虽然海南在2018年实施了历史上最严格的——条全岛限购规定，并不断打补丁，但此后海南楼市的成交量确实大幅下滑。然而，海南楼市并不像很多调控严格的北方城市那样冷清，反而暗流涌动，各种私下涨价，甚至漫天要价、违规销售的行为屡见不鲜。 不，官方又开枪了。 日前，海南省政府发布《海南省2021年房地产市场专项整治工作方案》，表示要全面清理整顿房地产企业和中介机构违法违规行为，严厉打击规避限购政策、欺诈购买、变相涨价、违规销售等违法违规行为。 此后，海口市住建局也发布了《关于报送房地产项目销售自查自改情况的通知》号文，要求所有房地产开发企业和房地产中介企业在限定时间内开展自查自纠活动。 针对规避限购政策、骗取购房资格的行为，住建部(房管)部门暂停项目销售和购房合同网上签订备案，并依法依规严肃查处。 对提供虚假证明、规避限购政策的个人，其购房合同将被撤销并备案，纳入严重失信范围。5年内不得在海南省购房。 中介机构和从业人员帮助虚构劳动关系、支付工资、缴纳社保或个税骗取购房资格的，取消备案资格，5年内禁止在海南省从事房地产中介业务。 官方的动作只能说明，在需求被迫的背景下，海南楼市依然非常火热，开发商依然不愁卖。 国家统计局发布的70城房价指数显示，2月，海口新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，环比上涨0.3个百分点，二手住宅销售价格环比上涨0.5%，环比上涨0.1个百分点；三亚新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，环比下降0.1个百分点，二手房销售价格环比上涨0.7%，环比上升0.1个百分点。 看，海口和三亚这两个海南楼市的龙头城市(这两个城市的成交量占海南楼市总板块的近九成)，不仅二手房价格出现了正增长，而且还有扩大的趋势。 这说明海南房价的上涨势头越来越猛。 值得一提的是，这种冲动目前并不是一时兴起。数据显示，海口、三亚新建商品住宅、二手住宅销售价格连续6个月上涨；海口新建商品住宅和二手住宅销售价格连续9个月环比上涨。 可以看出，海南的房价已经酝酿了半年。 一方面，房价上涨不仅是需求旺盛的体现，也进一步刺激了需求，使得市场泥泞混乱。这是海南官员无法容忍的，他们发誓不做“房地产加工厂”，最终取得了成效。所以，也才有了上面的整顿。 首先，我们来解释一下，为什么在“史上最严调控”持续两三年的情况下，海南房价还能如此波澜壮阔。 根据需要，关上门，打开窗户。 根据海南的限购政策，外国买家，尤其是炒房者，基本被锁在门外。 根据政策，在已实施限购的海口、三亚、琼海，未在本省登记的家庭，必须提供至少一名家庭成员在海南省缴纳个人所得税或社会保险满60个月以上的证明。 在上述地区以外，未在本省登记的家庭必须提供至少一年的个人所得税或社会保险缴纳证明 此外，即使不引进人才，也可以通过私人经营在海南买房，比如要求海南的房票必须经过两年社保或外省个税才能获得。有些项目或中介会通过专业公司向国外购房者交税，通过先签合同交钱，两年后再转让房产来规避。 在此次整治行动中，“规避限购政策”被列为首要目标，可见水有多深。 供应方面，板块也大幅萎缩，市场仍相对处于卖方市场。 虽然海南在全国范围内限制购房，但全国投资需求被挤出市场，楼市交易板块大幅萎缩。官方数据显示，海南商品房销售面积从17年的2292万平方米下降到去年前11个月的631万平方米。 另一方面，供应也在急剧萎缩。 受两次暂停政策、商品住宅用地计划管理(大幅减少直至停止出口商品住宅项目用地供应)、现房出售的影响，海南楼市的住房供应也在以可见的速度减少。 2017年，海南省全年供应住宅用地1188亩；2018年940亩；2019年，1181亩；要知道2013年住宅用地供应是1.2万亩。 2020年，住宅用地供应将变得更加稀缺。以海口为例，去年海口共出让71宗地块，其中住宅用地17宗，占比不足24%。这17个住宅地块中，住宅地块7个，安置房或拆迁商品房5个，纯商品住宅地块只有5个，占比不到30%。 去年初，政府出台了收回闲置土地的新政策。 据媒体报道，海南省现有闲置土地约88955亩，共计1100余宗，相当于海南省近6年出让的土地总面积。这些闲置土地虽然不全是住宅用地，不能完全收回，但足以对未来市场供应产生重大影响。 因此，目前海南楼市正陷入一场非常微妙的市场博弈之中。虽然供需两端的调控导致成交量萎缩，但供需双方都在下降，双方仍能保持相对平衡，甚至出现一定程度的供大于求。这也是海南楼市与北方严控城市的区别。 另一方面，对未来市场供应持续萎缩的预期，将进一步刺激购房人情绪，加速其入市，进而导致海南楼市温度持续上升，房价持续上涨势头强劲。 那么，该如何看待海南楼市？ 其实，促使购房者“骗购”也要杀入海南楼市的，供给短缺只是市场层面的因素，还有宏观层面的超级利好——自贸港。 2020年6月1日《海南自贸港建设总体方案》正式发布，事实上，海口、三亚的这一波房价上行恰发生于总体方案公布之后。至于自贸港建设对海南意味着什么，已有很多分析，笔者不再赘述。 现在海南楼市中短期内市场的一个重要预期锚就是，海南何时会“全岛封关运作”。 一旦全岛封关，海南将成为中国的“境内关外”地区，就像现在的、澳门地区及80年代一线关内的深圳，也意味着，海南自贸港由蓝图进入实质性运作阶段，届时进出海南是要凭通行证和护照。 所以，封关对海南的发展及楼市的意义都是不言而喻的，也可以理解海南超级红利的第一次兑现。 海南何时会封关呢？ 去年10月出台的《海南自由贸易港制度集成创新行动方案（2020-2022年）》表示，“分步骤，分阶段建立与全岛封关运行相适应的监管体系”，这正是海南即将“全岛封关”的强烈信号。 海南刚公布的“十四五”时期经济社会发展主要目标则表示，“加快推进海关特殊监管区域‘一线’放开、‘二线’管住的政策落地实施”、“适时启动全岛封关运作”。 这些表述则意味着，海南封关快则一两年、慢则三四年。就像股价大涨前，试问，当下谁不想提前买入海南的房子卡位。 至于海南楼市的未来并不难想象，一方面金融、旅游、高新技术产业将会崛起，成为海南经济顶梁柱。同时海南还将成为一个真正的国际市场，来自全球的资金、人进出自由；另一方面，海南楼市的供给又是严重稀缺的，存量市场为主导。 这种局面对海南房价意味着什么呢？其实，现在的已经给出了回答。