2017年，在雄安新区规划的时候，就已经流行起来了：

“我错过了上世纪80年代的深圳、90年代的浦东、90年代的一线、1910年代的成渝杭郑锡常，还有2017年的雄安新区，你还得错过吗？”

百年一遇的投资盛宴，如何拿到门票致富，成千上万的中国买房人已经给出了——在新区买房的答案。

1992年浦东新区的建立，拉开了中国新区发展的序幕。从那以后，各个城市的新区如雨后春笋般出现。不仅买家在押注，各个城市也在押注“浦东奇迹”将重现。

这无疑是一场豪赌。每个进入球场的赌徒都一定会赢，但现实中，并不是每个人都能成为赢家。

在新城区，隐藏的风险越来越大。

现在的新区有些傲慢。即使是十八线的小县城，也要开大字海报，“我们要建新区！”

如今，在全国大大小小的城市里，每人拥有一个新区已经成为一种普遍的做法。据统计，我国新区数量已超过3500个，大到首都，小到18条线。城市在猜测新区的概念。

但市场供求关系告诉我们，商品越多，贬值越多。

评价新区的价值，首先要了解整个国家级新区的情况。

全国3500多个新区中，真正的国家级新区只有19个，起于上海浦东，止于河北雄安。除了这19个，其他大部分都是卖狗肉的。

你敢在三四线城市买新区吗？

如果一二线城市因为城市扩张发展新区，副中心会变成中心，郊区会变成城区，产业会搬到这里，城市里的人会来这里买房。人来了，商业中心来了，交通好了，那么在这些新开发的地方买房就没问题了。

但扪心自问，一个几百万人口的三四线城市，真的有必要在十几公里外的沙漠山脊上建设新区吗？

新区的发展需要什么？

工业、人口、企业、配套设施、交通和商业。即使只少了一个，其他因素也不一定发展起来。

人口外流、工业水平低、公共基础设施落后就不多说了。已经是三四线城市普遍存在的问题。现在我只告诉你一句话：

新区概念至上，城市能级低的地方需求和购买力根本无法发挥。

更何况，三四线城市的房价远比一二线城市脆弱。不要看很多新区的投机。一旦政策收紧，新区房价必然先崩盘。

到时候，这些新城区将是买家的火坑。

除了嚣张，新区现在胃口很大。

打开地图，看这里。成都天府新区总面积约1500平方公里，是现在主城区的3到5倍。

看那边。Xi西安西咸新区面积882平方公里，比主城区还大。

“做大”成为中国新区建设的最大难题。最可怕的是，在几十万平方公里的新区里，真正有价值的只有一小块。

比如合肥的滨湖新区。

合肥行政区建设非常成功，环境和配套设施都很好，可以说代表了合肥城市建设的最高水平。

但是行政区有多大呢？12平方公里。整个滨湖新区有196平方公里，是政务区的16倍。

仅这个12平方公里的小区域，从2003年开始就得到合肥的支持，市政府、大剧院、省博物馆、省电视台、奥体中心和一个1000多亩的天鹅湖都搬到了这里。经过10多年的运行，现已建成。

建造一个16人的新湖滨区意味着什么

全国有19个新区，面积从500平方公里到2000平方公里不等。贵州贵安新区规划面积1800平方公里，而贵阳安顺人口不足800万。

胃口大、价值小已经成为新区普遍存在的问题。

如果胃口这么大，就会造成一个问题：“铺大蛋糕”在城市建设中。

什么是“摊大饼”？东南西北都有计划，一个不落！否则画这么大的面积就是浪费。

这个问题在之前关于合肥的文章里已经说过了。很容易忘记一件事和另一件事。我想抓住两只手，但两只手都很硬。最终连滨湖新区都没开发，房价被提前透支。

更糟糕的是，东南西北都有规划，往往与城市发展方向不一致。与此同时，人、钱、资源分散。

比如海南海口的江东新区。

如何形容江东新区的尴尬局面？

在此之前，海口一直专注于开发西海岸。不仅市政府搬过来了，还在建一个大型的物流基地。此外，唯一的国际免税城和跨海大桥都在西海岸，一系列基础设施项目落地后不可避免

大升值，房价也是蹭蹭上涨，发展势头一片大好。

结果就在这时，一份海南自贸港的文件从天而降，于是又在东边划了一个江东新区。

于是情况变成，本来西海岸片区还没成型，也不成熟，这时候突然杀出一个江东“程咬金”。两边都要规划，两边都要发展，人从哪里来?钱从哪里来?产业哪里来?

