本报记者 蒋翰林 赵毅 深圳报道

在调控政策叠加影响下，深圳楼市从狂热到冷静，只用了4个月。

二手房指导价新政出台以来，深圳二手房网签量连续3个月跌破5000套。在业内看来，深圳二手房月成交量5000套为“荣枯线”，3000套为“冰点线”。而截至6月27日，二手房网签量仅2916套。

按照国家统计局发布的数据，在连续上涨23个月之后，深圳二手住宅销售价格5月份首次回落，由上月的持平转为下降0.1%。

新房市场，一向火热的西部出现了开盘未售罄的局面，甚至有楼盘打折促销后仍未清盘。这在全民“打新”的深圳实属罕见，“抢房”风气正逐渐消失。

“此次下跌是一个标志性的事件。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《中国经营报》记者表示，这一轮调控，政策出台之密集、工具之多样、涉及监管部门之多，史无前例。在深圳，“解决好大城市住房突出问题”的路线图正逐渐清晰。

深圳楼市持续降温

近来，“打新”陪跑久矣的刚需客看到了曙光。

家住宝安区的王琴未曾料到，在“打新”一年多后入围了“网红盘”万科都会四季。6月20日，万科都会四季线上选房。据媒体报道，至6月21日夜间23时，万科都会四季项目还有近三成房源未售出。位于西部、价格与周边二手房倒挂、刚需户型为主，该楼盘几乎符合“网红盘”的所有特征，却意外遇冷。

“之前天健悦桂府社保最低36年入围，万丰海岸城诚意登记入围2000多批，最低社保月数为278个月。我们夫妻社保加起来180个月，奔波打新一整年全都落空。”即将买到满意的新房，王琴向记者说，来深圳7年，终于住有所居了。

正如王琴所言，就在市场认为深圳打新热度将持续下去时，出现了逆转。

6月23日，位于布吉的佳兆业壹都汇开售。按照其提供的折扣说明计算，如果是三成首付客户准时签约，房屋签约总价打完折后为331.4万~482万元，一套房便宜了31.6万~45万元。如果是全款客户，最高可打折至约8.66折，优惠70万元。

数据显示，截至6月23日21时，佳兆业壹都汇合计销售286套，销售约76.67%。事实上，相对于其他同等位置的新盘，佳兆业壹都汇大厦备案均价不算高。据悉，该盘均价约5.9万元/平方米，而周围在售的二手房均价都已超过6万元/平方米。

这只是深圳楼市持续降温的一个缩影。深圳中原研究中心显示，5月末4个诚意登记的楼盘最终的客户入围比例均小于预定的入围比例，即入围人数小于3倍的可售房源数。其中，龙华恒壹四季华府113批选168套房，新房数量供大于求。6月4日开盘的南山蛇口半山臻境入市，线上选房前期弃选率为25%，最终弃选率约为47%。

一楼盘的营销人员告诉记者，“进出售楼处的投资客明显少了。”

今年以来，深圳住建局连续出台政策打击新房市场过热现象，从购房资质、限价政策方面精细化调控。

1月23日，深圳市住建局发布《关于进一步加强我市商品住房购房资格审查和管理的通知》，要求房地产开发企业、房地产经纪机构会同有关商业银行对购房者的婚姻情况、个税清单和购房款来源进行严格核查。

5月20日，《深圳市住建局关于进一步规范新建商品住房和商务公寓销售价格指导工作的通知》出台，对预、现售商品住房和商务公寓的批准销售价格原则上不得超过上一年度至今同地段、同类型新房的网签价格。

5月22日，深圳升级“打新”规则，对10年内(含)在深无住房转让记录且名下无房的购房者给予加分，同时规定社保时长累积上限为20年。

调控政策叠加下，深圳新房成交量连续两月回落。深圳中原研究中心数据显示，5月，深圳新房成交量降至近一年新低，成交2677套，环比下滑23.6%。4月开盘的新房项目均未售罄，当月市场共网签5389套商品房，环比下降23.2%。

二手房价两年来首次下跌

与一手房相比，二手房市场的降温更为明显。

6月，国家统计局对外发布了“5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”， 其中北京、上海和广州二手房销售价格环比分别上涨1.1%、0.7%和0.9%。深圳则在连续上涨23个月后首次出现下调，由4月持平转为下降0.1%。

“这意味着，去年‘7·15新政’以来持续不断的调控起了效果。”李宇嘉向记者表示，不论是对二手房启动参考价，还是打击经营贷等，“以前用过的、没用过的工具，这次全部用上了，调控非常不易，值得赞赏。”

今年2月8日，深圳市住建局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，公布了深圳3595个住宅小区的二手房成交参考价格。随后，商业银行以官方参考价作为发放贷款的重要参考，不管是按揭贷还是抵押贷，杠杆率受到明显的控制，对控房价和稳预期意义非凡。

从市场来看，曾经抱团涨价、坐地起价的深圳业主心态发生了微妙变化，市场由卖方市场切换至买方市场。金丽豪苑的业主张孟告诉记者，导致生意上遇到了波折，两套房的月供压力骤增，无奈之下决定降价80万元抛售一套。但挂牌4个月以来，无人问津。

数据则比市场更为直观。指导价新政出台后，深圳二手住宅网签量连续3个月跌破5000套，5月网签量仅仅3781套，6月截至27日，网签量不到3000套。

对业内来说，跌破3000套即触及深圳二手房市场月成交量的冰点。贝壳研究院数据显示，近10年深圳二手房月度成交在3000套以下的情况仅出现过12次，最近3次均在春节期间。上一次常规月度成交量跌破3000套为2011年12月。

居住用地供给将加大

“房子是用来住的，不是用来炒的。”2016年12月召开的中央经济工作会议上，第一次提出了“房住不炒”的基本定位。

在4座一线城市之中，深圳历来是住房问题较为突出的城市。数据显示，深圳市居住用地占建设用地仅为22.6%，相比全国33%、国际40%以上的水平，有很大提升空间。另一方面，深圳人口净流入处于全国前列，加之金融杠杆运用，深圳楼市非理性上涨的趋势明显。

2020年以来，深圳“因城施策”调控政策频出。尤其是出台“二手住房成交参考价格发布机制”加之银行住房按揭贷款的配合稳定二手房市场，辅以对违规流入楼市的资金进行严查，深圳楼市终于“冷静”下来。

4月25日周日，深圳市规划和自然资源局公布《深圳市2021年度建设用地供应计划》。文件在谈到编制总体原则时表示：进一步优化土地供应结构，持续增加居住用地，合理配置民生设施用地，全力保障产业用地，推进二三产业混合用地。

具体来看，针对深圳住宅供应不足的问题，2021年深圳将居住用地供给加大到363.3公顷，占计划供应总量的32.1%，较2020年、2019年居住用地计划供应量分别提高了24%、142%。

《深圳市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二○三五年远景目标纲要》指出，“十四五”规划完成后，深圳市将实现直接供应用地10平方公里、储备用地40平方公里、综合整治用地45平方公里，建设筹集公共住房 40 万套。

“深圳地域面积较小，经济任务压力比较大，过往每年的供地计划中包括了大量的工商物业，而住宅尤其是保障性住房始终较为短缺，形成土地资源错配的格局。今年加大宅地供应说明深圳市决心扭转这一局面，从深入解决居住问题出发释放土地。”中国城市经济专家委员会副主任宋丁在接受媒体采访中提到。