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居住服务平台第一股，最近跌的有点惨。

截至美东时间7月30日，贝壳开盘后持续下跌， 截至收盘报22.11美元，逼近发行价20美元，市值263.31 亿美元（约合人民币1701亿元）。

去年此时，贝壳在资本市场中还全然是另一番景象。

2020年8月13日，贝壳找房在纽交所正式挂牌，上市当日股价当即大涨87.2%，收于37.44美元，公司市值422亿美元。随后仅九个工作日，便创下了约3987亿元人民币的市值，一举超过万科（3158亿）。

繁花似锦来得如此之快之猛，但兜兜转转一年，如今估值几乎回落至原点。与最高市值3987亿相比，贝壳市值已经缩水将近57%，即2286亿元人民币。

贝壳的多事之秋

今年以来，市场监管从严从紧。任何风吹草动，都能成为悬在贝壳头上的达摩克里斯之剑。

2021年4月10日，58同城CEO姚劲波实名举报贝壳：“通过利益的不同分配方式，强制让房企进行‘二选一’，以获得独家房源进行垄断”。彼时正值阿里反垄断处罚落下，这一言论将贝壳推上反垄断监管的风口浪尖。

此后，“国家市场监管总局对贝壳找房启动反垄断调查”的传言甚嚣尘上。贝壳迅速澄清：并未接到相关通知，该消息实际是监管总局对各互联网平台点名的旧闻。但资本市场并不买账，贝壳股价一度跌超10%。

祸不单行。5月20日，贝壳找房创始人左晖先生病逝，消息公布后，贝壳在盘前大跌近12%。

维稳资本市场或许是接班人彭永东需要面对的首要问题。于是在他上任第一天，贝壳便公布了“高管一年内不出售股份”的消息：公司执行董事、高级管理人员和Propitious Global Holdings Limited（以及管理其所持股权权益的家族信托）承诺自即日起365日内，将不会出售、转让或以其他方式处置目前其持有的任何公司的普通股或美国存托股票。

市场交易整顿的力度，也超出市场预期。7月23日，住房和城乡建设部等8部门发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，明确因城施策，重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务四方面问题。

根据中原地产研究中心统计数据，2021年以来，全国房地产市场累计调控超过320次，而去年同期只有30次左右。促进房地产市场健康平稳发展可以说是老生常谈了，但当一件事被反复提及时，意义就变得不一样了。

房地产行业正进入全局性监管时代。二手房、新房业务营收占比高达97%的贝壳找房，自然难独善其身。

一波未平，一波又起。7月26日，中介费限价的消息流传开来，“房屋交易中介费不得超过当地社平工资3倍”。虽然多家中介机构第一时间回应，“目前没有收到相关的通知”。但半个地球外的美股市场依旧反应敏锐，贝壳找房隔夜应声下跌27%。

“地产界淘宝”的盈利难题

许多年前，房产中介崛起发家时，依靠的是交易双方严重的信息不对称，凭借低收高卖获取利润。长期以来，信息不透明、房源数据造假、同行恶性竞争，形成了二手房市场长期处于低水平发展，消费者怨声载道。

左晖明显意识到了这一点，于是2018年，贝壳找房踏光而来，致力于打造“地产界淘宝”平台。

左晖以“真房源”为切入点，利用信息技术创新ACN平台模式，也就是将地产中介服务全链条进行细化分工，然后按照分工角色的贡献率进行利益分配。“我们坚定的选择长期利益，选择做“正确”的事情而不是快速成功的事情，我们对走捷径有天然的反感。”左晖在贝壳IPO致股东信中如是说道。

不负众望，贝壳在短短两年时间内，在一二线城市的市场份额便达到了30%以上。年报显示，在2020年，贝壳用一年的时间将GTV从2.1万亿做到了3.5万亿，其中存量市场的业务占全国总交易量的21.55%，新房业务占全国总GTV比例为10.8%。3.5万亿的GTV令贝壳成为仅次于阿里巴巴的中国第二大商业平台，相当于3个拼多多、5个美团。

而互联网之于创新最为慷慨，只要是有创新，估值无不扶摇直上，加之链家的数百家线下门店基础，上市仅三个月的贝壳，股价一路冲高到达79.4美元，翻了近四倍。

但是，无论商业模式多么超前，资本市场如何看好，贝壳最终还是要面临盈利问题。

2017-2019年，贝壳找房分别亏损了5.38亿元、4.28亿元和21.8亿元。2020年终于成功扭亏，净利润10.96亿元，经调整后净利20.01亿元。但值得注意的是，其收入和盈利模式仍主要来自佣金、渠道费分成 ，2020年平台服务费收入只有30亿，约占总营收的4%。

2021年第一季度，营收207亿元，同比增长190.7%；调整后净利润15.02亿元。具体来看，二手房业务收入102亿元，同比增长202.1%。新房业务收入99亿元，同比增长187.6%。

相比207亿营收，15.02亿的净利仍显单薄。巨额佣金以及营销管理费用或许就是症结所在。 2021年第一季度，贝壳找房营业成本高达158.8亿元，同比增长140%；营业费用38.03亿元，同比增长78.3%，其中营销费用占10.57亿元、同比增幅83.2%。

与高昂的营销费用相比，其营销效果却有些不尽人意，根据七麦数据显示，2021年上半年贝壳找房APP下载量呈现下滑趋势。

“托拉斯”陷阱？

为了盈利，重庆贝壳开始上调中介费了。

2021年2月18日，重庆贝壳和链家宣布，买卖房屋交易服务费用调整为卖方1%，买方2%，在此之前为卖方0%，买方2%。在此之前，贝壳也已经在上海、深圳、广州、成都等多城市实行3%的中介服务费政策。

如此定价高于市场平均水平。而且，由于中国房地产多数时候处于卖方市场，提高的1%卖方服务费最终还是会转嫁至买方，而房产中介的双边代理模式，更是让中介无法兼顾双方的利益，最终造成了买方出了中介费，却无法占据议价主动权。

因此，无论贝壳如何鼓吹此举优化了内部分配结构，从而提高中介服务质量，在消费者看来，这都更像一场收割市场的“托拉斯”陷阱。

并且理应伴随高价而来的高质量服务，似乎也未实现。截至目前，黑猫投诉上共有823条贝壳找房投诉，涉及虚假宣传、中介费纠纷、泄露消费者信息等问题。

“以技术驱动的品质居住服务平台”的初心愿景虽好，但如何切实提升品质服务，夯实龙头企业的护城河，或许仍是贝壳找房的核心价值考题。

贝壳为盈利做出的另一个努力，就是涉水家装行业，挖掘流量二次变现。

2021年7月6日，贝壳找房宣布与圣都家装达成协议，将收购圣都100%的股权，总对价接近人民币80亿元，该交易预计将于2022年上半年全部交割完成。此次高调收购，毫不避讳地道出了贝壳挖掘其私域流量、二次变现渠道的迫切。

但是同为重决策型、低频高价的房产交易和家装服务，是互相加持还是拖累还是未知。毕竟在重决策型交易中，口碑服务、质优价廉才是最重要的，但房产中介和家装服务却又都是长期居高投诉榜单前列的行业。若协同“作战”不利，或将稀释平台整体服务价值。

对圣都家装的估值，中国家居建材装饰协会秘书长胡中信更是直言，“高的有些离谱。”

面对跌跌不休的股价，贝壳不愿束手待毙，开始向市场释放利好。7月29日，贝壳公告，左晖家族信托将其投票权委托给彭永东及单一刚，使得管理层的投票权升至近80%。

然而，就目前看来，这并未止住贝壳股价下跌的步伐。