郑州曾被称为“刚需之城”和“屌丝之城”。

话糙理不糙。至少在买房这件事上，郑州对刚需购房者曾足够友好。

不过如今，刚需在郑州买房越来越难，友好标签剥落之后，城市愈发露出高冷一面。

郑州，正在抛弃刚需!

.01.

上周，新城在主城区的首个项目新城时光印象，在墨迹了好几年后迎来首开。

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虽然销售数据不忍直视，推出268套房源，累计成交87套，综合去化约32%(克尔瑞数据)。

但售价也真心不低，超高层成交均价约16200-17300元/㎡(带装修)

更傲娇的是，开盘前几天，新城时光印象不认筹不排号，验资40万起。

“验资”二字在郑州楼市消失了多年，又被新城捡了回来。这恐怕也是2021年郑州唯一一个需要验资才能买的楼盘了。

去化数据啪啪打脸，新城当初验资的底气从何而来?

要知道，这不是炙手可热的主城核心，也不是豪宅云集的北龙湖，而是曾经公认的“刚需福地”管南片区。

唯一能解释新城这份迷之自信的，可能就是管南蹭蹭上涨的房价了。

2016年之前，管南还籍籍无名，哪怕是刚需也不一定能看得上。

随后，绿都澜湾、鑫苑国际新城、永威城“管南三雄”出现，彻底炒热了管南片区，成功吸引郑州大批刚需购房者涌入这里。

临近主城的地缘优势、较低的价格加上屡试不爽的营销套路，管南一跃成为郑州刚需购房者的聚集地。

2016年，管南房价突破万元大关。

此后，管南热度稳步攀升，一直到2021年，管南房价迎来第二轮爆发，站上1.7万+的高点。

如今，管南房价以四环内外形成两大阶梯，四环内，房价已夯实1.6万—1.7万元/平方米，富田九鼎公馆毛坯价1.7万元/㎡，新城时光印象精装16200-17300元/㎡，融创城新一期临河地块1.6万元+;

四环外，均价1.3万元—1.4万元/㎡，碧桂园时代城精装1.3万元/㎡，正商生态城毛坯价1.2万元+/㎡。

管南房价站上1.7万+后，100平米的房子，3成首付50万+，月供超7000元。相比之前约40万的上车门槛，涨幅不小。

管南，再不是刚需的“管南”。

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“配套基本没有，交通基本靠走”的管南，都站稳1.7的高点了。那郑州另一大热点区域金水北，房价全面突破2万+，似乎也并不违和了。

比管南更彻底，金水北抛弃刚需，只用了三年。

在郑州，金水北是比管南热度更高的区域，也曾是郑州刚需置业的主要目的地之一。

不管是房价还是销量，金水北都长期稳居郑州楼市排行榜前列。

过去5年，郑州很多优质楼盘早在2017年，实现了至少70%涨幅的时候。但金水北的涨势一直到2018年才真正开始。

从2018年到现在，金水北以肉眼可见的速度从1.65万的价格，走到今天普遍2万+的局面。

哪怕是前两年，金水北还出现过1.5万的房源，但去年尤其是今年，金水北在售新房已普遍2万以上。

目前的金水北有两个显著特点：

一是在售房源普遍2万+，且小户型极少，上车门槛不低。

碧桂园天悦湾1.95万—2.15万/㎡，美盛教育港湾1.9万—2.5万/㎡，和昌优地1.9万—2.1万/㎡，保利海德公馆1.9—2万/㎡……

金水北目前100㎡以内房源非常稀缺，瀚宇天悦城每次推出少量95-97㎡的小三房都会被第一时间“争”完，价格一度破了2.15W，而教育港湾3梯6户纯南户100㎡价格突破了2W+。

和昌优地工地图

二是即将入市的新盘，更加夯实2万+的房价。

万科翡翠中城预期2.5—3万/㎡，康桥天樾九章2.2万—2.5万/㎡，建业春天里新地块也在2万以上。

2万+的房价，要是按100㎡的面积算，总价得200万，首套首付60万，供30年大约8400+……

这样的金水北，早已不是普通刚需想买就能买的了。

.03.

也不止管南和金水北，郑州留给刚需的机会越来越少。

曾经刚得不能再刚的高新区，今年以来也已大幅上涨，永威金桥西棠捅破单价17000的天花板，去年1.2万的恒大城如今1.4万+……

还有惠济北，前段时间首开的锦艺旭辉江云著，高层均价约14700-17100元/㎡(带装修)，去化率高达85%。

基本上，四环内各个区域的买房门槛都在提高。

这还不算，郑州6月出让的47块地全部集中在主城，8月即将出让的第二批宅地也基本都在主城。

这意味着下半年到未来一两年，郑州新增楼盘基本都在主城区;也意味着，这些新盘的售价都不会低，甚至都会走改善路线，都不是普通刚需的菜。

同时，房贷利率的悄然上涨，也在加剧刚需的购房成本。

目前，郑州绝大部分银行新房房贷利率为5.88%，上浮20%，二套房房贷利率为6.125%，上浮为25%。更有部分银行比如建行目前已经确定，提高首套房贷利率至6.03%，上浮23%。

对比年初，郑州楼市5.39%，上浮15%的首套房贷利率，购房者的压力增加了不少。百万房贷30年期，需多支付9万多元利息，每月房贷增加近300元。

二手房的购房者更面临放款门槛提高，无钱可贷的困境。

郑州本地某银行前段时间下发通知：15年房龄、60平的面积、四环以外的房源拒贷!

这预示着未来郑州二手房成交难度将前所未有。而郑州五区内的老旧小区数量约有1500个，房源数量巨大。

如果二手房流转失速，这部分房源基本被锁死，大量需要卖旧买新的刚改群体，也只能需求无处安放。

.04.

房价上涨+利率上调双重暴击下的郑州刚需，四环主城内还有多少机会?

答案，或许只有两个。

一是多年来基本没怎么涨的区域，比如二七新区。

这里大部分项目都在1.3万元/㎡上下波动，偏改善的项目也差不多1.5万元/㎡，还时不时冒出一些特价房源。

相比同处四环内的其他版块，二七新区房价堪称亲民。

但这里劣势也很明显，比如缺乏统一规划，配套跟不上，除了房子还是房子，品质也很刚。

二是一些自带BUG的项目。

比如，前段时间，有中介推售管南某项目的转让房，只要1.2万+，但需要首付7成，且交定金前不能看房，不知道楼栋、楼层和哪一户，除了户型图，一概没有。

还有高新区某大名鼎鼎的“墓景房”，三环边，万达旁，均价1.2万/㎡，低的还有1万出头的。

但问题是在售房源约300米处就是公墓，而且该楼盘从一期到三期，期期维权，已交付部分小区品质更是堪忧，比刚需中的战斗机还战斗机。

当然，以上这两种都不算是最优解，所谓“一分价钱一分货”，在刚需身上体现得更加淋淋尽致。

水涨船高的房价面前，英雄也气短。

刚需怎么办?

所谓大道至简，最好的办法仍旧是：早买早上车，在力所能及范围内选择品牌更大、口碑更好的开发。

郑州这座城市，无论残酷或温柔，它给你的机会一直不多，未来留给刚需的机会只会更少。

年少不知买房好，临老方恨见识少。

还是那句说烂了的俗话：能买的抓紧上车，不要等到错过再后悔。