财联社(上海，记者王海春)了解到，在部分房地产企业试点“三条红线”融资新规后，近日，监管部门开始对房地产信托进行彻查。

日前，中国银保监会信托部向各地银保监局下发《关于开展新一轮房地产信托业务专项排查的通知》号文，要求继续严格控制房地产信托规模，加强房地产信托渗透监管，严禁违规为资金流入房地产市场提供渠道。

据悉，本次专项调查主要围绕房地产信托业务持续合规监管、风险防范化解、整改落实和责任追究等方面展开。中国银行业监督管理委员会要求各银保监分局在11月30日前报告调查情况。

“今年部分房地产项目因资金问题影响了房地产信托的赎回，部分产品逾期后未赎回。监管部门要摸清当前房地产信托市场的真实情况，为后续监管做好准备。”克里研究中心总经理林博指出。

林博补充称，由于专项调查是在部分房企试点融资新规后进行的，考虑到这一背景，值得关注的是监管部门在房地产信托专项调查后是否会出台新的监管措施。

房地产信托逾期现象有所增加

受融资紧张、经营管理不善等多重因素影响，今年房地产信托逾期违约现象较去年略有增加。

河北中小开发商中美房地产开发集团有限公司曾在石家庄市裕华区融资一个商业项目，向一家信托公司发起4亿元信托贷款，今年8月30日到期。然而，自今年3月1日以来，该信托的部分利息已经逾期。截至今年7月31日，该笔信托贷款本金余额为2.3亿元，其中应付未付本金约6000万元。

上述房地产信托的债务资产于8月底在北京金融资产交易所挂牌转债至今已有两个多月，至今无人接手。

“房地产信托的债权资产还在转让，有人来咨询。目前没有投资者投标。关于项目、资产抵押、风险报告，注册后可以多向信托公司了解。”北京金融资产交易所的一名工作人员告诉财联社。

林博指出，类似河北众美地产这样的房地产信托违约，今年已经不是个案。但由于房地产信托项目抵押物充足，部分项目虽已逾期，但其资产价值经评估后仍可补偿债权人权益。

“通过重组债权资产，即与债权人达成协议，或由项目区相关政府部门与第三方机构协商，往往可以找到新的投资人，解决房产信托赎回问题。即使出现违约或逾期，房地产信托的风险也是相对可控的。”林博说。

永益信托工作室首席分析师李阳也表示，“今年部分房地产信托项目到期兑付时，存在展期和违约的情况，信托行业本身也暴露出一些风险和问题。最近对房地产信托的专项调查，应该是探索房地产信托的运作和风险。”

“之所以对房地产信托进行专项调查，是因为信托在融资过程中，不同地方的不同项目存在差异。房地产信托发行的规范要求是明确的，但在实施地方监管时，很可能会出现时松时紧、因人而异、因机构而异的情况。实践中难免会有一些房地产企业或信托公司具有一定的资源优势，使得个别信托发行时规模略有差异。如果监管标准不能

根据今年1-9月房地产信托发行情况统计，五矿信托和光大信托分别以754亿元和659亿元的发行规模排名第一和第二，中融信托、中国信托业和民生信托分别以509亿元、490亿元和384亿元排名第三、第四和第五。

值得注意的是，2019年房地产集合信托业务规模占去年各类集合信托中集合信托投资规模最大，占全部集合信托发行规模的36.2%。但今年1-9月，投资于房地产的集合信托占集合信托总发行规模的比例有所下降，占30.94%，在各类集合信托中排名第二，发行规模仅次于投资于金融的集合信托。

受益信托监测数据显示，今年1-9月，57家信托公司发行房地产信托5473只，设立房地产信托项目1314个，总规模6697.59亿元，单个项目平均规模约5.09亿元。57家信托公司和合作开发商中，信托公司与百强房企的合作规模占总规模的46.75%，去年为33%，较去年提升近14个百分点。其中，恒大、融创、阳光城(000671、古坝)、龙光、世茂、万达、嘉园创盛等。与信托公司合作的开发商融资金额排名第一。

不过，多家房企的管理人士告诉记者，在“三条红线”的融资新规下，未来房地产信托融资规模快速增长的概率较低。

北京一家中型房企总裁助理指出

，此次对房企融资的监管几乎是全方位的，其穿透性很强。新规也对房企总融资额度及增减情况，做出相应规定。

“‘三条红线’并非不让企业融资了，而是一个动态管理，要求企业根据自身情况，通过控制负债规模，来控制融资规模，规避潜在风险。从试点房企向监管部门提交的表格来看，不仅要提交表内融资信息，表外融资也要上报，像房地产信托这样的融资，也需要提交。由于不少企业负债率偏高，降负债恐怕是很多公司接下来不得不采取的措施。”上述中型房企助理总裁表示。

一家浙江上市房企证券事务代表也向记者表示，未来通过加大信托融资，以弥补企业运营资金不足的操作空间相对有限。

“融资新规使得房企融资总额几乎被限定的背景下，房企加大房地产信托融资也会加大踩红线几率，因此预计信托融资规模快速上升可能性不大，但也不排除有个别企业因资金周转确有困难，通过加大信托融资来缓解资金压力的可能。”上述浙江房企证券事务代表说。