导读：重庆房价上涨背后的逻辑是什么?后市会有什么变化?

来 源丨21世纪经济报道(ID：jjbd21)

作 者丨见习记者,李莎

编 辑丨李博

5月17日，统计局公布4月份70城房价数据，重庆新房价格环比上涨1.4%，领涨全国，二手房价格环比上涨1.3%，涨幅全国第二。

4月底重庆首轮土地集中出让之后，重庆新房成交量价齐升。

“土拍之后重庆的房价涨了很多，而且现在房源告急，好点的房子都要靠抢。” 在本地头部房企从事销售业务的陈宇驰在接受21世纪经济报道记者采访时说。

记者查阅中指数据发现，截至5月上半月，今年重庆共销售商品住宅7.43万套，平均销售单价1.39万元/平方米。其中5月上半月销售1.58万套，环比上涨超81%，超过今年总销量的1/5，销售单价1.45万元/平方米，环比上涨4.2%。

为什么首轮土地集中出让后重庆楼市明显升温?重庆房价上涨背后的逻辑是什么?后市会有什么变化?

被点燃的重庆楼市

“现在看房的人是以前的一到两倍，新房很热很火，好一点的项目开盘就被抢购，之前一些滞销的楼盘，现在也火了。” 上周末看了数个楼盘的李进告诉21世纪经济报道记者，现场看房的情况比他预想的更火热，其中一个不太热门的楼盘，现场也有十六七组客户看房。

李进在江津区工作，看的都是紧邻江津区的巴南区项目。在重庆中心城区中，巴南区位于南部，区域很大但位置较偏，楼市热度不及渝北区。

蓝光芙蓉公馆位于渝北区中央公园板块，周围有4宗地块在首轮集中供地中成交。铭腾机构数据显示，4宗地块成交楼面价分别为9621元/平方米、10329元/平方米、9682元/平方米和10868元/平方米。

陈宇驰回忆，今年二三月份芙蓉公馆还曾打折促销，有段时间综合优惠后的价格不到1万元/平方米。首轮集中供地后芙蓉公馆对售价进行了调整，“现在应该是按备案价上限在销售，项目还想把备案价调高，但未能如愿。”

5月18日，21世纪经济报道记者致电芙蓉公馆售楼处，一位项目销售说现在已无在售房源，“项目加推时间还没定，大家都在等。”当被问及房天下网站挂出的1.3万元/平方米的销售均价是否会发生变动时，该销售回复称开盘前不能确定销售价格，并补充道：“不可能，那是很多年之前的价格了。”

多位受访者表示，由于地价上涨，部分地块成交价格甚至与区域房屋均价差别不大，刺激重庆楼市量价齐升。

在重庆一家品牌房企投资部门工作的冯培豪告诉21世纪经济报道记者，目前重庆各个楼盘全面取消优惠政策，大部分取消分销，购房者大量到访置业，带动成交量上涨。很多项目开盘就清盘，二手房的业主们也待价而沽。

4月28-29日，重庆进行了第一轮土地集中出让，中心城区46宗地块全部成交。中指数据显示，首轮集中土拍成交楼面均价较去年1-4月上涨1819元/平方米，平均溢价率上涨近33个百分点。

今年首轮集中供地建设用地面积427万平方米，成交楼面均价9133元/平方米，平均溢价率42.99%，最高溢价率近130%，土地出让金合计635亿元。

2020年前4月，重庆中心城区共出让土地33宗，建设用地面积323万平方米，成交楼面均价7314元/平方米，平均溢价率10.18%，土地出让金总计236亿元。

冯培豪告诉21世纪经济报道记者，重庆是其所在公司重点关注区域，他们提前摸排研判，预料到首轮土地集中出让会很激烈，地价会变贵，但还是低估了现场情况。

与很多土地集中出让城市不同，重庆土地集中出让的规则相对简单，整体按“价高者得”推进，限制条件不多。虽然对核心板块的溢价率进行管控，土地溢价率超50%后付款周期减半，但对地价的影响有限。

