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像中世纪一样古老的房地产概念如何仍然适得其反

罗伯特赫尔因自己最糟糕的房地产投资而责备自己。他说,作为抵押贷款经纪人和房地产经纪人,他应该知道比在海滨公寓购买四分之一股票更好。

像中世纪一样古老的房地产概念如何仍然适得其反

但就像他之前的许多其他人一样,他无法抗拒海风和海景的警笛声,所有这一切都没有自己拥有整块财产的成本和恶化。相反,Herr先生可以购买13周,从他在不列颠哥伦比亚省的家中开车145公里,使用他想要的几个星期,然后将剩余的时间用于租赁池以支付他的费用。

或者他认为。大多数年份,赫尔先生和他的妻子比他们支付的会费和维修费用多了几百美元。但他们开始认为这13周的潜在投资正在失去价值。

当Herr先生在5月份卖掉他的股票时,比他支付的费用减少了75%,他的怀疑得到了证实,他一开始就购买它而感到愤怒。

“它的标题是房地产,它是海滨。为什么你不能转售呢?”72岁的Herr先生说。“这就是理论。但在实践中,这不是发生的事情。”分数房地产的价值一直存在争议。批评者认为这是一种喧嚣,而支持者则认为这是一种更智能的度假房地产使用方式,因为大多数第二套住房每年只使用几周。

当代版本的部分所有权始于20世纪60年代的分时,当时第一批房产在欧洲和夏威夷开设。这个想法 - 人们可以购买他们可以在度假村或其他目的地的贸易中使用的指定周数 - 传播到美国,墨西哥和欧洲的度假胜地。到20世纪90年代,像万豪和希尔顿这样的大型酒店运营商已经开始从事这项业务。

但就像许多房地产创意一样,分时已经过时了。由于它失去了一点吸引力,部分所有权在20世纪90年代出现了。在高端,公寓被豪华滑雪小屋和海滨别墅所取代。

该行业现在分为三个分部门:部分所有权,私人住宅俱乐部和目的地俱乐部。跟踪行业的Ragatz Associates表示,前两个基本相同,但私人住宅俱乐部是部分所有权的更高档版本。目的地俱乐部更像是乡村俱乐部会员,其中人们支付入会费以获得租金并留在豪宅中。

赫尔先生于2008年在温哥华岛帕克斯维尔镇的海滩俱乐部度假村购买了他的份额。他和他的妻子选择了岛上另一个城镇维多利亚退休。

“有一列从维多利亚到帕克斯维尔的火车,我们想,'坐21/2小时的火车不是很酷吗'?”他说。“这是新鲜事。”但是在几年之内,火车已经损失了很多钱而已经关闭了,赫尔先生对他的投资感到不满。随着房地产泡沫破裂而购买了他的份额,他继续坚持,因为大部分价值都来自分数市场。

北美的分数行业在2007年达到顶峰,销售额达到23亿美元,但此后一直呈下降趋势。去年,销售额为4.71亿美元,其中61%来自目的地俱乐部。

Ragatz Associates在其年度报告中表示,有几个因素与部分所有权相一致。其中包括房屋净值的减少,买家此前曾能够购买那些难以融资的部分股票;大量的度假屋出售和降价出售;和家庭共享网站的竞争,如Vrbo和Airbnb。

如何出售共同拥有的房产的问题并不新鲜。事实上,它可以追溯到中世纪。

耶鲁大学金融管理研究教授,耶鲁大学国际金融中心主任威廉·J·贝内克说,其中一些最初的分数住宅是13世纪法国的城堡。

避开长子继承法,即长子继承了一切,法国人选择了平等的继承权。但如果唯一可以划分的资产是家庭城堡,那么兄弟姐妹就会把它归为一体。

“当你把它分开时,你用它做什么?”戈茨曼教授说。

在中世纪时期有三种选择,它们与今天几乎相同。继承人可以将城堡分开并一起住在那里,Goetzmann教授说这是第一次使用“共管公寓”这个词。他们还可以在城堡之外创建分时度假,或者将城堡土地作为一项业务运营,并将收入分配,通常来自在土地上支付的租金。

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