2022年1月11日整理发布：如果你认识到当前房地产市场所面临的现实问题，如果你理解未来房地产只能软着陆，那么你就不难理解当前房地产调控政策了，你看到的调控政策有的紧有的松，有时紧有时松，所以，各种杂音也就来了，调控是放松还是不放松?

其实，单纯谈调控放松与否都是不科学的，孤立地谈松与紧都是不切实际的，如果不结合当时当地的实际情况，就很难读懂调控的真谛。在房子是用来住的不是用来炒的这个定位之下，在稳定大局的指导下，调控中所谓的收紧与放松都是为了维护稳定，而这也正是因城施策的具体内容。

但是维护稳定的过程，其实就是解决问题的过程，就是化解问题释放泡沫的过程，所以，处理好了，房地产系列问题就可以迎刃而解，但如果处理不好，那么后果不堪设想。

近日，中国人民大学副校长刘元春表示，中国住房和房地产市场进入了新阶段，如果按照过去模式发展，必定会导致中国产业空心化和金融泡沫化，对房地产业本身带来巨大风险，但房地产业作为中国经济支柱行业的地位依然没有发生变化，中国难以承受房地产市场硬着陆，唯一出路是软着陆。

这个不难理解吧，房地产走进了新时代，传统的逻辑已经不能适应新时代的发展，前段时间经济日报也是这么说的，尽管还有这样那样的问题，其实房地产的地位没有变，所以还会有长足的发展，不用担心会出大问题。

当前所做的一切努力不正是为房地产软着陆做铺垫吗?在解决问题之前，就应该弄清楚当前面临哪些问题。

中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲在日前举办的某活动上表示，房地产市场不具备系统性风险，但有结构性、企业性的风险。

什么叫系统性风险呢?樊纲表示，“如果现在全国的房地产市场都价格暴涨，或者都到了一个高位，泡沫要破裂才属于系统性风险。目前，国内并不存在这种全面风险和系统性风险。”

樊纲大家都很熟悉了，尤其此前的“六个钱包论”“房地产没有多大泡沫”颇具争议，虽然他多次辩解那不是他的原意，但网络上依然喜欢传“六个钱包”专家樊纲。这个就不多说了，我们接着说他的新观点。这次的观点争议不大，基本上符合大众的预期。

结构性风险。这是樊纲谈到的第一个风险，主要就是房地产市场的两极分化，大城市、人口流入城市价格上涨，而一些中小城市、人口流出城市价格下降，房子卖不出去。这种差异导致了结构性的风险。

此时，如果一个房企在一些中小城市销售停滞，就会导致整个公司、集团的现金流出现问题。最近一些违约现象，就跟这种结构性风险密切相关。

企业性风险。这是第二个风险啊，个别房企以前挣了钱，就认为哪都能挣钱，盲目扩张、野蛮生长，甚至投资一些不熟的产业，对市场规律缺乏敬畏之心，进而产生金融风险。

如果结构性风险撞上企业性风险，那么其打击将是巨大的。说白了就是，目前，全国房地产市场呈严重分化态势，一二线城市因有人口流入、资源和产业做支撑，房地产有长足发展机会。但一些三四线城市可能连人都没有，更没有产业，房地产下行就很正常了。这就是不少城市出台限制房价下跌措施的原因，担心这里的市场波动太大，会造成更大的系统性问题。

很显然，问题很大，但在正常情况下，我们是不允许房地产出现硬着陆的，必须一一化解，使其实现平稳过渡。而正在大力引导的政策是，维护房地产市场平稳健康发展，维护购房者合法权益。恰恰是在化解两大风险，调控上，会因城施策，企业上，也在加快优胜劣汰，用市场的办法解决问题，支持优质房企收并购，不让个别问题扩大化。

两个问题处理好了，才能避免硬着陆，也才能真正维护好市场的稳定健康和良性循环，确保购房者的合法权益。