东拉西扯，南北不落，这就是新区规划现状，怪尴尬的。

现在的新区，多多少少都有些“高冷”，恨不得离主城区十万八千里远。

为什么全国一些赫赫有名的新区都出现严重的债务和开发滞后问题?规划面积太大是一方面，选址的问题更是突出。

当初西咸新区做了5个组团的规划，设想十分宏大，宣传也是轰轰烈烈，结果到现在为止，开发进度远低于想象。原因就在于忽视了和主城区之间的交通距离、基础设施建设成本等问题。

有些新区和传统市中心距离极远，不依赖市区，大多只有一条地铁和市区相通，规划是否实现，完全看新区投资够不够。

一般来说，新区和市中心之间的距离在20公里左右浮动，是一个较为合理的范围，如果超过这个距离，新区接受主城区的经济辐射和人口外溢就会变弱。

比如兰州新区，距离市中心70公里，中间相隔的地方一片空白，完全没有开发，就算市区变大了，两者也没有相连发展的可能。

离主城区这么远建设新区，无疑等同于在一张白纸上建出一座新城，想一下，凭借西安、兰州现在的人口、资金、吸引力能玩得起来吗?

距离问题一直都是新区发展很长时间的痛点，因为这意味着短期交通条件可能跟不上。

即使是成都的天府新区，离主城也有20公里以上的距离。从成都天府广场到新区核心兴隆湖，一共25个地铁站，大约需要一个小时，而这只是地铁上的时间，所以如果你住在老城去新区的兴隆湖上班，每天用在路上的时间大约2个半小时。

说白了，新区建设还是得依靠主城区，离得越近，能承接的产业和人口的自然溢出也就越多，未来的发展就越靠谱。

现在的新区，越来越有“画饼”的意思，而且还是一块毒饼。

当新区还在纸上，暴富还是想象，比规划先落地的，一定是房地产商的售楼中心。

工业新区逐渐变成房地产开发区，是中国绝大多数新区逃不过的宿命。产业还没落地，各种各样的写字楼和住宅楼就已经拔地而起。

房地产过度泛滥和土地财政有着直接关系。没有房地产，就没有土地出让金，就没有产业建设的资金来源。任何一个新区建设都需要大量经济成本，因此政府只能把工作重点从新区建设转化为房地产开发，以此获得政府基础设施建设资金的来源。

当年被称为中国第一个鬼城的鄂尔多斯(600295,股吧)康巴什新区，就是在政府引导下强行带起了一波新区地产行情，2010年的时候，当地有些楼盘价格一度达到了2万元/㎡，令全国瞩目。然而落后的传统煤炭产业根本无法支撑新区建设和人口需求，最终以一场地产崩盘宣告了康巴什新区的失败，房地产泡沫就此破裂。

(2011年房价泡沫破裂后，出售房子的康巴什业主)

当下，新区红利几近透支，在新区买房投资，已经成为一种高风险博弈。

经常有读者朋友问，新区能不能买?不可否认，当下依旧有不少新区有价值，南京的江北新区、成都的天府新区，都是城市发展中的“新贵”。

但这毕竟是少数，一个新区到底能不能碰，一定要注意几点：

1. 2015年以后的新区最好不要碰。

中国城镇化发展到今天，人口流动的高峰期早已过去，2015年以前的新区能够享受人口流动带来的红利，同时经过好几年发展，如今不少规划都已经落地，区域价值已经能够判断。而2015年以后的新区，发展时间太短，大多还停留在概念阶段，加上错过了人口流动的高峰期，现在想要加速人口、资金流入，怕是难上加难，烂尾的风险很高。

2. 不要碰三四线、弱二线的新区，这些城市没有足够的钱和人来支撑炒起来的高房价，一旦泡沫破裂，很容易崩盘。

3. 不要碰远离主城区的新区(距离最好≤20公里)，靠近一线、强二线城市的新区可以关注一下，这些地方对于承接主城区的人口、产业外移很有优势。

请大家记住，经济基础决定上层建筑，而决定经济基础的是人。人是市场之本，否则盖再多房子也没意义。

放在当下，一座城市哪里是CBD、哪里是学区、工业园、商业中心，其实早已经固定，很难再进行迁移。完整完善的配套，是幸福生活的重点，也是投资起飞的起点。

别再抱有幻想，那个能在新区一口吃成胖子的时代，已经过去了。

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