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“房屋买卖合同是程诺合同，自成立时生效，不以“过户登记”为生效要件。只要双方同意，一般买卖合同可以成立并生效。除非特别转让，合同的成立或生效不以交付的标的物或货币为条件。出售房地产不需要办理“转移登记”。

无效的房屋买卖合同如何赔偿？

1.出卖人应当返还房价款，买受人应当返还房屋，因买受人装修导致房屋增值的部分，出卖人可以给予适当补偿。

2.有过错的一方应当赔偿对方因此遭受的损失。双方都有过错的，应当承担相应的责任。买方可以要求卖方赔偿因依赖合同而产生的各种费用。具体包括以下几点：(1)签订合同联系对方、实地考察、考察合同标的物的费用；(2)邀请订立合同的各种准备工作及其发生的费用。比如因为我相信对方要卖房，我到处筹钱，提到提取定期存款的损失；(3)为合同谈判支付的劳务，损失的时间；(4)上述费用损失的利息。

3.在商品房买卖过程中，因开发商恶意行为导致合同无效的，开发商可以支付已付房价款一倍的惩罚性赔偿。

4.双方恶意串通，损害国家、集体利益和第三人权益的，双方的财产没收归国家所有或者返还第三人。

5、涉及违法行为，应受到行政或刑事处罚。

如何使采购合同无效？

1、出租人与第三人恶意串通侵害承租人优先购买权的房屋买卖合同无效。承租人在同等条件下有优先购买权。出租人与第三人恶意串通，侵犯承租人优先购买权的，出租人应当在出售租赁房屋前的合理时间内通知承租人。但出租人仅不履行告知义务，或者在同等条件下将房屋出卖给承租人以外的人的，出租人签订的房屋买卖合同仍然有效。

2.司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利人买卖房屋的合同。在上述措施解除前，房屋所有权人不得出售房屋，否则签订的房屋买卖合同无效。司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的房屋，如法院依法查封的房屋、列入拆迁规划红线的房屋等。