2022年1月14日整理发布：每经记者 王佳飞 每经编辑 魏文艺

2021年最后一个月，北京商品住宅新增批准上市面积69.81万平方米，环比减少18%;商品住宅网签5664套，环比减少28.38%;网签面积73.03万平方米，环比减少18.92%。

虽然自去年下半年以来房地产市场明显下行，但北京楼市全年的表现依旧坚挺。据克而数据库统计，2021年北京新建商品住宅(含普通住宅、别墅，不包括共有产权房)共实现成交额4265亿元，创下年度北京新建商品住宅市场成交额新纪录;全年共成交新建商品住宅6.32万套，为自2014年以来的成交量新高。

在行业下行之下，北京区域的房企在2021年销售业绩如何?在集中供地新政之下，房企的拿地策略发生了哪些变化?进入2022年，房企在北京市场将会有什么样的表现?

15家房企销售超200亿

2021年北京住宅市场先扬后抑，3、4月份开局市场走出小阳春行情;5月受首批集中土拍火爆影响，出现了五环外7万元+、六环外6万元+的项目，烘托出限竞房的价值，迎来了一波快速成交;6月份北京新建商品住宅成交7777套，达到年内高点。

下半年，北京住宅市场在多重调控政策影响下，由涨转降，呈现下行态势。行业资金面压力持续加大，叠加融资收紧，“各大房企都面临重重难题”。

不过整体来看，2021年北京楼市表现超出预期。据克而瑞数据库统计，2021年北京新建商品住宅(含普通住宅、别墅，不包括共有产权房)共实现成交额4265亿元，“创下年度北京新建商品住宅市场成交额新纪录”。全年共成交新建商品住宅6.32万套，“为自2014年以来的成交量新高”。

从房企的表现来看，2021年北京TOP30房企权益销售额共计3338.77亿元，共有5家房企销售额突破200亿元，还有6家房企销售额破百亿元。中海与首开依然位居第一梯队，分别以357.81亿元与295.85亿元的权益销售额分列前两位。

在全口径销售金额排行榜中，首开以726.35亿元排在榜首，共计有15家房企全口径销售额突破200亿元，另外还有10家房企销售额突破百亿元。

具体到企业，2021年中海地产在北京市场表现突出，在销售权益和流量榜单均居第一，在全口径榜单中位列第三。其开发的中海寰宇天下·天赋、中海首开拾光里、中海京叁号院、中海甲叁號院等项目贡献了主要货值。

再看以合作开发见长的首开，在全口径销售金额排行榜蝉联冠军。其业绩主要来自几个红盘：其中海淀幸福里(128亿元+)和奥森ONE(106亿元+)，首开均参与了合作开发;此外，华樾国际、中海首开拾光里、熙悦宸著、公园十七区等项目也取得了不错的销售业绩。

以222.95亿元的流量销售额排在第三位的万科，在北京市场发展稳健，通过以联合开发项目为主的策略，有效减低风险、减小资金压力。2021年城市之光·东望、万科翡翠山晓、万科·云庐是其主力业绩贡献项目。值得一提的是，万科在战略转型为城市配套服务商后，也加大了商业中心开发，在房山长阳、通州台湖、大兴、昌平等区域打造大型超市、餐饮、会所、文化娱乐等综合配套设施，打造全居住服务链，不断拓展业务版图。

在流量销售榜上，华润置地以143.03亿元排在第五位。2021年其操盘的海淀幸福里以128.85亿元销售额问鼎北京销冠，亦庄橡树湾、长安九里等项目也销量不俗。

克而瑞分析认为，从目前北京房地产市场的竞争格局看，中海、首开这样的头部企业，从项目规模与资源沉淀上已经形成明显的优势。在规模型央企、国企继续扩张的同时，民企和区域型城投公司也在摸索自己的业务开展方式。具备实力的开发商仍在加仓，在行业下行的周期里，这种趋势也代表了资本市场对北京楼市的信心。

房企联合拿地趋势增强

2021年，北京三批次集中供地共成交住宅用地57宗，总出让金额为1899.94亿元，较2020年增长9.35%。但同时北京全年流拍经营性用地22宗，流拍率达到22.2%。

其中，5月北京首批集中供地29宗地块成交总金额达1109.71亿元，堪称北京土拍史上之最。不过10月和12月的第二、三批集中供地热度明显降温，成交额分别为513.45亿元和276.83亿元。

值得注意的是，2021年北京对于土地出让进行了多种创新：首批集中供地中出现了“竞高标准住宅建设方案”的做法，当现场竞拍达到预定上限后便会转入高标准商品住宅建设方案投报程序;第二批集中供地中增加了“摇号”和“竞现房销售面积”模式;第三批集中供地中则出现了“期地”(地铁车辆段盖上开发根据地铁建设时序分期交地)出让模式，分为1年内交付落地区、2年内交付上盖区。

北京三次集中供地比较明显的变化是拿地企业的态度：首批集中供地房企群起抢地，第二批集中供地民营房企基本躺平，第三集中供地民营房企依旧在观望状态，原因主要受自有资金影响难以出手拿地。

据中指研究院统计，2021年，京投发展(600683)以175亿元高居北京房企拿地榜首位，首开股份(600376)、卓越集团、保利发展、华润置地和金地集团(600383)分列二至六位，拿地金额均超过百亿元。

寒冷的时候需要抱团取暖，2021年北京土地市场由热转冷，房企合作拿地趋势也明显增强。

从北京市规划和自然资源委员会网站土地成交来看，大部分是联合体拿地。如朝阳区王四营乡1304-L03地块由“北京城建(600266)+招商局地产+五矿盛世广业”联合取得，大兴区旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块的竞得人是“北京住总+北京首开联合体”。

即便是以单独公司形式出现的拿地方，背后也有其他房企的影子。如海淀区海淀镇树村棚户区改造B-1南地块的竞得公司为“北京融贸亿盛置业有限公司”，据启信宝，该公司大股东其实是国贸控股(香港)投资有限公司，占比达51%，融创所占股比仅有20%。树村棚户区改造B-1北地块竞得公司为“北京陕创企诚置业有限公司”，启信宝显示，陕西建工控股、陕西金融资管等均出现在该公司股东名单中。

2021年的北京销冠海淀幸福里项目，便是由“华润+首开+住总+中交+北科建”共同合作开发。

2021年北京房企全口径成交金额排在第一的首开，除海淀幸福里与奥森ONE均是合作开发项目外，其他诸如华樾国际、中海首开拾光里、熙悦宸著、公园十七区等项目也有其他房企身影。首开近年来常与万科、中海、保利、龙湖、华润等开发商合作，堪称目前市场合作开发模式的代表。

值得一提的是，2021年年末，北京丰台、大兴、亦庄、昌平等区域陆续举办2022年土地推介会，并披露明年供地计划。亿翰智库分析认为，随着2022年的开启，房地产外部环境的逐步改善叠加优质地块的推出，房企对北京供地积极性大概率迎来提升。