进入2020年后，北方三县楼市出现明显复苏迹象，尤其是燕郊楼市恢复迅速：上半年房价上涨15%。根据中原视点发布的数据：

2020年上半年，燕郊新房销售3122套，销售房源环比增长5.3倍，同比增长2倍多。

2020年上半年燕郊新房成交61.29亿元，环比增长8倍，平均成交2.02万元/平方米，环比增长15%。

在楼市复苏的区域逻辑中，燕郊是第一，复苏速度最快，幅度最大；然后是大厂潮白，最后是大厂县和香河。

距离越近，复苏越明显，说明北方三县仍是外向型市场，大部分买家来自北京。

对于燕郊楼市的投资前景，外界口碑评论“两极分化”:北京大V一致“看衰”，北京大V一致“乐观”，显然是“屁股决定脑袋”。

对于燕郊楼市的未来，我们认为重点是以下三个方面：

[01]城际“虹吸”和地铁“溢流聚集”是2022-2025年的主要节点

2025年之前，有两条轨道线路要开通，一条是京唐城际，一条是平谷线，分别在2022年和2025年开通。

首先，京唐城际铁路是一条高速铁路。它的开通将吸引更多的人从唐山、宝坻等地来到北京城市副中心工作。高铁有“虹吸效应”，会让人们更快地流入大城市。

因此，京唐城际未来可能对天津宝坻、唐山等城市的就业人口形成虹吸，大量就业人口将沿城际铁路进入北京城市副中心就业。

一旦这些人进入北京工作，他们首选的居住地将是大厂、燕郊，其次是香河，甚至宝坻、唐山。

目前天津宝坻房价只有1.2万左右，唐山接近1.5万，所以房价水平并不优于北方三县。

京唐城际的开通，可能会导致沿线城市房价的重新划分。

平谷线是地铁线，城市地铁一般具有“外溢”和“聚集”效益，可以带来居民的聚集和城市中心区产业配套的升级。

所以2025年平谷线一旦开通，推动的结果就是北票常住人口东移，北方三县人口向燕郊聚集，两大效应同时发生。

比如，到2025年，香河、大厂的人口将逐渐向燕郊靠拢，这将使去北京就业变得更加容易。

同时，北京城市副中心不允许大规模房地产开发，未来基本不可能满足大规模人口居住，大量住房需求外溢是唯一选择。

目前城市副中心新房和二手房价格分别在6-7万左右和4-5万左右。

我们判断未来5年，副中心二手房数量将达到6万套，新房数量可能超过8万套，问题不大。

在这种趋势下，平谷线沿线整体房价达到3万，基本可以预见。无论是京唐线，还是平谷线，燕郊都被定位为JD.COM的微观中心。

[02]与通州协同发展政策的“落地”，是燕郊楼市的第二大亮点。

《通州廊坊北三县协调发展规划》虽然已经出台，但仍停留在规划层面，具体的实施“细则”还没有落地。

8月，廊坊市全会初步起草通过了《关于北三县通州区协调发展的实施意见(草案)》。

这份草案才是真正的“重”利。

该草案的具体内容尚未公布，但我们判断

作为“飞地”，北方三县的地理位置非常尴尬，基本上“爸爸不爱妈妈”，河北担心“给别人做嫁衣”，北京天津“无法涉足”。

但北方三县地理位置很好，与京津接壤，靠近城市副中心。同时，它还有1200平方公里的土地，注册人口刚刚超过100万。

地理位置优越，人口众多，使得北方三县的发展充满了无限可能：如果纳入北京，可以扩大通州的发展深度，城市副中心的面积可以达到雄安新区的规模；进入天津可以更好地促进京津的城市化，京津的协调发展将达到一个新的高度。

因此，我们综合判断，解决北方三县的所有制问题可以分步实施：第一步是在廊坊的协调下，协调发展，助力城市

副中心建设，实现功能互补，尽可能缩小差距。第二步随着城市副中心的饱和发展，再实现扩容。

可能很多人会认为，北京已经不可能再扩容了。这种想法比较想当然，也比较死板，北京作为经济效益最好的中心城市，是中国未来形成国内大循环经济的重要区域，扩容可以大幅度提高土地的经济效益。

北京一平方公里土地的GDP产出是3个亿，是河北的10倍，从土地的产出效益上，北京应该扩容。

所以说不是不扩容，只是扩容的时机还不成熟罢了。所以说，燕郊的未来仍然具有“入京”的可能性。

【04】燕郊向北发展是协同发展的必然要求。

那么在协同发展的要求下，燕郊的发展格局会有什么变化呢?我们可以先看以下这种图。

燕郊大概可以分成三个部分：燕郊南城、燕郊核心区和燕郊北城。

燕郊南城位置最好，但是非常可惜，已经不让发展了。从图中我们可以看到，大部分都是规划的绿化空间，形不成大的居住组团了。

通州和北三县的协同发展规划中，明确要求：边界地区不得进行大规模房地产开发。所以燕郊南城基本上没有燕郊的发展空间。

在22号线的站点布置中，燕郊南城甚至连地铁站都不给，就是不想让燕郊向南发展，燕郊南的未来就是大尺度的公园和绿化。

燕郊核心区目前是常住人口最密集的地区，土地资源相对稀缺，燕郊要想在核心区发力，形成新的产业区，难度非常大。

所以如果你想要投资燕郊的未来，房价不到2万的燕郊北城是最好的选择：未来将拥有三条入京通道，22号线+京秦高速+潮白大桥。

所以燕郊北目前发展虽然相对滞后，但是房价前景却很有冲击力和想象空间，尤其是地铁开通后，人口的聚集效应将会凸显。

综合来看，对于燕郊楼市的未来，我们期望值非常高：从地铁，再到协同机制政策的落地，再到行政区划调整优化，拥有多种可能性。

北三县的楼市，未来空间依然巨大。

文章来自大山说房微信公众号!