2020年12月31日下午，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(以下简称《通知》)，将根据银行业金融机构的资产规模和机构类型，设定不同阶段房地产贷款集中度的管理要求。本通知自2021年1月1日起执行。

国家金融与发展实验室副主任曾刚指出，过去几年，房地产贷款特别是个人按揭贷款增速明显高于贷款平均增速。这一制度实施后，房贷增速可能会回到平均贷款增速，甚至低于后者，这意味着更多的新增贷款资金将流入制造业、小微企业等实体经济。

至于对房地产市场的影响，RealData分析，房企的“三条红线”是资金需求端的管理，“房贷相关贷款”集中管理制度在资金供给端收紧。目前设定的管理比例要求基本符合2020年的情况，这意味着2021年投放市场的贷款额度不会有明显变化，短期内不会对房地产市场产生大的影响。

支持制造业等领域楼市发展，收紧资金供给面

房地产贷款集中度管理制度是指在中国境内设立的中资法人银行业金融机构的房地产贷款余额与个人住房贷款余额的比例应符合中国人民银行和中国银行业监督管理委员会确定的管理要求，即不得高于中国人民银行和中国银行业监督管理委员会确定的相应上限。中国人民银行和中国银行业监督管理委员会根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，对房地产贷款集中度设定了管理要求。

在回答记者提问时，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会指出，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会借鉴国际经验，结合中国国情，研究制定房地产贷款集中度管理制度，以提高金融体系的韧性和稳定性，促进房地产市场平稳健康发展。同时，推进金融供给侧结构性改革，强化银行业金融机构内部约束，优化信贷结构，支持制造业、科技等经济社会发展重点领域和小微、农业、农村、农民等薄弱环节融资，促进金融、房地产、实体经济均衡发展。

“目前，我国房地产长效机制建设取得显著成效。房地产贷款(含个人住房贷款)余额约占各类贷款余额的29%，但部分银行机构占比过高，远超平均水平。”民生银行首席研究员文彬对中新经纬客户端表示，为进一步提升金融服务实体经济的能力，特别是加大对制造业、科技创新、绿色金融、小微企业等重点领域和薄弱环节的支持力度，建立房地产贷款集中度管理制度不仅及时，而且必要，有利于优化信贷结构，促进房地产市场持续健康发展，维护金融体系安全稳定运行。

根据RealData的分析，从资金端限制房地产信贷额度的主要目的是为了降低和防范房地产金融风险，促进房地产、金融和实体经济的均衡发展。过去，房地产参与金融信贷的比例相对较高，不仅增加了企业和居民的杠杆水平，而且挤压了社会信贷资源，不利于国内金融体系的建设

第三层银行业金融机构是中资小银行和非县域农村合作机构，包括城市商业银行(不含第二层城市商业银行)、民营银行、大中城市和城乡合作机构。房地产贷款上限为22.5%，个人住房贷款上限为17.5%；第四档为县级农村合作机构，房地产贷款和个人住房贷款上限分别占17.5%和12.5%；第五档是村镇银行，房地产贷款和个人住房贷款的上限分别占12.5%和7.5%。

据企业预警沟通不完全统计，截至2020年上半年，六大国有银行中，建设银行和邮储银行的个人住房贷款占比分别为34.27%和33.64%，略高于第一档32.5%的上限。此外，兴业银行个人住房贷款占比25.67%，也高于二级20%的上限。

“从上市银行来看，大型银行基本达标。两家银行个人贷款略有超标，但幅度不高，调整压力不大。只要贷款规模大，房地产贷款额度不需要降低，比例就可以下来。”国家金融与发展实验室副主任曾刚向中新经纬客户端指出。

他进一步表示，部分股份制银行、城市商业银行、农村商业银行二、三、四级可能面临超标或接近标准的情况，这类银行应关注房地产板块贷款的增加。

中国银行研究院郑晨阳认为，大部分商业银行的两项指标都没有超过上限，部分股份制银行可能会面临个人住房贷款占总贷款余额比例超标4-5个百分点左右的情况，但压力并不大。对于超标的银行，可能有两种策略。分子方面，他们可以增加房地产信贷的流通，不继续这样做自然会减少房地产贷款的余额。在分母方面，他们可以增加信贷供应，增加总贷款余额。

曾刚认为，过去几年，房地产贷款尤其是个人按揭贷款的增速明显高于平均贷款增速。这一制度实施后，抵押贷款的增长率可能会回到平均贷款增长率

，甚至低于后者，这意味着新增贷款资金或将更多地流入制造业和小微企业等实体经济领域。

对于部分距离上限还有一定空间的银行，曾刚表示，尽管还有空间，但其房地产贷款尤其是个人按揭贷款增速也不会大幅高于平均贷款增速。

不过，郑忱阳认为，房地产贷款余额的范围有待明确，既要支持合理的房地产贷款又要避免监管地带的灰色空间。“ SPV非标项目、房企债券或ABS以及非保本理财投向房地产领域的贷款等是否纳入监管范围需要审慎考虑。”他分析称，如果不纳入以上贷款指标，金融机构和房地产企业可以通过增加房地产SPV非标项目、房企债券或ABS、非保本理财等绕过监管红线，但如果包含上述指标，商业银行的信贷业务监管压力会进一步加大。

短期不会对楼市有大影响 政策鼓励开发持有

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，金融审慎管理制度在近几年屡次被提及，而房地产市场经常出现资金违规运用的情况，在一定程度上影响金融系统的稳定，此次新规有助于规范房地产市场。

贝壳研究院分析，房企“三道红线”是在资金需求端的管理，此次“涉房贷”集中管理制度则是在资金供给端的收紧。目前设定的管理比例要求基本符合2020年的情况，意味着2021年市场投放的贷款额度不会有明显变化。

该研究院还称，新规短期内不会对房地产市场造成大的影响。第一，设置的额度比例与2020年的情况基本符合。截至2020年三季度末，商业性房地产贷款余额在金融机构各项贷款余额中的占比为28.8%，个人住房贷款余额在金融机构各项贷款余额中的占比为19.8%，平均水平低于管理目标限制。从实际经验看，大中型银行是中国房地产贷款的主力。目前设定的管理比例要求基本符合2020年的情况，意味着2021年市场投放的贷款总量不会有明显变化，但可能在大中小银行之间的结构会发生一定改变;第二，新规对银行的实际情况设定了过渡期，超出管理要求越高的，过渡期时间越长，让银行和贷款主体有足够的时间平稳调整，避免过大变动。

上述通知称，2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年;超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。房地产贷款占比、个人住房贷款占比的业务调整过渡期分别设置。

另外，人民银行、银保监会表示，为支持大力发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。目前，人民银行正会同相关部门研究制定住房租赁金融业务有关意见，并建立相应统计制度，届时对于符合定义的住房租赁有关贷款，将不纳入集中度管理统计范围。

“这是重要的方向转变，也就是今后金融信贷政策不鼓励开发销售，而是会鼓励开发持有，引导开发商从高周转、高杠杆模式转向长期经营模式。”贝壳研究院分析道。(中新经纬APP)

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