出自：都市战争，作者孙比较生疏

我有一个习惯，就是每次去一个城市，都想去拜访这个城市房价最高的地段。因为从那里，我们可以看到一个城市的“追求”是什么。

如果房价最高的是商业区，可能意味着城市“见钱眼开”。如果是学区，可能表示城市对教育的焦虑。如果它位于山水之间，可能表明这座城市更注重享受当下。

通过壳牌的公开数据。com，我们统计了北上广深、深圳等12个中心城市的房价地图，发现12个超级地段领跑中国楼市。

这12个超级地段各有特色，有的在CBD，有的在学区房聚集区，有的在码农聚集区，有的在山水之间。

01.我们先来看看北京的价格地图：

本文所有图片和数据均来自贝壳网

在北京二手市场，房价最高的行政区是西城区，均价11.2万平方米，其次是东城区(9.4万/m)、海淀区(8.3万/m)、朝阳区(6.5万/m)，最低的是密云区，均价2.1万/m。

东西城是中央政务区，海淀是互联网聚集区，朝阳是中央商务区。房价在三者中的排名反映了北京的空间价值排名：政务第一，科技第二，商业第三。

行政区往往是名校的聚集地，海淀大学多，教育强，所以北京的学区主要集中在西城、东城、海淀。在CBD所在的朝阳，教育不突出，这也是朝阳区房价不太贵的重要原因。

从细分来看，西城区金融街均价高达16.3万/m，是目前北京最贵的地段。

有趣的是，最贵的金融街是学区而不是金融，这里是北京最好的小学所在地。

打开金融街的二手房，很多卖20万的房子都是八九十年代的建筑。

因为东西部城市和海淀太强，北京CBD的存在感低，这在完全面向经济建设的上海、广州、深圳是无法想象的。

02.我们来看看上海的价格地图：

在上海二级市场，最贵的行政区是黄浦区，均价9.6万/m，其次是徐汇和静安，分别是7.9万和7.7万，都在浦西老城区。这说明上海开发浦东新区后，老城并没有衰落。

均价最低的是金山区，位于上海和嘉兴交界处。位于苏州的嘉定，均价3.5万/m，说明上海与苏州的联系远超嘉兴。

浦东作为上海的新中心，均价5.6万，在全市排名第八。当然，这是因为浦东很大，总面积1210平方公里，相当于40个静安区。面积这么大，均价还能达到5.6万，挺厉害的。

从细分来看，上海最贵的房子一般与黄浦江有关，其中位置最贵的是黄浦江畔，均价11.9万元/m，是浦西府的精髓，甚至高于陆家嘴的均价(9.5万元/m)。

作为上海的城市封面，陆家嘴的房价比起浦西的滨江豪宅没有太大优势。不过，上海最贵的明星豪宅汤臣一品和中粮海景一号还在陆家嘴。

03.我们来看看深圳的价格地图：

从二手市场来看，南山区是深圳最贵的行政区，均价11万元/m，超过上海黄浦区，仅次于北京西城区。

其次是福田区9.3万元/m，宝安区7.7万元/m，罗湖区6.2万元/m，均价最低的是大鹏新区，3.7万元/m，4万元仅一箭之遥。

从区域来看，以福田为界，西部地区房价远超东部地区

深圳湾二手商品均价已达到19.8万元/m，超过北京金融街。

深圳湾在哪里？海景不如大梅沙，教育医疗不如罗湖，商业集中度不如福田CBD。最大的优势是靠近高科技企业。著名的粤海街就在这里，腾讯、阿里、百度、字节跳动等企业云集。

