观点地产网德信服务两年前从新三板退市，胡大概有了冲刺港交所的想法。

当时德信服务使用的名称是“圣泉物业”。

近两年，不少物业管理公司从新三板退市，转而攻击HKEx主板，大部分都会选择打新脸。

原鸿坤物业转型为业兴集团，嘉宝更名为蓝光嘉宝服务，德信服务也不例外。

2018年底新三板退市后，圣泉物业在未来两年进行了一系列重组、股改、更名动作，为主板上市做准备。

1月18日，HKEx招股书披露，德信服务以新身份出现在资本市场。

截至2020年9月30日，德信服务共有163处物业在管，总建筑面积达2310万平方米，覆盖中国9个省份的26个城市。

截至同日，德信服务已签约管理226处物业，总签约建筑面积达3540万平方米，覆盖中国12个省份的31个城市。

退市与重组新三板

新三板数据显示，圣泉物业于2015年11月10日上市，属于创新层，交易方式为做市商转让。

2018年1-9月，圣泉物业营业收入2.67亿元，净利润1234.26万元。

上市不到三年，圣泉物业于2018年10月25日公告，因公司经营发展战略调整，拟在股份转让系统申请终止上市。

德信服务的招股书中，对圣泉物业的重组也有详细描述。

圣泉物业于2004年3月29日在中国成立为有限公司，初始注册资本及实收资本为人民币100万元。截至成立日，圣泉物业由德信控股和杭州虎峰房地产咨询有限公司(“杭州虎峰”，独立第三方)分别持股51%和49%。

2004年3月29日至2014年4月24日，通过一系列股权转让及增加注册资本，圣泉置业由胡控股。2014年4月25日，德信控股将其持有的圣泉物业全部股权转让给圣泉控股，对价为人民币5080万元。股权转让完成后，圣泉物业由圣泉控股全资拥有。

2015年4月，圣泉物业采取员工股票激励计划，将其持有的圣泉物业20%股权以1168.4万元对价转让给德清凯邦。

德清凯邦成立于2014年7月。重组前由杭州恒逸股权投资合伙企业(有限合伙)(为普通合伙人，分别由胡先生及魏女士控制约91.61%及8.39%)、执行董事女士、先生、先生、赵女士(均为高级管理人员)及圣泉物业9名员工持股

股权转让完成后，圣泉物业分别由圣泉控股和德清凯邦持有80%和20%。

2015年6月29日，圣泉物业考虑在新三板上市，转型为股份公司，并于2015年10月19日正式在新三板上市，实收注册资本5080万元。2016年4月12日，圣泉置业注册资本增加至5580万元，其中圣泉控股出资500万元。

随后，圣泉物业于2018年12月19日在新三板退市，退市后注册资本维持在5580万。综合考虑以下因素，董事认为圣泉物业从全国中小企业股份转让系统退市并申请退市符合公司及股东的最大利益。

退市后，圣泉物业分别归圣泉控股、德清凯邦及部分独立股东所有，持股比例分别约为76.82%、18.21%及4.97%。2019年2月25日至2020年3月13日期间，随着一系列股权转让和注册资本增加，圣泉物业分别归圣泉控股和德清凯邦所有，持股比例约为81.79%和18.21%。

2020年9月2日，圣泉物业由乔转型

据相关媒体报道，2020年11月5日，德信圣泉服务还收到杭州市余杭区人民政府金融工作办公室关于上市培育的通知。

公告称，同意将德信圣泉服务列入余杭区企业上市培育目标，有效期为三年。“申请上市辅导、辅导及受理等相关文件，以及向中国证监会或证券交易机构提交的上市申请(含审批)，请及时送我局备案。”

这意味着，如果招股说明书没有在HKEx提交，德信服务可能会在a股上市。

飙升的利润和上市前景

根据HKEx调整后的上市门槛，主要针对企业盈利能力。根据招股书显示的数据，德信服务符合要求。

业绩记录期内，德信服务实现财务业绩快速增长，营收由2018年的3.98亿元增长28.9%至2019年的5.13亿元，营收由2019年9月的3.75亿元增长32.7%。9月4.98亿元；同期利润由2018年的2250万元大幅增长至2019年的5060万元，2020年前9月达到8070万元。

特别值得注意的是，

盛全物业2018年前9个月的净利润只有1234.26万元。

与部分物管企业高度依赖母公司不同，德信服务来自第三方业务占比超过六成，而收入方面更是比德信集团所开发物业的利润要高。

于2018年、2019年以及2020年前9月，德信服务就德信集团所开发物业提供的物业管理服务产生的收入分别为5950万元、7870万元及7130万元，分别占德信服务同期物业管理服务所得总收入的22.2%、25.4%及26.2%。

截至2020年9月30日，德信服务于独立第三方物业开发商所开发项目中的在管建筑面积为1520万平方米，约占德信服务在管总建筑面积的66.0%。

同时，德信服务仍在积极获取来自独立第三方物业开发商所开发的物业项目业务。

于2018年、2019年及2020年前9月，德信服务来自独立第三方开发商所开发物业的物业管理服务收入分别为1.99亿元、2.1亿元及1.63亿元，分别占德信服务物业管理服务收入的73.9%、67.6%及59.9%。

招股书显示，德信服务绝大部分的收入来自按包干制进行的物业管理服务，于2018年及2019年以及截至2020年9月30日止9个月，分别占物业管理服务收入的99.9%、99.9%及99.9%。于2018年及2019年以及截至2020年9月30日止九个月，就五项、一项及六项在管物业产生合共总亏损分别为30万元、40万元及30万元。

德信服务还在招股书中提到，公司曾向德信控股的附属公司提供计息垫款。向关联方作出利率为12%的计息垫款，2018年、2019年和2019年1-9月，涉及有关计息垫款的利息收入分别为0、90万元和160万元。截至2020年9月30日，有关垫款及相关利息已悉数结清。

此外，德信服务表示，此次IPO募资将用于：扩大业务规模及通过多渠道提高市场份额;用于多元化及扩展服务产品;用于投资信息技术和内部管理系统，以此改善服务质量和客户体验;用于完善人力资源管理并提升企业文化;用作营运资金及其他一般公司目的。

而在多元化及扩大物业组合及服务产品计划中，将通过实施“六三一”的物业组合布局，扩大物业组合。德信服务计划开发以下物业组合：住宅物业占60%、商业综合体及写字楼占30%、其他类型物业占10%。

那么，一切看起来还不错的德信服务，能否获得投资者的青睐呢?

事实上，在港股资本市场上，投资者对于头部企业及高成长性物业企业的青睐度较高。自2020年四季度以来，资本市场对新上市物管企业并未延续2020年上半年的友善度，尤其在10月新上市的4家物企中，3家首日收跌，2家更是收跌20%以上，此类现象在10月之前均未出现过。

而1月18日正式在港交所主板挂牌上市的宋都服务，开市即破发，并一路直线下滑至交易所收市，报0.16港元，下跌36%，总市值仅5.12亿港元。