《投资者网》葛范美

近期，上海房地产市场持续火热，市场情绪躁动。为进一步规范房地产交易市场，上海市相关部门及时出台了房地产市场调控政策。1月21日，上海市住房和城乡建设委员会、上海市房屋管理局联合发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》(以下简称‘《意见》’)。

本《意见》共有10篇文章，主要包括充分发挥联席会议作用，完善土地市场管理，严格执行住房限购政策，调整增值税免征年限，严格执行差别化住房信贷政策，严格商品房销售管理，严格规范房地产市场经营秩序，坚持租购并举，加快城市更新改造项目，加强政策宣传等。《意见》将于1月22日起实施。

通策研究院研究总监宋宏伟告诉《投资者网》:2020年，上海楼市整体向好，呈现过热迹象，尤其是四季度，新房受欢迎程度上升，二手房交易量和价格均创下新高。此时此刻，上海的政策有明显的遏制楼市过热的意图，更重要的是，它为2021年的上海楼市定下了基调，显示了“稳市”的政策决心

增加重点区域土地供应

根据《意见》，完善土地市场管理。优化土地供应结构，增加商品房用地供应，特别是郊区轨道交通站点及五大新城(南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城)周边。坚持房地产联动机制，引导企业合理征地，稳定地价。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，增加住宅用地供应，增加上海五大新城住房供应，是本次《意见》的核心内容。与其他针对上海市场混乱的阻力政策相比，这一政策对上海房地产市场是鼓舞人心的。

严跃进告诉《投资者网》，这个政策的内容强调三点。一是增加土地供应，调整结构，这也符合目前上海的住房需求，能够真正缓解供需矛盾。二是该政策明确了区域市场土地供应的调整，尤其是轨道交通沿线和五个新城的土地供应，有利于后续增加此类区域的住房项目，解决相关人员的住房问题。三是政策还提到了稳定地价，强调坚持房地产联动机制，这也是为了防止地价上涨传导到房价。

目前上海部分地区库存不足，房价上涨压力较大，需要政策稳定市场。宋宏伟指出，2016年至2018年，上海土地市场供应量相对较少。经过三年的市场去化，目前库存已经处于比较低的水平，上海库存的结构性特征相当显著，其中核心区库存不足是最明显的特征，核心区也是楼市上行压力最突出的区域。

宋宏伟认为，虽然上海表示要扩大土地供应，但根据上海的城市规划，到2035年，城市建设用地将控制在3200平方公里以内，因此增加的空间有限，土地供应主要集中在外围地区，与核心需求不匹配。因此，它在缓解上海核心地区供给侧紧张方面的效果有限。

打击购房“假离婚”，掀起新热潮

根据《意见》，严格执行住房限购政策。夫妻离婚的，自离婚之日起3年内任何一方购买商品房的，其拥有的住房数量按离婚前家庭总数计算。

宋宏伟指出，上海本身的购买力

严跃进说，这项政策实际上打击了“假离婚”。过去通过这样的‘假离婚’，可以骗取买房资格，但现在即使离婚了，最近三年买房还是会有影响。此前，一些城市规定，如果家庭拥有的房产应在离婚后2年内追溯，而上海升级为3年，政策显然更加严格。

上海中原地产市场分析师卢文喜认为，这一政策可以在维护社会秩序的同时堵塞限购漏洞。诸葛找房数据研究中心分析师陈晓也对《投资者网》表示，这项政策打击了‘假离婚’购房，可能会降低部分热点的认可度，对稳定需求有积极作用。

