀资金缺乏监管的漏洞。同时，长租公寓经营过程中也存在诱导租客使用“租金贷”、装修不达标、随意涨价等经营不规范的问题。

长租公寓市场是我国租赁市场发展的重要组成部分，其发展亟待规范。

三方面部署解决大城市住房问题

大城市住房问题的解决，关系民生福祉，也关系经济社会稳定和城市高质量发展。未来，从政策层面，对出现房价或地价明显上涨的城市仍需采取调控措施，建议主要围绕需求、供给、租赁市场建设三方面进行部署。

第一，继续加强房地产需求侧管理，封堵楼市炒房行为。

一是进一步出台限购、限售政策，遏制炒房行为。围堵假离婚买房、打击法拍房“擦边”行为、提高二手房交易成本，打击投机炒作行为。二是限制居民购房贷款过快增长。推动金融机构严格落实房地产贷款集中度管理制度，防止个人房贷过快扩张。三是加强资金流向监管。将中介机构、房地产开发商、银行纳入监管范围，严查消费贷、经营贷和其他信贷资金流向，防止资金违规流入楼市。

第二，增加土地供给，稳定地价和房价预期。

大城市房价过快上涨的根本原因在于供不应求，在需求侧管理的同时，增加住房供给是稳定大城市房地产市场的重要手段。2020年以来，为应对热门城市房价上涨，自然资源部要求重点城市合理增加住宅用地供应，带动重点城市住宅用地供应量超过了近五年平均完成交易量。未来，重点城市要继续增加土地供应，落实住宅用地供给“两集中”，引导市场理性竞争，稳定土地出让价格;在房价地价联动基础上，进一步对商品住宅用地出让实行限价竞价，缓冲房价上涨压力。

第三，重点完善租赁市场建设，缓解新市民、青年人等住房困难。

通过增加土地供给、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给。比如，2021年北京要求建设5万套政策性住房，完善长租房政策，规范租赁市场秩序;上海将供应5.3万套租赁房。

2021年大城市住房市场趋势预判

第一，商品房销售面积将平稳增长，增速较2020年下半年有所回落。

一方面，新增限购、限贷政策对大城市商品房销售将带来较大影响。各主要城市对于消费贷、经营贷违规流入房地产市场的打击进一步加强，将带动大城市住宅销售增速放缓。另一方面，随着2021年经济增速恢复常态，大城市改善型需求将持续释放，政策仍将支持“首套”刚性住房需求，对大城市住房需求仍有一定支撑。不同城市房地产去化周期不同，对于天津、苏州、济南等去化周期高于12个月的地区，商品房库存相对较高，房企或将加快去库存、回收现金流。

第二，大城市房价上涨势头将有所放缓。

其一，“两集中”住宅用地出让新政将提高土地供应市场透明度，有利于平抑地价波动，稳定地价预期，同时集中出让或带动后续集中上市，从而间接推动房价稳定。其二，大城市房地产调控政策短期难现放松，人口持续流入、经济增速较快的长三角、珠三角等热点城市，将是重点监测的地区。其三，增加保障性住房供给和完善住房租赁政策，将增加住房供给，在稳定市场预期的同时有利于缓解房价上涨压力。

第三，房地产融资进一步收紧，但房地产投资增速仍有韧性。

一方面，房企外源融资压力增加。2021年，随着经济增速恢复常态，货币政策回归正常化，同时房地产融资“三道红线”落地，加大了房企外源融资难度，不利于房企扩大投资。另一方面，房企为缓解现金流压力，将会加快销售回款，增加内源性融资。2020年房企拿地较多，全国32个二线城市住宅用地成交面积同比增长6.5%，100个城市住宅用地成交面积同比增长13.7%。拿地面积的增加或将推动2021年房地产开工面积的增加。

第四，大城市租赁市场保障体系进一步完善。

一是政策性租赁住房试点将进一步推进，试点城市政策性租赁住房供给将有所加快。2019年广州等13个城市开展政策性租赁住房试点，2020年试点进一步扩大至济南等5个城市。二是长租公寓行业加快转型。对住房租赁企业的资金、信用评价等监管将进一步加强，企业的经营理念、经营模式将有所改变。