新京报讯(记者王军)北京市十三届政协四次会议即将开幕，经济界人士黄易建议，在北京推进“商改租”，以补充目前的租赁住房缺口。他建议相关部门明确商业用途、办公用途等不同类型目标物业改造实施细则，简化手续，建立适合租赁住房商业改造的消防安全、建筑容积率、采光通风等建筑标准。

北京的租赁住房缺口约为35万套

黄易告诉新京报记者，他在调研中得到一组相关数据：按照一户一套房的标准，北京市租赁住房需求约211万套，租赁住房供应约176万套，缺口约35万套。同时，租赁住房面临结构性错配。市场供应主要是60-90平米两居室，租金3000多元，而新市民和年轻人，特别是从事基本公共服务的收入较低，市场上很难找到相应的住房，保障性租赁住房供应不足。

他认为，租赁住房有效供给不足是制约北京住房发展的主要矛盾。

另一方面，近年来，城市过度规划商业办公市场，商业办公用地持续放量增加，但商业办公市场需求相对疲软，大量商业办公空间闲置浪费。

他在调研中了解到，到2020年，北京适合改造成租赁住房的闲置商业办公面积将达到500万平方米。根据商业用地供应增速，预计未来三年新增29万平方米，商业库存总量达到530万平方米。如果其中50%进行转换，可以增加5万多套有效租赁住房，填补北京15%左右租赁住房的缺口。

“营改增”成本高、收益低

黄易还指出了“商业出租”的障碍。政策方面，租赁企业改变物业用途的程序不明确、不规范，涉及土地、规划、消防等监管部门，项目申请、审批条件、改造验收等环节缺乏详细的规则和流程指导。

“根据现行住宅设计规范，商业物业在采光、通风、消防、建筑面积、容积率等方面与住宅有较大区别。而‘商业转租赁’的产品无法达到目前的标准。”他指出。

此外，“商改租”还面临成本高、收益低的问题。商业物业一般呈“芯管”格局，形态差异较大，高度一般较高。按住房标准装修后，房屋获得率不高，空间利用率不足，装修成本高。

申请“以商代租”企业的房产税减免

黄易建议，应加强政策鼓励，促进北京的“以租养商”。住建部门会同国土资源、规划、工商、公安等相关部门，明确商业用途、办公用途等不同类型目标物业改造实施细则，简化变更手续，建立多部门联合审批机制，缩短审批时间，稳步推进项目落地。

对于上述“商改租”的现行标准，黄易认为，租赁住房的建设、运营和评估标准应分开列出。建立消防安全、建筑容积率、照明和通风等建筑标准。适用于租赁住房的商业装修。

此外，明确了“商改租”项目现行的消防标准体系，统一了装饰工程设计审查、消防验收、营业前检查的程序标准，严格管理