“重点是重庆地价低，溢价率超50%后付款节奏对大房企的压力并不会太大。”此前一位本土品牌房企从业人士告诉记者。

多重因素推涨房价

重庆首轮土地集中出让在4月底进行，但国家统计局数据显示，去年4月到今年4月，重庆新房销售价格指数除去年11月环比微降0.1%外，均呈现上涨状态，涨幅在0.2%到1.4%之间。

雷敏去年12月中旬购入重庆华侨城项目房源，她告诉21世纪经济报道记者，去年7、8月份，她的同事以1.4万元/平方米左右的价格入手了一套华侨城大平层，到12月中旬，该户型价格已上涨到1.7-1.8万元/平方米。迫于价格压力，最后他们以1.55万元/平方米的价格，购入一套136平方米的四室户型。

“第一个周末看上一个边户大户型没定下来，晚上销售告知该房源已经售出。因为害怕又选不到自己喜欢的楼层，第二个周末就赶紧买了。”雷敏说。

去年新冠逐步得到控制后，重庆房价缓和回弹，市场逐步升温。今年3月开始，重庆新房价格涨幅扩大，3月价格环比增长0.9%，在70城房价涨幅中排名第4，4月涨幅1.4%，涨幅排名攀升至第1位。二手房类似，3月、4月重庆二手房价格环比上涨0.8%和1.3%，排名分别为第11位和第2位。

合硕地产机构首席分析师郭毅此前告诉21世纪报道记者，从去年开始，重庆房地产市场就出现了量价齐升的特点，主要有三方面的原因。

第一，成渝城市群整体布局、产业联动、政策扶持的推进和落地，带动固定资产投资快速跃升，房价在产业布局中的引领优势更加突出;

第二，户籍政策放松为重庆带来大量外来人口，购房需求提升明显，进而带动房价上涨;

第三，前几年重庆用地规模和房地产开发量较大，对房价形成了长周期的抑制作用，房价已经落后于城市价值发展的步伐。

“现在重庆房价涨幅的扩大，其实是对过去房价低基数的升级，也是房地产价值逐步与城市价值同步发展的表现之一。”郭毅说。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向21世纪经济报道记者指出，4月份重庆房价领涨全国主要受近期楼市热度影响。近期楼市热度的传导方向从沪深等一线城市，到热点二线城市，再到重庆等非热点二线城市，带来城市房价的上涨。

多位受访专家均认为4月重庆房价涨幅扩大与其首轮土地集中出让关系不大。“统计局发布的价格指数是4月的价格指数，而重庆的土拍结果是月底出的，应该说没有直接的关系。”贝壳研究院高级分析师潘浩告诉21世纪经济报道记者。

冯培豪认为集中供地也是推涨重庆4月房价的原因之一。他指出，从4月7日重庆发布首批宅地“两集中”出让公告开始，很多业内人士都知道这轮集中供地会比较激烈，也会将信息告知亲朋好友，“之后就会传导到二级市场，导致房价上涨。”

随着重庆市场热度上升，李宇嘉认为调控政策应该已经在路上。“后续调控一定会跟上，这是毫无疑问的。”

重庆也可能会对第二轮土地集中出让进行调整。潘浩指出，各个城市在第一轮土地集中出让后，会结合第一轮土地集中出让经验和城市房地产调控思路，对第二轮土地集中出让的供地结构、土拍规则等进行调整，确保地价、房价和预期的稳定。

李宇嘉说，“重庆第二轮土地集中出让可能会重新对招拍挂规则进行修订。”其他城市也可能进行相应调整 。他指出，具体措施可能包括限制地价上限，增加竞配建规则，增加限溢价率规则，严禁开发商多个马甲拿地行为等。

冯培豪也预计重庆第二轮土地集中出让规则会调整，他认为有关部门可能会通过竞配建或竞自持物业等方式来控制土地成交溢价率。

“开发商也不希望土地成交溢价率高，因为这意味着国家可能会对城市进行约谈和调控。”冯培豪说。