2022年1月6日整理发布：复盘2021年国内楼市，热点城市上半年房价上涨压力较大，下半年在调控持续升级之下降温明显。一些非热点地区尤其是三四线城市则持续下行，继岳阳首发“限跌令”后，各城市迅速跟进。

23城发布限跌令

2021年8月11日，云南昆明房协会召开房企座谈会，明确提出若恶意降价将被约谈，情节严重者将停止网签。8月13日，河北唐山政府召开房地产企业座谈会，主要讨论了如何救市，要打压恶意降价。8月17日，沈阳市沈北新区多个政府部门近日联合约谈了部分开发企业，要求企业在考虑自身利益同时，要遵循房地产市场发展规律。

随后，江阴、桂林、株洲等城市或发布《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展若干事项的通知》，或召开紧急会议坚决抵制降价抛售行为，或通过对明显低于市场正常价格销售新建商品房开发企业记入企业信用不良记录等形式达到“限跌”目的。

据不完全统计，截至去年12月27日，已有23城发布“限跌令”。且除昆明、沈阳、天津等一二线城市外，均为三四线城市。

12城出台二手房指导价

总体上看，2021年开始，房地产信贷环境逐步收紧，房贷利率的不断上行。到2021年四季度，在房地产政策暖风频吹的情况下，房地产按揭信贷逐渐恢复，房贷逐渐向稳定的方向发展。

另一方面，业界普遍认为，本轮楼市升温，始于热点城市的二手房市场。因此针对二手房市场的调控，成为2021年热点城市调控的热点。

2021年2月8日，深圳住建局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，它是在二手房网签价格的基础上，结合周边新房价格，对深圳3595个小区编制“成交参考价”。这也是全国第一个建立二手房指导价机制的城市。

随后这一机制引发了东莞、无锡、成都等城市跟进。据不完全统计，去年全年至少有12个城市建立了二手房指导价机制，包括深圳、广州这两个一线城市，东莞、成都、西安、宁波、无锡、合肥这6个二线城市，以及三亚、绍兴、衢州、金华这4个三线城市。由于二手房贷款往往参照参考价来审批，这对市场降温产生较大影响。

购房“红包”接力，房价稳了?

据某机构不完全统计，去年包括桂林、晋江、呼和浩特、荆门、衡阳、开封、南宁、保定、南通海安、重庆璧山和万州、黔南布依族苗族自治州龙里、六安金寨等在内的25多个城市都拿出了真金白银，稳定当地房地产市场。

分析人士表示，和“限跌令”一样，目前出台住房消费扶持政策的基本以三四线城市为主，最主要的原因是当前这些城市具备三个特征：第一，住房成交持续下行，且低迷;第二，房企库存压力较大，去化较难，土地市场成交更低迷;第三，目前购房者观望情绪较浓，基本持币观望。当前这些政策出台是给予稳定市场增加了一定的活力，刺激合理的购房需求释放，对于稳定市场具有一定的作用。

有关为何政策集中于三四线城市，专家认为，或许是因为三四线城市与核心城市之间的虹吸效应有关。虹吸效应较强，核心城市则从周边三四线导入人口、财富和产业等资源，导致三四线城市欠缺吸引力。

更值得一提的是，除广西桂林、南宁等个别城市外，发布“限跌令”的城市和发“红包”的城市并不重合。

“两种方式都是为了提振市场信息，限跌偏消极，补贴则较为积极。”专家表示，如果两个利好举措都重合，说明当地房地产市场受到影响较大，极有可能对当地经济造成影响。

具体来看，自去年7月桂林房价环比下跌0.3%后，持续保持下滑趋势，去年8月至11月，新房价格指数环比下跌0.4%、0.6%、0.7%和0.5%;南宁自8月持续回落，4个月新房价格指数环比下跌0.3%、0.4%、0.5%、0.1%。

在专家看来，楼市预期和信心对房地产市场至关重要，如果没有好的预期和信心，会导致市场陷入一个持续下滑的死循环。越是往下走，信心越是不足，要注意避免楼市出现“热的越热、冷的越冷”的马太效应。