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最近，上海和郑州两大城市的楼市热搜。

但他们的命运截然相反。

在上海，房价一天涨了三次，抢着要房子，摇着号，谈着谈着；

然而在郑州，开发商的“不降价联盟”轰然倒塌，一片狼藉。

这两个城市是城市群的核心，在房价周期的机制上非常相似，但为什么在2021年却分道扬镳？

接下来，子木帮你深入分析，为买房提供最真诚的建议。

一个

在上一轮房价周期中，上海和郑州分别领跑长三角和中原城市群，进入全国房价第一梯队。

上升是激烈和惊人的。

基本解读了全国楼市的模板市场：

买家排队冲进售楼处抢房子，而二手房主坐在地上开始涨价。建筑之王层出不穷，菜市场大妈津津乐道。

然后，在2017年，这两个城市被调控的大手“逼”到了地上。

随着上海九条的出现，要求本地有两套，外地有一套。而且，想买房的外国人结婚需要社保满五年，规定甚至超过了基准城市北京。

这也意味着上海的房地产渠道已经完全被堵死。

郑州也很艰难，经历了三轮渐进式调控，2017年房贷利率上涨了30%，基本成为当时全国房贷利率最高的城市。

然而，现在的上海又回到了当年的高光时刻。

这是2020年上海二手房成交量的走势。我们可以看到，2020年9月二手房交易量破3万套，12月突破4万套。二手房价格暴涨，新房再次抢购。

然而，已经控制了三年的郑州却陷入了困境。

我看了一下交易。2020年郑州商品房交易量较去年下降了26%，公寓更是雪上加霜，下降了59%。

(来源：真实数据)

尤其是前几年白热化的吕波新区，悲剧至极。万科的毛坯房直接从12000元/平米降到了7500元/平米，最近还推出了特价房，价格低至6300元/平米。

刷新绿色博客底价记录。

之前郑州市场有一个神奇的组织叫“不降价联盟”。

开发商主张不降价抵制房价下行周期，也得到政府相关部门的支持。

然而，可悲的是，联盟现在已经崩溃。因为一些小房企根本抵挡不住市场寒冷的冲击，纷纷出逃，降价打折，以求自救。

从2020年10月开始，郑州市场出现了分期首付、买房、送车位、送物业费、送家电等花式营销，甚至出现了零首付的怪现象。

2

分析完这一现象，我们应该找到这两个城市房价走势的底层逻辑。

上海房价的上涨可以总结为四点：

1.2020年，上海吸纳大量资本，居民购买力快速提升。

2.房贷利率太低，基本处于国内最低水平。

3.史上最大的拆迁。

4.供应不足。

之前解释过1-3点，今天就不说了。我将集中讨论第四点。

近年来，上海楼市虽然不温不火，但成交依然不逊于其他城市。毕竟，那里有2400多万人。

但上海政府始终保持“中性”的土地供应策略，住房库存紧张。今年住房需求的突然增加像洪水一样冲走了“供应坝”。

大坝决口，供需失衡，房价上涨。

最新数据显示，上海内中环的供需比已经达到近十年来的最低水平，一套房子卖得比一套少。

再来看看郑州。

而且，根据当地一家机构的统计，郑州目前仍有约60万套房出售。按照每年20多万套房的出货量，依靠目前的市场购买力，消化的时间是极其漫长的。

其次，郑州还有大量的城中村。根据规划，未来5600万平方米的城中村将进行改造和出租，这极大地分流了住房需求，这也是郑州楼市面临的一个非常严峻的问题。

2021年，郑州房价被大供应彻底摧毁。

所以郑州无论是需求端还是供给端都无法与上海相比，导致两座城市经过三年的调控，站在不同的十字路口。

三

那么这两个城市的买家是如何决策的呢？

想在上海买房的赶紧上车，因为2020年，小洋春的市场在2021年会更热。现在他们憋不住了，出现了量价齐升的现象。

此外，政府不会控制上海的这个市场。

因为现在的政策已经很严格了

了，没什么调控空间，而且房价都是实打实地由刚需买起来的。

最大的可能性，也就是上调房贷利率，对冲楼市热度。

所以，越往后，购房成本越高。

不过上海是个大分化市场，2020年没有普涨，2021年也不大可能。买房尽量往核心买，郊区增长性不高。

对于郑州来讲，2020很惨，年底也没有翘尾行情，理论上2021年不会出现小阳春行情了，所以不用着急买房，大家继续等就可以。

开发商一旦开始打折放量，相当于打开了洪水阀门，房价还会继续回调，直至让供需杠杆得以平衡。

其实按照常规预测，郑州2021年就能见底，隔壁同实力的合肥现在已经有了苗头。

可没想到，政府竟下这么大的决心，压房价。

我猜测，郑州之所以采用强供应策略，应该是想学长沙，让更多的年轻人进来发展经济。

毕竟，大郑州啥都不缺，唯独缺人才。

这对于郑州刚需来说，无疑是最大的利好，“房价可以等等你了”。

最后我再总结一下：

市场一切活动，最终都会归结为“供需”。

两大因素此消彼长。

需求方面，大家首先要关注调控周期。

如果一个城市调控三年之上，且这三年没有任何行情，那么积蓄的购买力很容易成为新一轮房价的起因。

其次，要注意城市能级，2020年，放水大年，一线城市吃肉，二线喝汤，三四线就是剩菜，五六线就是残渣。

所以你会看到，2021年首先有房价行情的，就是前两年未大涨的一线城市。

除此之外，要关注供应端。

如果供应太大，再多的需求都会被稀释，房价起不来。长沙和重庆调控大法的秘诀就在于此。

大家可以根据这个思路，自己找数据做分析。

有人说，这些数据实在找不到，那么子木再送给你四个字：

“翘尾行情”。

现在基本所有城市2020年的成交数据都出台了，好好研究2020年“年尾”的数据，这将是2021年楼市最有力的信号。

只要出现“二手房成交量连续三个月上涨”的翘尾行情，相信我，不用思考，直接上车。

如果连成交数据都找不到的，那你只能等我了，子木接下来会帮大家整理出来，陆续分析预警。