说到深圳的房价，大家的印象总是在上涨，但对于很多商业公寓来说，情况并非如此。

“2016年我花了近145万买了一套商务公寓。如果我现在卖掉，我的收入不到10万。”王林在罗湖区沅陵买了一套商务公寓。目前的价格让她感到无奈。“同一个小区也有普通的房子。现在价格已经涨到了近9万元每平方米，但是还有不到5万元每平方米的商业公寓。如果在2016年买一套普通的房子，即使还在罗湖区，至少也会翻倍。”

王林的经历在深圳不是一个孤立的现象。大多数购买商住公寓的投资者都有一种房价涨幅远远落后于普通房子的感觉。即使价格上涨，也不会因为交易税费高而改善。

商务公寓的“打折潮”

近期，新房成为深圳楼市的主角，不少二手房价格倒挂的新盘上演了“新趋势”。与之形成鲜明对比的是，不少商业公寓都掀起了“打折潮”。

“如果您在19号之前购买，仍然可以获得92%的折扣。最近有很多交易，所以开发商准备收回折扣。资质好的客户还可以延长贷款期限，最高贷款可以和房子一样30年。”在罗湖步心区一个已经销售很久的商务公寓项目中，销售人员不停地向记者推销。“水贝还有一套新的商务公寓。现在首付50万可以买两个房间，也就是先付一部分首付。剩下的可以按月支付。”

(商业公寓广告首付分期付款)

记者致电深圳南山、宝安、龙岗、光明区的商务公寓项目，发现大部分项目都提供了优惠折扣和特价，比如7天内准时签约，9.8折，一次性付款后再打折。此外，由于这些商业公寓给予销售人员特别高的返利佣金，也有不少房产中介站在路上推销。记者发现，打折、分期首付、延长贷款期限已成为商住公寓项目的主要营销方式。此外，现在很多商业公寓都是“住宅”，燃气甚至可以用来“人民的水电”。

“普通商务公寓很难有日光，有些板块甚至卖一两年。”多位房地产经纪人表示。深圳中原研究中心数据显示，上周深圳新房销售1279套，二手房销售1391套，一手业务销售366套，二手业务仅销售77套。

不过，或许在打折等大力促销下，记者在福田八卦岭、罗湖笋岗等几个商住公寓项目中发现，小区内的商住公寓已经售罄。此外，一位房企市场部负责人告诉记者，随着年底临近，公司将继续加大商务公寓的推广力度。

根据《深圳市城市规划标准与准则》，商住公寓是为商务人士提供中短期商务和住宿服务的写字楼，但不提供学校、幼儿园等生活设施，其用地被划为商业用地。

政策调整仍在继续

此前，深圳市住建局官网公示了2020年(1-9月)深圳市商品房及商品公寓房源信息。数据显示，截至今年9月，深圳商品住宅项目库存为32303个，商品公寓项目库存为21414个。截至2020年9月，今年深圳有64个住宅和商业公寓项目计划入市，预计供应面积300.78万平方米，其中商业公寓53.11万平方米，约8972套。

近两年来，深圳商品公寓市场的政策不断调整。2018年，深圳“731”楼市调控指出，个人、企业、事业单位或社会团体新购买的商业公寓，自取得不动产权登记证书之日起5年内禁止转让，该调控措施仍在实施。然而，就在去年底，深圳取消了商业公寓“只租不卖”的限制。2018年7月，深圳出台楼市调控政策，规定开发商在各种新供应土地上建设的商业公寓(包括招标、拍卖挂地、城市更新、征地返还土地等。)应该只租不卖。

今年，深圳又有动作，宣布停止深圳(含深汕特别合作区)新建商品公寓项目的规划审批和土地出让方案审批。对已批准规划但尚未签订合同(不含招标、拍卖、转让)的商品公寓项目，鼓励转为可售人才住房。在很多市场参与者看来，这一举措让现有的商业公寓成为“稀缺品”，减少了商业公寓，增加了住宅用地，可以合理有效地提高土地利用率。

深圳市房地产中介协会研究部负责人华虹表示，商住公寓的转让税和限售政策影响较大，上一轮楼市上涨也推高了商住公寓市场，导致首付比例较大的商住公寓没有占便宜，投资成本增加不少。

美联地产全国研究中心主任何倩茹表示，深圳市场的商住公寓项目在品质、户型甚至位置上都存在差异，所以项目原本就是混合的，公寓没有学位，交易和持有成本都比普通房子高。所以，普通家庭不会弃家买公寓。投资客户购买公寓较多，但投资客户群体相对较小。目前深圳市场公寓存量较大，所以项目的去污率只能靠自身实力。随着住房供应的增加，未来商业公寓市场的交易仍将是分割的。如果项目本身的优势不突出，交易活跃度会低很多。