大概在2010年之前，深圳最贵的房子大多是东部盐田的海景房，说明当时的深圳人对海洋非常向往。如今海景已经输给生产力，靠近高科技企业才是王道。

与北京和上海不同，深圳是一个完全看钱的城市。

所以整个深圳楼市的逻辑是，房价完全由生产力决定，生产力越先进的地方房价越高，所以深圳湾的房价很容易超过福田CBD。

在深圳这个一切都靠钱的城市，买房必须跟着行业走。

04.我们来看看广州的价格地图：

从二手市场来看，广州的房价只是北京、上海、深圳的1/2。房价最高的行政区是天河和越秀，两者均价相同

当，均为4.7万元/m²，考虑到天河区面积三倍于越秀，所以实际上天河房价的首位度更高。

房价最低的行政区是从化，均价为1.2万元/m²。从化是广州的生态涵养保护区，属于限制性开发区域，和广州城区的距离也最远，其房价一直处在广州市场的末端。

从细分板块来看，二沙岛是广州房价最高的地段，达到12万元/m²，其次是珠江新城(中区)，达到8.7万元/m²。

总体来看，广州和上海的情况类似，最贵的房子基本都在江景上做文章，包括珠江新城的房子，靠大企业的房子远不如靠江贵。

越秀的学区房虽然也贵，但和珠江新城的江景房比起来，还差得远，这说明广州人对学区房的热情不算太高。

05、来看看杭州的房价地图：

从二手市场来看，杭州房价最高的行政区为上城区，均价为4.7元/m²，和广州天河、越秀相当。

房价最低的行政区是桐庐县，均价为0.92万元/m²。桐庐最被外界熟知的是中国快递行业的“桐庐系”，中国的快递巨头除了顺丰，其他大多数都是桐庐人干出来的。

从细分板块来看，杭州房价最高的地段是学军，达到8.2万元/m²。学军不沿江，不靠西湖，也不是CBD，而是杭州学区房聚集地。这和北京很像，房价最高的都是学区房。

除了学区房，杭州最贵的房子基本都和西湖有关，钱塘江对杭州楼市的赋能，不如黄浦江和珠江。

所以，靠钱塘江的钱江新城CBD，房价在杭州的首位度并不高。

06、来看看天津的房价地图：

从二手市场来看，天津房价最高的行政区是和平区，均价高达5.5万元/m²，在天津的首位度很高，也高于广州天河与杭州上城。

从细分板块来看，天津房价最高的地段是体育馆街，这里是天津学区房比较集中的区域。

07、来看看武汉的房价地图：

从二手市场来看，武汉房价最高的行政区为武昌区，均价为2.3万元/m²，大约为广州天河区、杭州上城区的1/2。

武昌区是湖北省政府驻地，同时也是武汉学区房最集中的区域。

从细分板块来看，武汉房价最高的地段是水果湖，均价达到3.2万元/m²。水果湖靠近湖北省政府和武汉大学，聚集了水果湖一小、水果湖二小等名校。

除了水果湖，武汉楼市还有一个醒目的板块，那就是光谷，这里是武汉高校和高新企业最集中的区域，楼市随之火热，完全不输江景房。

总体来看，武汉原本就是三个城市的合体，所以市区的房价比较均衡，特别是长江两岸的房价旗鼓相当，这在大城市中比较罕见。一般来说，有大江穿梭的城市，江河两岸的发展都是不均衡的。

08、来看看成都的房价地图：

从二手市场来看，成都房价最高的行政区是高新区，均价为2万元/m²，整体来看，房价比武汉略低，相当于广州、杭州的1/2.5。

从细分板块来看，成都房价最高的地段是金融城，达到2.9万元/m²。金融城位于成都高新区，这里承担者成都的CBD功能。

总体来看，成都的产业与房价均呈现出“南高北低”的格局。在成都买房，一定要跟着产业走。

09、来看看重庆的房价地图：

从二手市场来看，重庆房价最高的行政区是渝中和江北，均为1.5万元/m²。在功能上，前者相当于浦西，后者相当于浦东。

整体来看，重庆市区的房价比武汉、成都要低一些。

从细分板块来看，重庆房价最高的地段是江北嘴，这里是重庆写字楼最集中的区域，承担着重庆的CBD功能。

10、来看看南京的房价地图：

从二手市场来看，南京房价最高的是鼓楼区，达到4.4万元/m²，略低于广州天河区、杭州上城区，相当于武汉、成都同等区位的两倍。

从细分板块来看，南京房价最高的地段是宁海路，这里靠近南京大学、南京师范大学，是南京著名的学区房聚集地。

11、来看看苏州的房价地图：

从二手市场来看，苏州房价最高的区域是工业园区，均价达到4.3万，和南京鼓楼区接近。

从细分板块来看，苏州房价最高的地段都在金鸡湖周边，这里是苏州居住品质最高的区域。

12、来看看郑州的房价地图：

从二手市场来看，郑州房价最高的区域是郑东新区，均价达到2万，而且首位度很高，远超郑州的老城区。

值得一说的是，郑东新区曾被认为是中国最大的“鬼城”之一，但是现在，这里成为郑州产业最强、活力最好、房价最高的区域。

从细分板块来看，位于郑东新区的天赋路是郑州房价最高的地段，均价达到3万元/m²，板块内不少楼盘报价超过4万。

结论：

从整个城市的均价来看，以上12个城市的房价可以分为四档：

深圳、北京、上海为第一档。这三个城市核心区的二手房，均价都已达到10万的水平。核心区、近郊、远郊大致呈现出“10、5、2.5”的格局，其中深圳面积太小，不存在远郊概念，全市呈现出“10、5”的格局。

广州、杭州、南京、苏州、天津为第二档。这五个城市核心区的二手房，均价都已达到5万左右的水平，正好是京沪深的1/2。

武汉、成都为第三档。这两个城市核心区的二手房，均价都已达到2.5万左右的水平，正好是广州、杭州的1/2。

重庆、郑州为第四档。两个城市核心区的二手房，均价在1.6万左右，相当于武汉、成都的70%。

从细分板块来看，深圳湾是中国房价最高的地段，二手均价达到19.8万元/m²，其次是北京金融街，二手均价达到16.3万元/m²。随后是广州二沙岛、上海黄埔滨江，二者均在12万元/m²左右。

值得注意的是，深圳湾板块的二手均价已接近陆家嘴的两倍，这当然不能说明陆家嘴真的比深圳湾差，只能说明上海房价这一波还没来得及涨，出现阶段性的低洼效应，这也许是买入上海的最佳时机。

以贝壳的划分标准来看，二手均价超过10万的板块或者地段，目前只有北上广深四个城市才有，其他城市暂没看到二手均价超过10万的板块。

分析12个中心城市可以发现，每个城市的房价至高点并非完全一致。按照单价来计算，学区房、江景房、CBD房、科技园区房这四类房子，在价格上的天花板是最高的。

例如，北京(金融街)、武汉(水果湖)、杭州(学军)、南京(宁海路)、天津(体育馆街)最贵的房子，都是学区房，

而上海(黄埔滨江)、广州(二沙岛)、苏州(金鸡湖)最贵的房子，都是江景房、湖景房。

深圳(深圳湾)最贵的房子，与其说是海景房，不如说是科技园区房，因为它的核心卖点不是海，而是粤海街道那些大名鼎鼎的高科企业。

成都(金融城)、重庆(江北嘴)、郑州(郑东新区)最贵的房子，都属于CBD房产。

可以说，12个中心城市的这12个超级地段，在相当程度上引领了中国楼市的基本走向。