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2022年1月17日整理发布:关于房地产行业从清理到维稳并重的风切变

导读 2022年1月17日整理发布:开启今日话题前,先说两句,关于房地产行业,从清理到维稳并重的风切变。对于这个风切变,我觉得自己还是很灵敏的

2022年1月17日整理发布:开启今日话题前,先说两句,关于房地产行业,从清理到维稳并重的风切变。

对于这个风切变,我觉得自己还是很灵敏的,早在去年12月8号文章《扒一扒银行理财子的年末大考:家家有本难念的经》里(点击蓝字可跳转),就已经很明确告诉大家,银行针对房地产的授信政策又回暖了。

“愉见财经”发这篇稿子的时候,地产股还跌在地板暗无天日,从12月中旬开始,地产发动。

那现在一个多月过去了,房地产啥风向呢?“愉见财经”昨日推送里其实也有个盘点,现在是,三个方向并存:

一是,两个“不可持续”,仍然不可持续。“高负债、高杠杆、高周转的房地产开发经营模式不可持续;大量建设、大量消耗、大量排放的城乡建设方式不可持续。”也就是说,该清退的,那些清到了一半的,还是会继续。

二是,请各位注意政策面对“地产企业之间的项目并购”的“开绿灯”,比如,针对出险企业项目的承债式收购,并购贷款,不再计入“三道红线”。

换句话说,用钱支持你们,把风险项目清清掉,可以并的企业或项目并并掉,理理顺。比如,广东省政府已经召集多家房企开会,拟为并购出险房企项目“牵线搭桥”。地产内部消化,资金支持并购,风险不扩散。

三是,维稳势头明显起来了,刚需保障与刺激加码。包括部分省市放松公积金政策,加大购房补贴,预售监管政策调整,以及,今晚给大家盘点的,满足刚需人群的合理住房贷款需求:个人房贷回暖了。

从2021年跨入2022年,需要贷款购房的朋友可能会发现一个明显的变化:银行的个人按揭房贷额度变宽裕了,放款速度变快了,就连利率都有所下降了。

那是因为在政策面上,在继续坚决落实“房住不炒”之余,也需要用金融服务满足刚需人群,也就是购房者的合理住房需求。

下面“愉见财经”来从头回顾一下,过去这一年多的个人房贷松紧度变化。

要回顾2021年的情况,就必须要再往前说到2020年底,央行联合银保监会发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度》。在这个《制度》中,将银行分为五档,并设立区别性的“两条红线”指标,其中第一道红线是房地产贷款占比,指一家银行全部房地产类贷款占其全部贷款的比重,其中除了对房地产企业的贷款,还包括对个人的住房按揭贷款。

对这个贷款占比拦下了一道红线,就意味着不少银行的房地产贷款额度都吃紧了,那就要省省用用了。额度少了么,就“物以稀为贵”了,所以去年、尤其是上半年,大多数银行的房贷利率都是上涨的。

以广州地区的银行情况为例,个人房贷利率在去年9月前连涨了4次,创下3年以来的新高。

除了价格,还有放款周期。去年,“愉见财经”就听说有些二手房交易的上家,都不愿意把房子卖给要贷款的下家了,或者是,谁能不贷款买房,就能因此额外再杀一点价。据说,当时很多银行的二手房个人按揭房贷迟迟放不下来,有些上家如果是有置换需求,这钱不到手,那真是要等僵掉了。

那阵子,我听好几家银行的人说,放个房贷耗上5、6个月,都算客气的,因为好歹还是给你放出来了。

于是在去年,市场上流传过一句话,叫做:炒房客止步,刚需客却步。

不过,以上这些情况,到了2022年,似乎风向发生改变了。近阶段房贷市场频频传来好消息,这背后释放出来的政策信号,对刚需客是很友好的——监管要求各家银行力保购房者合理住房贷款需求,加大信贷投放规模。

我们挑广州和上海两地为例,来看看今年的情况。

先说房贷价格。在笔者成稿的一月份,广州房贷首套利率已经从5.85%(LPR+120BP)左右普遍降至5.65%(LPR+100BP)左右,二套则从6.05%(LPR+140BP)左右降至5.85%(LPR+120BP)左右。

再看看获贷容易程度。

尤其在新年“开门红”阶段,据多家财经媒体报道的广州、上海两地情况,发现的现象都是,个人房贷放款周期恢复正常,部分银行甚至还可以缩短至1个月以内放款。

上海当地一家银行的信贷经理在接受第一财经记者采访时表示,在他们银行,2022年以来,基本都仅需1至2个月即可完成按揭放款。另有房产中介表示,目前上海地区二套房贷款的放款时间可缩短至3个月左右,而首套房放款时间可能更快。

无论以上哪个数据吧,比起去年同期,那都是明显加速了。

事实上,从银行经营的角度来看,他们也往往更喜欢“贷款放年头、存款冲年尾”,因此正常情况下,年头的信贷额度总是更充裕一些,年底的则紧张一些。年初各家银行积极推动“开门红”,房贷不失为其中的重头戏。

不过买房这事儿吧,也挺有意思的。有时候政策叫大家理性,但只要房价是涨的,买房人就会急着追涨,争先恐后地“上车”;但如果大背景是房地产不景气,那就算银行信贷给予支持了,购房客也还是会观望。

广州某银行人士表示,如今市场二手房成交量依然比较低迷,因此即便他们放松了房贷政策,但业务量相比前年高峰期还是差了一截。

1月份,银保监会相关人士在一场例行新闻发布会上披露,银保监会坚决落实房住不炒政策,房地产贷款同比增长速度整体保持稳定,但同时购房者的合理住房需求获得进一步满足,其中,个人住房贷款中90%以上用于支持首贷房。

此外,对于长租房市场保障性住房建设的金融支持力度加大,投向住房租赁市场的贷款增速接近各项贷款平均增速的5倍。

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