很多买家

有过这样的经历

贷款买房时，房贷申请被拒

然后，抵押不能被批准

首付可以退吗？房子能退吗？

近日，平潭法院审理了此案

这样的争议案件

普法故事

付了首付后我就不能贷款了

2017年，林Xi(化名)与某房地产开发商签订《商品房买卖合同》合同，并进行合同登记，约定林Xi向开发商购买房屋，总价135万元。林应于合同签订之日支付首付款28万元，并于合同登记备案后30日内将余款107万元支付至开发商指定的账户。但是，如果林未按合同约定付款，逾期超过30天，应向开发商支付违约金。

合同签订后，林仅向开发商支付了首付款28万元，未能按期支付剩余款项。开发商被催告失败后，向法院提起民事诉讼。

诉讼过程中，林辩称因无法办理贷款，无法支付购房余款，希望与开发商解除合同，并同意支付部分违约金。

法院经审理认为，《商品房买卖合同》号案件系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照约定履行各自义务。在涉案合同的实际履行中，林未能在期限后付清购房款，其行为已构成违约。开发商有权向林主张不支付购房款及违约金。虽然林主张本案所涉合同应当终止，但其并未在本案中提出独立反诉，也未提供相应证据证明本案所涉合同符合应当终止的理由，故不予支持。

法官的陈述

为什么房贷不能批？

法院遵循“不申诉”的诉讼原则。在上述案件中，因林未提出独立反诉请求解除涉案合同，法院不予支持。如林提出相关反诉请求，则需提供相应证据。抵押不能做的原因有很多。实践中，不同情况处理不同，法院在审理合同纠纷时一般优先考虑合同中的约定。因此，合同中关于谁应当承担违约责任的约定是最重要的依据。没有约定或者约定不明确的，应当遵循以下原则：

1.开发商原因：开发商出售不具备销售条件的房屋，即开发商未取得预售许可证或出售现有不具备使用条件的房屋，银行在审核时发现上述情况，不予批准贷款。这时，购房者可以要求开发商退还首付款和定金，并要求开发商支付相应的利息损失。

2.买受人理由：买受人提供的信息不真实或买受人信用记录不良，银行不予批准贷款，买受人应承担违约责任。

3.非买卖双方原因：如因政府政策或银行规定变化，导致买方本应收到的贷款无法实现，买方应与开发商协商。协商不成，合同无约定的，买受人可以起诉并证明自己没有过错，确实无法购买该房屋，要求开发商返还首付款和定金。

法律教室

贷款前要考虑还款能力

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因一方原因未能订立商品房担保贷款合同的，另一方可以请求解除合同，并赔偿损失。因不可归责于双方的事由致使商品房担保贷款合同无法订立，商品房买卖合同无法继续履行的，当事人可以重新订立

目前很多买房人签完购房合同后，由于各种原因，银行贷款始终无法获批，还会出现退房纠纷。因此，提醒购房者在购买商品房时要认真考虑自己的经济能力。如果采用抵押，他们应该提前仔细了解申请银行抵押的程序和要求。与开发商签订合同时，应仔细阅读所有需要签订的合同条款，了解条款的法律意义，避免损害自身利益。

来源：平潭综合实验区媒体中心