《住房租赁条例(征求意见稿)》明确规范各方法律责任。租赁市场的混乱能解决吗

发布时间：2020年9月22日星期二07:38

来源：法治日报——法制网

法治日报全媒体记者韩丹东

实习生苏新宇

近日，住房和城乡建设部发布《住房租赁条例(征求意见稿)》公开征求意见。反馈截止日期为今年10月8日。征求意见稿共八章，包括总则、租赁与出租、租赁企业、经纪活动、配套措施、服务与监管、法律责任和附则，共66条。

据了解，《住房租赁条例》是我国第一部住房租赁领域的监管规范性文件，旨在规范住房租赁活动，维护住房租赁当事人的合法权益，构建稳定的住房租赁关系，促进住房租赁市场健康发展。

那么，征求意见稿有哪些亮点，有没有改进的空间？《法治日报》记者与相关专家进行了对话。

对话人

韩，北京市盈科律师事务所高级合伙人

秦冰，上海秦冰律师事务所执行主任

上海恒燕达律师事务所律师王艳辉

《法治日报》记者韩丹东

《法治日报》实习生苏新宇

租赁公司频频爆雷

租赁市场被摧毁了

记者：《住房租赁条例(征求意见稿)》的背景是什么？

韩：之前房屋租赁行业出现了一系列问题，比如出租屋居住不适宜、虚假房源公布等，影响了租客和房主的权益。甚至可能出现一系列非制度化、非管理化的房屋租赁行为，如房主将不合适的房屋出租为出租屋，严重破坏了房屋租赁市场。

秦冰：目前一个重要的背景是很多租赁公司都进入了租赁市场，包括长租和短租等app和小程序。事实上，在正常情况下，出租人和承租人的市场供应是平衡的，相对稳定的。但由于一些大企业的参与，这些大企业利用目前的一些网络手段来改变供需关系，导致双方信息的巨大不平衡和出租人与承租人之间的矛盾。

王艳辉：2017年住房和城乡建设部等九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，被认为是“租售并举”的开端。在政策的推动下，租赁市场越来越受到重视，甚至有大量资金流入。在繁荣的同时，许多尖锐的问题开始浮出水面。除了出租人、承租人和中介机构之间存在大量矛盾外，近年来以“长租公寓”形式存在的租赁企业频频被打雷，虚假房源、租金贷、长收短付等问题接连出现，导致出租人和承租人双方都遭受巨大损失。在此背景下，《住房租赁条例(征求意见稿)》被相应发布。

承租人的权益受到保护

规范和引导租赁市场

记者：《住房租赁条例(征求意见稿)》有哪些亮点和值得注意的地方？

韩：把非居住空间标准化，说明什么是非居住空间；严格规范出租人与承租人之间的合同，不得单方面提高或降低价格；居住空间面积标准严格界定，适合人居住的租赁面积明确界定。

明确瞄准房屋租赁当事人和房地产公司合理合法的经营行为，进一步规范和引导市场主体合法经营，引导行业稳健发展。

该条例颁布后，将促进租赁住房市场健康稳定发展。本次征求意见稿发布时间处于当前住房市场大波动阶段，将对后续调控和引导租赁市场发展起到积极的引导作用。同时，也将为维护住房租赁市场秩序、满足租房者实际需求提供有力的政策支持。

秦冰：我认为更好的观点是“未经承租人同意，出租人不得进入租赁房屋

从全世界来看，所有关于房屋租赁的法律法规的立法行为都是为了一个目的————保护承租人。按照自然状态，与出租人相比，承租人属于低收入弱势群体，刚到某个地方就需要扎根，工作繁忙，经济上没有能力对抗房东。大多数情况下，房东是租客，他在网络、资金、信息等方面都有各种优势。因此，所有的住宅立法都是为了保护承租人，而此次征求意见稿的公布恰恰证明了——法保护了承租人。

王艳辉：我觉得这些规定很多都是基于租赁市场的实际问题，准确地解决了双方的很多问题。

如“出租人应为承租人提供必要的生活空间，厨房、卫生间、阳台、地下储藏室等非生活空间不得出租居住”。这样既保证了租客的居住条件，又能有效打击群租房等不规范行为。

首次统一明确“房屋租赁合同应当网上签订并备案，不得收取任何费用”。“承租人可以持房屋租赁合同，按照有关规定办理居住证，依法享受基本公共服务和便利”。在北京、上海等大城市申请居住证，一般需要提供已经网签备案的租赁合同，但往往是租房

方会以可能会被收取费用等借口推脱或拒不配合办理。该条例出台后，将保障承租人的合法权益，为承租人办理相关手续提供法律依据。

其中最大的亮点就是，对于租赁市场各方的法律责任进行了明确规范。以往很多问题发生后往往面临无法可依或者法律规定不明确无法确认法律责任的问题。司法机关根据自由裁量的原则对一类问题可能会作出差距较大的裁判。如果该条例出台，则将对租赁关系中各类主体的法律责任进行明确规定，不仅可以对各方起到警戒作用，在问题发生后也可以按照规定承担相应的法律责任。

我认为，最值得关注的地方应当是对于租赁企业的规范。近年来“长租公寓”爆发的问题越来越严重，甚至成为继P2P后受害者人数最多的金融案件。针对这个现象，国家及时发布征求意见稿，对住房租赁企业的资质、行为、监督机制及法律责任均进行明确规范，将制止租赁乱象、引导行业健康发展。

条例出台后，将有利于保障出租方和承租方的合法权益，同时将规范居间行业和房屋租赁企业的行为，有利于整治租赁市场乱象。

标准划分尚待明晰

实施细则亟须明确

记者：您对《住房租赁条例(征求意见稿)》是否有修改意见?

韩英伟：第一，应对居住空间的标准划分更明晰化;第二，明确各地方对条例的实施细则和监管措施细则;第三，在租房市场中，租客一般处于弱势群体，难以对租房公司的违法行为进行举证。为保障租客合理权益，可对此类纠纷案件采取举证责任倒置，发生争议时，由住房租赁公司主动承担举证责任。

秦兵：所有的房屋租赁，至少应该强调三个方向的问题。第一，保护承租人;第二，保护次租人(承租人租房后又将房子转租);第三，现代社会上，怎么样限制在租赁市场里大企业的垄断性地位，或是因为大企业滥用信息优势导致的对具体承租人和次租人权利的伤害。承租人和次租人一方面面对房东的优势，一方面面对大企业的优势，在这种情况下，怎么样保护承租人的财产权、隐私权等，这些比较重要。

征求意见稿中最大的亮点是规定“未经承租人同意，出租人不得擅自进入租赁住房”。不过也有些缺点，比如，要是出租人擅自进入租赁住房内怎么办。

以道路交通安全法为例，规定不能压白线，不能闯红灯，并且对违反此类行为的后果规定得非常细致。但是此次征求意见稿只是说明了一个原则，即“出租人不得擅自进入租赁住房”，没有说明如果进去了该怎么办的问题。