税收和信贷是双管齐下的

《意见》提出调整增值税免征年限，将个人销售住房增值税免征年限由2年提高到5年。

陈晓认为，个人向境外销售住房增值税免征年限由2年提高到5年的政策，一定程度上增加了二手房的交易成本，打击了投机炒房行为，二手房市场的受欢迎程度可能会下降。

卢文喜表示，由于市场短期投机氛围浓厚，尤其是新盘热潮，买房后转让也存在差异。增加增值税免征年限会增加投机成本，这些组合重拳会降低投机买家入市的积极性。

严跃进提到，这个政策确实是从税费的角度来控制的。目前，此类政策将在深圳、上海等地实施，增加了增值税政策的影响力。通过这样的政策，二手房的交易税和手续费成本会增加，这将阻止一些房东快速买卖房屋，有助于促进二手房交易的稳定。

此外，《意见》也规定会严格

格执行差别化住房信贷政策。实施好房地产贷款集中度管理，加强个人住房贷款审慎管理，指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速，防止突击放贷。引导商业银行进一步加强审贷管理，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。

2021年开年以来，监管部门对于银行违规向楼市"输血"一直保持"重拳出击"状态，据不完全统计，银保监会网站今年以来已出现多张与资金违规流入楼市的相关罚单，包括国有大行分行、城商行、农商行等。

严跃进认为，这条政策中最大的亮点是提到了"房贷集中度"的概念。实际上由于2021年也是央行等部门落实房贷集中度政策的一年，所以此类政策恰是借这个机会积极落实。后续银行在贷款方面势必需要更为保守，需要在三道红线的约束下放贷。部分炒作比较多的楼盘或投机性强的购房者，后续贷款方面势必会面临收紧的可能。

陈霄则表示，该条政策呼应了前期央行出台的房地产贷款集中度管理制度，对于资金违规流入房地产加强监管，体现了政府对于扭转资金脱实向虚的决心。

优先满足"无房家庭"自住购房需求

根据《意见》，相关部门将严格规范房地产市场经营秩序。加强对房地产开发企业、销售代理企业和房地产经纪机构的监管，开展房地产市场秩序专项整治工作。加大联合整治执法力度，形成执法合力，严肃查处捂盘惜售、价格违法行为、虚假广告、人为制造市场紧张氛围、诱导规避调控政策等违法违规行为。

卢文解读道：完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足"无房家庭"自住购房需求。这个举措是为了最大限度保护刚需买家的权益。

严跃进指出，这里最为核心的就是摇号制度的完善。此次政策提到了摇号政策应该优先顾及无房家庭，后续一些人才购房势必可以享受更好的政策。预计后续上海还会出台各类摇号选房制度，类似优先认购的制度，真正保障购房者尤其是无房者的权益。

陈霄也表示，该政策提出优先保障无房家庭的购房需求，保障了刚需购房需求，体现了政策对于无房家庭的倾斜力度，同时也打击了炒房现象。

此外，为深入贯彻落实国家关于房地产市场调控因城施策、"一城一策"的工作要求，牢牢坚持"房子是用来住的、不是用来炒的"定位，构建完善房地产长效机制，促进本市房地产市场平稳健康发展，《意见》还提出严格规范房地产市场经营秩序、坚持租购并举、加快推进旧区改造、"城中村"改造等城市更新改造项目、加强政策宣传等。

卢文曦表示，规范市场秩序和宣传管控，与最近市场热和舆论导向有一定关联，尤其是一些煽动性宣传助推市场交易热，预计加强管控后，躁动情绪会有一定降温。

中国企业资本联盟副理事长、IPG中国区首席经济学家柏文喜对《投资者网》表示，上海此次出台的楼市调控新政策，是在之前相关调控措施的基础上，结合最新的中央政策与地方情况进行的旨在关注调控结果，防止房价大起大落的查缺补漏式的完善与提升措施，是从增加住宅土地供给、涉房信贷政策、购房人准入资格与税费政策的一个综合性举措，有利于保证市场供应，防止炒作和维护房地产行业的平稳运行和可持续发展。

对于政策效果方面，宋红卫认为，该政策组合拳在一定程度上能够给楼市降温，强化楼市稳定的预期。从投资需求的角度来看，能够防范利用政策漏洞，打擦边球的现象。(思维财经出品)■