为抵押贷款再融资是指获新的抵押贷款以代替原来的抵押贷款。对于具有良好信用记录的借款人来说，这可能是一种强力策略，即寻找较低的固定利率而不是浮动利率：偿还第一笔贷款以允许创建第二笔贷款。

从长远来看，降低利率不仅可以节省资金，而且还可以节省开支。它同时提高了房主建立房屋净值的速度，并减少了每月还款额。大多数贷款的结账费用可以在某个时候收回，因此值得考虑花费多长时间。

考虑一个场景：一个30年固定利率抵押贷款，对于一个25万美元的房屋，利率为9%，本金和利息支付为2,011.55美元。同样的贷款利率为4.5%，您的还款额将减少为$ 1,266.73。这是一笔较低的付款，可以将更多的钱投入房屋而不是贷款。为了进一步探讨，如果期末成本为4,000美元，借款人将在5.4个月内收回期末成本投资(每月节省744.82美元)，这是值得的投资。

但这对于信用不良的人或不了解使融资工作的机制的人而言，不一定是理想的举动。尽管要求贷方证明其有形净收益，这意味着新贷款必须比当前贷款要好，但借款人必须仔细审查条款，尤其是在新利率不固定的情况下，这一点很重要。如果再融资存在任何固有的危险，那就是没有完全审查新情况。

考虑到这一点，在考虑进行再融资时，有四件事值得您仔细考虑。

您的房屋中已经有多少资产?

无论经济飞涨还是崩溃，用房屋付款总是不容易的。每次进行抵押贷款时，您都会增加房屋所有权。随着房屋价值趋于持续上升(即使该速度正在放缓)，这意味着您拥有更多具有象征意义的饼图，这些饼图随着时间的推移而获得价值。

通常，当贷款价值比(LTV)大于80%时，大多数传统抵押贷款都需要保险。LTV越低，贷款的风险就越低，因此借款人可以获得较低的利率。这些天，人们正在借着自己的权益借款，并使用现金来合并高利息或高支付债务。

但是，如果您尚未拥有房屋总资产的20%或更多，您可能需要重新考虑。您将需要更多的资金来进行再融资，并且还必须承担私人抵押贷款保险(PMI)的额外费用。如果您已经根据现有贷款支付保险费用，这对您可能不会有太大的影响，但是在房屋价值下降的情况下，一些房主发现自己必须在再融资后首次支付PMI。

再融资需要多少费用?

再融资不是免费的。您可以预计最多花费本金的3%(借入的总金额)加上任何第三方成本，例如产权保险，和解费，评估和税费。包括我公司在内的一些贷方将提供贷方计划，并计入所有结算费用。如果需要的话，您应该始终询问该选项，但如果这样做，则不会获得低于市场的利率。

除此之外，还可能涉及税收问题。每年都有很多人指望从联邦所得税法案中扣除抵押贷款利息，但是再融资就是要利用减少的利息。这从根本上减少了扣除额。

这不一定是避免为抵押贷款再融资的理由，但在您做出决定时手头上有很多有用的信息。

您打算在家里待多久?

时间就是金钱，关于房屋所有权也没有什么不同。时间轴是这个难题的重要组成部分，因为您可能有计划在获得再融资收益之前采取行动。您可能应该计划至少保留几年。

当您每月的再融资节省额覆盖3%至6%时，您应该计算收支平衡点。假设您的再融资费用为4,000美元，每月可为您节省200美元-您需要在这里呆20个月才能支付这笔费用。花费在家里的任何时间都将节省下来的钱直接放在口袋里。

这就是为什么如果您已经打算搬家的话，再融资不一定有意义。

您的信用评分如何?

用最简单的话来说：您的信誉越好，您的再融资就越容易，越有利。在运行信贷申请之前，偿还(或还清)小额循环债务。这通常会提高您的FICO。

但是，再融资本身也会影响您的信用评分。您的贷方将检查您的信用记录，这些查询可能会降低您的分数。如果您应该利用房屋的净资产来承担更多的债务，那么您将提高信贷使用率，而FICO信贷得分的30%取决于您欠的债务多少。

您将获得760或更高的信用评分，获得最佳利率。如果您的信用额度低于该阈值，则可以放一些钱。

结论

我同意我的同事所说的那样，低抵押贷款利率对于房主来说是千载难逢的机会。没有人期望世界大事能够像现在那样影响利率。利率最后一次下跌是在2016年英国退欧期间，预计到2019年它们将稳步上升。

这些较低的利率引发了再融资热潮，许多房主正在利用其房屋净值以低利率借贷来合并高息债务，这可以每月节省数百(有时甚至数千)。