一个

这两天被广州中介的朋友圈筛选，文字里有兴奋，因为广州通过落户放宽限购政策。

根据广州市人力资源和社会保障局发布的征求意见通知：

大专学历，28岁以下，缴纳社保一年，可进入白云、黄埔、增城、南沙、从化、花都、番禺区。

如果今天落户，明天就可以在这七个区域买房，而越秀、天河、荔湾等其他城区，落户三年才可以买房。

不少市场人士分析，广州这次发布意见稿是为了“救市”，暗示今年广州楼市太差，需要引入新的购买力来稳定房价。

一线城市就是这样，更别说2345 (002195，分享一下)城市了，明年房价下跌的概率会更高。

我研究了广州今年的数据，和当地几个房地产商调查后发现，完全不是这样。

首先，广州今年的市场还算不错，尤其是经济强区黄埔和大湾区概念最强的南沙新区，成交火爆，量价齐升。在绝对核心区域越秀和天河，二手房价格也涨了不少。从这一点来看，基本可以排除救市的嫌疑。

其次，在法规方面，虽然落户广州的门槛已经从本科下放到了专科，但在年龄上还是有一定的限制。28岁低于全国平均买房年龄。如果想救市，为什么不直接把门槛提高到35岁？

所以，这次放开落户政策的主要意图很纯粹：“抢人”！

2

广州是最明智也是最后的抢人手段。

放眼四大一线城市，北京和上海几乎不可能降低落户门槛，因为这两大兄弟身居高位，经济规模大，教育医疗全国数一数二，户籍也很贵。

如果发布，必然会迎来全国各地炒房者的围攻。北京房价从6万/平米到10万/平米可能只需要2-3年，严重违背调控的大基调。

但广州不一样，属于大湾区城市群的龙头。近年来多次被深圳打压。在马太效应下，其竞争力减弱，甚至杭州、重庆等城市都抢尽风头。

而且，最重要的是深圳落户门槛太低。按照目前的政策，35岁以下大专以上学历的人可以落户深圳，这在一线城市是最宽松的。

广州翻身的机会只有一个，那就是利用房价优势，迅速从深圳抢人才。只要人才在，按照广州的资源状况，未来还是可以坐稳四大一线城市的位置。

而且广州不像深圳，地理面积大。即使大量人口流入其中，购房需求也会被库存消化，不会造成房价上涨的现象。在监管方面，不会违背上述思路。

当然，不涨不代表不涨。

我之前说过，在重庆、广州这样的大规模市场，未来分化会越来越严重。今年广州核心区房价有所上涨，但从化、花都、增城房价有所下降。

三

接下来，继续聊安定下来的话题。

我之前在《中国城镇化演变》写过一篇文章，核心观点是：我国户籍制度限制人口流动，人口流动是不可抗拒的时代进程。

在我看来，除了一线城市，二、三、四线城市等区域不应该有户籍门槛，城市不应该有边界，否则一定没有发展。

这几天一直在看《大秦赋》，讲述宗室驱逐外族人的故事。

宗室是皇帝的亲戚，而f

近年来，身边创业的朋友，有亲戚的，大多以失败告终。对于城市，你会发现一线城市和二三线经济强市有一个非常明显的特征：

移民比例越高，经济越强。

并不是当地人没有天赋，而是在整体环境下，当地人与外国人没有竞争力或者“懒得竞争”。

因为大部分当地人都有上一代传下来的房子，不用太多收入就能过得很舒服；外地人不一样，漂泊异乡。为了在新城(300778，古坝)扎根，他们必须付出200倍的努力才能建立家庭。

一人如此，人人如此，庞大的外来年轻劳动力促进了一个城市的繁荣。

因此，当我们衡量一个城市的发展时，外来人口的比例是一个非常重要的数据。

有一种判断方法特别有用：

如果你去一个城市，街边小店的老板基本都是本地人，家家户户都要求男方有一个铁饭碗才能在事业单位工作。对不起，这个城市没有未来。

四

说远一点，我们回到楼市主线。

现在广州放开限购，相当于为2021年的人才大战埋下了“伏笔”。那么更多的城市会效仿，相继推出“抢人”政策，战争势必进入高潮。

随后青岛和武汉也出台了新的人才政策，尤其是武汉8

5所高校在校内即可办理落户，表面态度：抢人要从娃娃抓起。

像武汉这种高校资源丰厚的城市，抢人非常容易，今年武汉就有26万大学生落户，为今后的楼市和经济打下了基础。

当然抢人大战会对楼市产生一定的冲击力，例如广州，明年由落户新增的购买力会继续推高核心区房价，而由新增人口引发的乘数效应会推高楼市预期，观望的刚需也会跟着入市。

但是要注意了，并不是只要放松落户，房价就必须涨。

一来要看这个城市是否对外地人有虹吸力，就像去年石家庄开放了0门槛落户，效果平平，依旧止不住下跌的房价。

二来要看这个城市的房价属于什么区间。例如前几天福州也宣布“0门槛”落户，虽然人口虹吸要比石家庄强，但福州前两年购房力透支太严重。

2.6万/平米的房价，超越了大多数强省会的房价均值，落户进来的年轻人大都不具备这样的资金储备，形成了明显的“购买力断层”，预计房价还要回落一段时间。

5

最主要的是，接下来的人口大战会彻底颠覆整个城市格局。

昨天我浏览了近两年全国各地的落户政策，发现，南方放开落户门槛的速度要比北方快很多，而且力度完全胜过北方。

要知道，2020年前三季度全国GDP排行，只有北京一座北方城市排进了前十。长此以往，北方将彻底在城镇化2.0赛道上失去竞争力。

过去投资市场一直有句老话，“投资不过山海关，资金不过云贵川”，现在来看，云贵川风生水起，尤其川渝地区，现在是全国第四大城市群。

而山海关以北呢，彻底迷失了方向，变成了投资不过北方。我也不知道北方城市在想什么，是怕迈得步子大了扯着蛋么?