万科实施后续投资机制8年，预计将发生较大变化。公司近日宣布，计划迭代非开发业务的跟进机制，将非开发业务的跟进上限提升至开发业务的两倍。

但随着房地产业务利润率的降低、融资成本的增加以及土地集中供应等政策的出台，房地产企业员工后续投资的积极性有所下降。有业内人士表示，非开发业务的后续投资吸引力不如开发业务。

房产不在新的投资范围内

6月14日，万科A(000002。SZ)公布第十九届董事会第九次会议决议内容，审议通过《关于补充完善复杂项目及非开发业务跟投机制的议案》(以下简称《议案》)，公司拟迭代非开发业务后续投资机制。该议案尚需提交股东大会审议。

《议案》明确投资范围包括但不限于物流仓储、商业、长租公寓、冰雪、教育、企业服务、食品业务，以及未来拟拓展的非开发业务，但传闻上市的物业业务不在此列。

万科对非开发业务的后续投资最早出现在2020年05月《关于补充完善复杂项目及非开发业务跟投机制的议案》，当时定义了复杂项目和非开发业务的后续投资机制。该议案对投资人员有明确限制：公司董事、监事、法定高级管理人员以外的员工主要为复杂项目所在业务组(BG)和非开发业务所在业务事业部(BU)的员工。

新公布的《议案》将后续人员范围扩大至管理层，包括公司董事、监事、法定高级管理人员的全体员工，但主要是非开发业务的核心管理团队和关键员工，具体后续人员以当时确定的后续计划为准。

与开发业务相比，非开发业务的“后续投资权益比例上限”翻了一番。新《议案》中，后续投资人员直接或间接持有的业务权益合计比例不超过20%。对于万科股权比例低于50%的业务，后续投资人员直接或间接持有的权益比例不应超过万科在该业务中股权比例的40%。此前，投资人员直接或间接持有的项目权益比例不得超过万科在项目/业务中的权益比例的10%。

“后续投资机制是业务伙伴机制的重要组成部分。公司于2014年开始在开发业务中实施后续投资机制。实践证明，后续投资机制对公司业绩的持续增长起到了重要作用。此次披露的议案旨在激发非开发业务管理层和关键员工在孵化期的责任感，推动上述业务加速发展，也展现了公司在孵化期实现质量发展的坚定决心。”万科告诉财联记者。

至于非开发业务是否也会参考之前的后续投资，规定一些强制性的后续人员，万科回答：“这个会在本次更新方案审核通过后，根据具体业务细化。”

根据万科2020年年报，截至2020年底，共有1002个万科项目被引入后续投资机制。2020年报告期新收购项目中，后续投资认购金额为37.45亿元，占后续投资项目峰值资本的2.09%，占万科峰值权益资本的3.48%。

被指责非常愿意做新的大生意

对于万科计划将投资范围扩大至非开发业务，并提高股权比例上限，一位不愿透露姓名的业内人士认为，“与房地产开发相比

“万科可能想传达一个姿态，即它不再是一家房地产企业。应该鼓励员工参与任何商业机会。对于不是被迫跟随投资的员工来说，如果对自己的行业比较乐观，掌握了公司的经营状况和财务数据，能够做出足够的判断，肯定可以以员工入股的态度看待问题。万科未来可能会有‘全面持股’的变体，但不是在公司层面，而是在项目层面。”房地产咨询公司Verida的创始人王悦告诉记者。

对于此时启动后续投资是否会受到投资者质疑，王朔表示，“过去房地产躺着赚钱的时候，让员工后续投资可能会稀释股东利益，遭到投资者反对。现在很多行业都难做的时候，这个措施可能更能被股东接受，员工可能会觉得吸引力没有以前那么大了。"

据了解，房企后续投资制度是在房地产行业“全盛时期”形成的，2014年可以说是房企后续投资的“元年”。万科后续投资制度自2014年开始实施。同年10月，碧桂园将原有的“成果共享”激励制度升级为“同心共享”，并规定所有新收购的项目都要启用后续投资制度。前一年，2013年全国房地产开发销售双双创新高，全国商品房销售面积130551万平方米，比上年增长17.3%。

事实上，随着近年来房地产行业利润率下降、投资周期拉长等因素，房企的跟进机制已经经历了“蜜月期”。

在2019年6月万科2018年股东大会上，万科总裁兼CEO朱九生表示：“万科员工现在跟不上投资，压力挺大的。中国50强房企有近30家跟不上，不止我们一家。现实是没有那么多现金流可循。即使有足够的现金流，我们的员工也是低人一等，股东分配给员工。”

多名不在强制后续投资范围内的万科员工告诉财协记者，他们没有参与任何后续投资。其中一名区域员工在记者询问他为何不参与时只回答了一句：“明亏。”

“投资主要是为了销售

售型的开发业务，第一个作用是利益捆绑，干活的人更积极、更投入，第二个，使每个部门都把重心放在一线。当然也不排除有些中小型房企通过跟投解决融资问题。”王钺表示。 “但是现在时过境迁，房企员工对跟投制度的信念正在下降。现在房地产行业比较难，项目的利益回报不像以前那么乐观。目前纯住宅项目比较少，很多面临着长周期，比如综合体、产城融合项目，而且融资政策、集中供地都在让投资标的变得没那么吸引人。从我了解的情况，很多房企的员工不太愿意去跟投了。”王钺对记者介绍。