2022年1月13日整理发布：去年，有环京燕郊楼市的新闻屡屡冲上热搜，从有房主“免费”送房到断供房、法拍房激增，从房价“腰斩”甚至“膝斩”到开发商降价清盘。

燕郊买房，收益不及余额宝

环京楼市投资者之一的李杰在接受某媒体采访时表示，他从2015年开始已经买卖了几套燕郊、大厂的房子，但都是出于单纯的投资目的。而让他把大笔资金压在燕郊楼市上的原因有两个：

一是有朝一日从燕郊可以坐地铁直达北京CBD;

二是随着京津冀一体化的推进，未来燕郊可能就是北京了。

根据官方消息，作为北京的首条跨省地铁线，M22号线西起北京市朝阳区东大桥，东至平谷新城，串联了北京CBD核心区、定福庄组团、北京城市副中心、三河市燕郊高新区、平谷新城等重点功能区。其中，河北段设有燕郊站、神威大街站、潮白大街站、高楼站和齐心庄站(地上)，全长约30公里，工程建设期为2021年至2025年。

虽然2025年已经不像“有朝一日”那么遥远了，但李杰说，这个消息并没有像当初想象中那么让他激动，因为“利好早就被透支了”。

“我在燕郊买的第一套房子一平方米才8000多元，后来一路飞涨，最贵的一套要3万多了。但如果现在出手的话，也就在1万二到1万五左右，还不一定卖得掉。整体算下来，我的投资收益率连余额宝都不如。”李杰自嘲说。

据统计，2016年当年，北京及环京周边地区的房价达到了高峰，随后出现回落。一方面由于当时的政策环境去库存是主调，货币和信贷政策都比较宽松，国内一二线城市都迎来一波上涨，北京的部分需求也外溢至环京区域;另一方面，则是因为当时一些区域概念被炒作，比如通州副中心概念(东部北三县)，大兴国际新机场概念(固安永清)等，因此吸引了全国各地一大批抱着投资心态的购房者。

据专家介绍，2017年，北京“3.17新政”后，市场情绪恐慌，更多投资需求被挤压到环京，推高了成交量。当年6月，环京各区域陆续限购升级，要求外地人购房需要3年本地社保/个税，此后楼市开始急转直下。

李杰也表示，新闻里的“白送房”、断供房大多数是2017年房价最高点的时候买的。“河北的房子不像北京那样，要封顶才能开始卖，都是一个坑就得交钱，等两三年房子才能下来，拿到房本还得再等，因此很多购房者其实也是刚刚拿到房产证可以卖了，但房价已经跌掉了一半甚至三分之二了。”他说。

虽然“十四五”期间，三河市民就能实现坐着地铁去北京的愿望了，但李杰对于燕郊包括大厂的房价回到高点并不乐观。“房子盖得实在太多了，尤其大厂那边，一个巨大的小区，晚上亮灯的没几户，要多少人才能消化掉呀。”他说。

专家认为，燕郊、大厂等区域随着各项配套的逐步完善，其实跌势已止，目前楼市平稳，是比较健康的。但他也提示购房者，尤其是投资属性的购房者，整个环京区域房价的变化和北京的规划息息相关，要警惕围绕政策的房价炒作，因为北京市场一旦调整，环京区域受到冲击也是最大的。

断供+拍卖，燕郊房子拍卖价不足贷款价?

签下贷款合同的那刻，陈茗没想到未来自己会“断供”。

2017年，恰逢燕郊楼市价格高点，陈茗看中了燕郊一套房源。“那个时候买房和现在不一样。现在买房，中介和楼盘销售一天一个电话，劝你来看房。2017年的时候，中介直接就说，当天得确认，房子一天一个价，根本不愁人买。”陈茗说。

房屋总价240万，陈茗贷款120万。“如果工作不出问题的话，其实这个贷款对我而言是没有什么压力的。”但转折点来得非常快。工作和生意出现问题，陈茗每个月稳定的“现金流”断了。“算起来贷款还了1年多，14万左右，然后就没办法继续支撑月供了。”陈茗说。

曾是创业者的陈茗深知“断供”意味着什么，被列入失信名单会让他无法乘坐高铁飞机、无法再从银行等金融机构获得借款，然后生意则更难有所起色，陷入一场“恶性循环”。银行没有给陈茗缓和的时间，断供、拍卖、执行，陈茗失去了高价买来的房产。

“现在我也是处于被限制消费的状态。可能很多人觉得房贷还不起了，直接断供走程序就行了。其实这个过程很漫长，中间还有诉讼环节。的确是到了没办法解决的时刻，断供对于我而言是最差的那个选择。”陈茗说。

还记得2021年年初，一则燕郊天洋城房产“免费赠送”的消息刷屏。当时，该房产的产权人表示，贷款还剩余70多万元，只要买家帮助还清剩余贷款，则房产可以“赠送”。陈茗看到过这条新闻，他说：“环京的很多房产其实现在价值都不及当时的贷款额。简单说，就是买房子还赔钱了，这是‘割肉送房’的根本逻辑。”

“断供，然后要拍卖的时候，我心里想着，拍卖的价格高，然后还完贷款，也许还有一点房款能到我手里。”陈茗表示。但陈茗没想到，燕郊房产的二级市场实际上早就“变天”了。

陈茗的房产拍卖价格还不足105万元，加上尚未还完的贷款以及需要追缴的诉讼费，陈茗最终还欠银行近30万元。“首付款，再加上最后还欠银行的30万，可以说，我花了近150万元，租了不到2年的房子。”陈茗说。

“最起码算是‘上岸’了，还有比我欠得更多的。”陈茗说。不难注意到，近期，社交平台上流传着一张燕郊断供者的口述。该用户发文表示，2017年花费426万元在燕郊置换了一套140平米的三居室，贷款金额298万元，每月月供16800元。4年的时间内，这位用户偿还贷款近81万元，由于种种原因，已经断供7个月。

文章显示，这位用户收到了法院判决书，发现自身在4年内偿还的81万元贷款中有64万元是利息。这也意味着，房屋贷款总价为298万元，但4年后仍有282万元的贷款本金没有偿还。

“之所以选择断供，是因为就算是卖二手房，也只能卖240-250万元。卖完房子，偿还贷款，算起来还是倒欠银行40万。”这位用户在社交平台表示。如此计算，这位用户算是花费了170万元“租”了4年的房子。