6月24日，中国银行业监督管理委员会发文强调“严控非法资金流入房地产市场”。7月24日召开房地产工作座谈会，首次提出要落实好房地产金融审慎管理制度。8月20日，央行、住房和城乡建设部召开重点房企研究实施房地产金融审慎管理座谈会。

调控的重拳恰恰指向房地产融资。对于那些财务状况足够健康，净负债率、现金覆盖率、扣除预售款后的负债率均在红线内的企业，新一轮调控很可能成为后者凭借效率优势实现弯道超车的重要契机。

经过一系列有效的效率革命，去年上市的新力控股(HK2103)有机会以更高的运营效率实现利润和规模的双增长，为股东带来更高的回报。

管理细化：后端应该能够反映数字

在今年的中期业绩中，新力控股实际上在利润指标方面取得了非常好的成绩。比如总营收增长24.6%，净利润增长76.2%，归属于股东的核心净利润增长71.5%，每股收益增长53.3%。按增长指数计算，都在行业前十。比如净负债率降至66.9%，现金与短债之比为1.4倍。

但在8月31日召开的中期业绩会上，务实管理层更注重推进科学管理和决策机制，逐步完善和提升核心运营管理标准，实现高效率、高周转。

联席董事长、首席执行官、执行董事陈凯对新一轮调控效果做了两个判断：整体房地产市场保持相对稳定，但开发商之间的竞争会变得非常激烈，主要在土地投资端，房企收购土地刻不容缓。

在这种大格局下，房地产企业将很难延续原有的模式。新的努力开始加强管理力度，以实现更高的管理效率。

陈凯希望新力人均效率进一步提升，严格成本控制，人均效率提升；精简机构，扁平化管理，进一步下放权力；减少部门和职能障碍，加强协作和沟通，提高决策效率；优化IT系统，提高工作效率。

此外，产品的标准化和模块化加快了现金回报，降低了融资成本和自有资金占用。他提出了新力“新五力”的核心价值：以客户为导向，以结果为导向，务实负责，合作、阳光、诚信，保持团队竞争优势。

通过构建过程管理、计划管理、成果标准、决策制定、项目评估、信息管理六大管理体系，形成了一个速度快、周转快、效率强的高效运行体系。

新力征地到开业的时间变快了，江西南昌5到6个月，其他地区6到8个月；去污率也变高了。项目首开需达到3万m ^ 2以上，月均去污需达到80套/月；首开一个月内，签约率超过85%。

新力非常注重管理的数字化，计划与SAP、德勤共同打造智慧企业/项目级主数据平台，实现产融融合。陈凯表示，后端要体现数字化管理，朝着精细化管理的方向努力。从供应结构、案例领域和施工管理、ERP管理和成本管理等方面充分利用大数据。

精准投资：有所为有所不为

在土地投资方面，新力也改变了此前的全面扩张战略，选择了投资城市，尤其是三四线城市。

陈凯表示，目前土地投资主要在第一和第二

长三角三四线相对健康，上海的人口增长有严格的预期和控制，以上海为中心的周边城市的发展是可以预期的。上海附近的城市，包括嘉兴和湖州，甚至杭州附近的三四线城市，人口流入都很快。杭州附近的富阳、宁波附近的余姚、温州附近的泰州、江苏的江阴、常熟、扬州、泰州都是新力的重点发展区域。

除了上海附近的三四线城市，江西省的三四线城市也是新力的重点发展区域。江西的供应商体系和物业覆盖大量县市。特别是物业甚至服务过当地县城的开发商，新力物业的市场份额比其他企业更大。因为这个资源，江西三四线城市新立也有发展优势。

相比之下，虽然大湾区的三四线城市也可以发展，但新力的团队对当地市场并不熟悉。至于武汉、长沙、成都周边的三四线城市，新力也非常谨慎。因此，新力目前的投资重点是长三角和江西的三四线。

除了提高投资的准确性和效率，索尼对现金流控制也有非常高的要求。

今年上半年，新力新增土地储备22宗，股权收购土地金额仅为92.94亿元，不足同期股权销售的一半。对此，陈凯表示，正是因为年初制定的拿40-50%的回笼资金作为资本支出来收购土地的原则。

陈凯表示，在目前的金融环境下，不适宜通过增加杠杆来获得土地。新力要充分观察土地市场的周期，争取在热度相对较低的试点项目中收购土地，比如今年9月。他认为调控会降低土地市场的热度，9月份应该是土地收购的合适时机。

下半年，索尼将通过全面提升“高质量地产开发”水平，为不同层级员工提供专项培训和激励计划，进一步提升产品质量和人均效率。用效率取代杠杆将为股东带来更丰厚的回报。