观点地产网前两天在深圳的土地拍卖市场没什么收获，中海却转头在珠海投了一大笔钱。

11月25日，珠海十字门CBD一地块入市出让，编号为2020-06。最终，中海以总价约104.76亿元拿下该地块，折合楼面价23281元/平方米，溢价率24.71%。

以数百亿的成交额，这块地也成为了珠海的总价王，创造了珠海土地拍卖史上的新纪录。观点地产新媒体获悉，该地块总起始价84亿元，折合楼面价约18681元/平方米，最高价126亿元，最高楼面价2.8万元/平方米。

距离上次珠海大规模土拍已经一年多了。2019年10月18日，世茂以总价56.4亿元拿下港珠澳大桥珠海港地块，楼面价5828元/平方米，计划打造97万平方米综合体。

这次本地拍卖会的主角中海和世茂都是外宾，但和世茂第一次来珠海不同的是，中海在珠海已经有十几年的历史，在珠海豪宅市场有一定的地位。

然而，当中海成功登陆珠海十字门商务区后，却面临着法华、保利等率先入驻该区的房企带来的压力和挑战。

十字门中央商务区模式

公告显示，该地块位于十字门中央商务区湾仔区金碧路东侧、南湾大道南侧、汇展四路西侧、情侣南路北侧，宗地面积19.23万平方米，计容面积不超过45万平方米。

地块所在的十字门中央商务区位于横琴桥周边，被定义为“珠海未来核心CBD”。根据2017年公布的《横琴新区与保税区、洪湾、湾仔区域一体化发展规划》，该区域将发展成为珠海的新城市中心。

根据规划，包括十字门在内的一体化区域要打造成为特色突出、功能明显的桥梁经济区，成为珠海新的城市中心、粤港澳深度合作的新引擎、大湾区的客厅。

据悉，十字门中央商务区面积5.77平方公里，规划建筑面积1100万平方米，预计总投资超千亿元。

中海此次收购的土地除住宅用途外，还有商业公寓、商业及配套设施、幼儿园等其他用途。分9个小地块开发，所有地块必须统一规划、设计、开发、建设。

根据要求，地块应配建以下配套设施：一是二类居住功能地块上，公共厕所(不少于3座，每座建筑面积30-60平方米)、物业管理用房(不少于3座，总建筑面积900平方米)、垃圾收集点(每座地块1座，每座建筑面积不少于15平方米)、社区用房(1座，

二是在6号地块建设一所18班幼儿园；三是在7号地块上建设社区卫生服务中心、社区市民艺术中心、家庭综合服务中心、邻里管理服务中心、社区农贸(肉菜)市场。

上述公厕、社区用房、18班幼儿园、二级邻里中心移交政府。

这意味着，继法华商都之后，一个新的综合体将在这一地区诞生。截至目前，湾仔已规划建设珠海国际会展商务集团、珠海国际会展中心、珠海中心、法华喜来登酒店、法华会展行政公寓、法华华人剧院、澳门工业多元化十字门中央商务区服务基地等配套建设。

合肥研究院市场分析师曾冕表示，随着后期横琴新区住宅用地减少，该地块未来涨价空间较大。

目前十字门待售的住宅项目包括法华国际海岸、时代保利中央广场等。所有这些都在以上引用

“澳门本身人口少。一些来来往往的商务、娱乐人士会选择住在横琴。他们以前选择拱北区，但是拱北的新房不多。另外，地块小，没有大社区。”上述业内人士表示。

根据《规划》，到2020年，综合区将建成4所初中、5所小学和2所医疗卫生设施。

中国海意外征地

事实上，这块地在10月份上市后，就有报道称珠海各大开发商特别关注，尤其是保利和法华拿地的概率比较高。

值得一提的是，法华集团负责地块所在区域的整体规划设计、一级土地开发和重点项目开发建设，珠海市十字门中央商务区建设控股有限公司成立于2009年5月。

早在2013年1月和2月，法华集团就以21.76亿元，折合楼面价5600元/平方米，拿下了珠海市十字门中央商务区湾仔区朱国图水库2012-22号商住地块，之后又以26.4亿元拿下珠海市十字门中央商务区湾仔区朱国图水库2013-01号地块。

曾勉介绍，法华在珠海的房地产布局有很多同期推出的项目，甚至横琴金融岛70%左右是法华持有的地块。

认为法华这次没有拿下这块地，很有可能联合融创前两天在深圳拿下了一块127亿的地，资金层面无法支持再次拿地。“法华在淇澳新城的后续发展

地都挺多，本身就承接了这些地块的一级开发，所以二级用地储备很多。”

最后由中海拿下该地王项目，曾勉称难免会有一些意外。但前一日亦有业内表示，中海为了拿下这宗地做了比较多的前期工作，包括资金到位等各方面内容。

不过对于珠海市场，中海算是深耕时间较长的房企之一。早于2007年，中海首进珠海，打造了滨江河景项目——中海环宇城，项目是集高端购物中心、奢装阔景华宅、五星级酒店、甲级写字楼于一体的综合体项目。

曾勉观察，中海一般不会同期开发多个项目，但做出来项目都比较精品，是为数不多于珠海稍早开始做豪宅市场的房企。

其提及2012年布局的中海银海滩项目，为中海在珠海的代表性项目。该项目是老香洲豪宅项目之一，总建筑面积约23万平方米，项目分为三期开发，其中一二期为别墅产品，三期为住宅产品，项目利用半山坡地的地理优势，开发纯大户型、低密度社区。曾勉表示，算是当时珠海少有的大户型产品。

此外，中海于珠海亦有打造大型商业综合体项目的经验。2010-2012年，中海在九洲大道主干道旁布局的大型商业综合体——中海富华里，由十余座不同风格的两、三层的建筑混搭而成，也是继华发商都第二大商业综合体。该项目于2015年5月1日正式开业。

据统计，中海进入珠海13年，打造了12个项目，主要位于主城区、金湾区。目前，中海于珠海在售项目为珠海·金湾中海十里观澜，价格3.3万元/平方米左右。

其实不止于珠海，近段时间以来，中海在珠三角地区亦频频落子，包括广州、深圳、东莞等地，多为高价地块。于东莞更是狂奔状态。

不久前，10月27日，中海以封顶价18.2亿元夺下东莞松山湖大岭山镇大沙村一宗商住地，折合可售楼面价20842元/平方米，溢价率48.03%。

9月25日，中海以28.56亿元拿下东莞松山湖2020WR039号商住地，折合可售楼面价25854元/㎡，刷新松山湖地价纪录。更早之前，9月16日，中海以8.32亿元+20%配建摘得东莞石碣一宗占地2.5万平方米的商住地。

下半年以来，中海确实在粤港澳大湾区多下了点功夫。对比数据，截至8月21日，中海共吸纳36宗土地，而大湾区仅占比7%。