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平江县棚户区改造政策解读

平江县棚户区改造政策解读

平江县棚户区改造政策解读

1.棚户区的概念

棚户区(危旧房)包括城市棚户区、国有工矿棚户区、国有林(场)区棚户区(危旧房)、国有农垦区危房。

城市棚户区改造范围指城市规划区范围内,简易结构房屋较多、建筑密度较大、使用年限久,房屋质量差,建筑安全隐患多,使用功能不完善,配套设施不健全的区域。建筑面积在2000平方米以上或者改造户数50户以上,包括城中村、旧住宅区。

2.棚户区改造的意义

棚户区改造是重大的民生工程和发展工程。通过棚改,可以有效地改善困难群众的住房条件,缓解城市内部二元矛盾,提升城镇综合承载能力,促进经济增长和社会和谐,是惠民生重点,稳增长支点,提升城市品质的关键点。

3.棚户区改造的基本原则

应当坚持“政府主导、让利于民、鼓励货币安置”的原则。

4.棚户区改造征收主体

征收主体:县人民政府负责本行政区域的房屋征收拆迁与补偿工作;

征收部门:县征收办;

实施主体:项目指挥部、乡镇、产权主管单位。

5.棚户区改造有哪些安置方式

货币安置、产权调换安置方式进行安置,鼓励货币化安置。

6.什么是棚户区改造货币化安置

城市棚户区改造货币化安置是在改造过程中遵循“等值交换”的原则,以评估价为标准,对被征收房屋所有权人进行货币补偿,同时给予一定的奖励政策支持。

7.棚户区改造货币化安置的好处

一是缩短过渡期。因为建设安置房一般要两到三年时间,通过货币化的安置可以马上就让动迁居民住到新的房子里去,可以免受过渡之苦。二是增加了自主选择的余地。这是每一个棚户区居民最欢迎的事情,可以自主选择自己的安家新建商品房。

8.什么是政府集中购买

政府集中购买,是指政府集中统一购买新建商品房提供给被征收人选择安置。

9.棚户区改造资金来源

棚户区改造资金以国家开发银行和农发行等金融机构的融资贷款为主,以专项补助资金、县本级财政配套资金为辅。

10.棚户区改造征收补偿应遵循什么原则

房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则,坚持统一规划、统一计划、统一征收程序、统一征收补偿标准、统一资金管理、统一监督考核。

11.哪些范围可列入房屋征收决定?

为保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要,有下列情形之一,确需征收房屋的,由县人民政府作出房屋征收决定:

(1)国防和外交的需要;

(2)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;

(3)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;

(4)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;

(5)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要。

12.国有土地房屋征收流程

(1)国有土地上房屋征收申请表及批复;

(2)规划部门出具的规划线图,发改、规划、国土三部门的审批单;

(3)征收范围内的房屋权属、区位、建筑面积及构筑物、附属设施摸底调查结果公告;

(4)下发国有土地上房屋征收有关事项公告;

(5)对征收范围内未经产权登记的建筑进行调查、认定和公示处理结果;

(6)下发暂停办理相关手续的书面通知

(7)完善社会稳定风险评估报告;

(8)拟定《×××项目国有土地上房屋征收补偿实施方案(征求意见稿)》意见的公告,由实施单位入户征求被征收人的意见;

(9)多数被征收人认为征收补偿方案不符合《条例》规定的,房屋征收部门应组织被征收人和公众代表召开听证会,并根据听证会情况修改方案;

(10)征求公众意见及修改情况的通告(含征收补偿实施方案<修改稿>);

(11)资金专户存储情况说明;

(12)由县人民政府作出房屋征收决定并公告,同时收回国有土地使用权;

(13)选定评估机构开展评估工作,出具评估结果相关资料;

(14)组织实施征收补偿工作,签订征收补偿协议;

(15)征收期限内达不成补偿协议,或被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报请县人民政府作出补偿决定;

(16)被征收人在法定的期限内不申请行政复议或提起行政诉讼的,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由作出征收决定的人民政府依法申请人民法院强制执行。

13.如何进行产权调换?

被征收人选择房屋产权调换的,按被征收房屋建筑面积与产权调换房屋建筑面积1:1.1的比例进行调换。非住宅房屋实行产权调换的,按原批准的用途和建筑面积进行等面积调换。

14.房前屋后的空坪隙地怎么补偿?

答:关于空坪隙地补偿的问题要根据实际情况来定,如被征收房屋建筑占地的前后空地超过该栋房屋立面水平投影面积的,超出部分可以考虑补偿,未超出部分不作补偿。房屋左右间距作为交通通道的不予补偿。

15.深基础能单独计算补偿吗?

答:深基础不能单独计算补偿。在征收评估时,被征收房屋是根据类似房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的情况来确定其价格的,被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格,而深基础与房屋市场价格没有关系。即使是采用成本法评估,也因成本法所评房屋价格为类似房屋的平均价格,不是单指某个房屋的建安造价,因此同样不能单独计算深基础补偿。

16.未经登记建筑如何补偿

对未经登记的房屋,经规划、国土等相关部门认定为合法建筑的按补偿方案予以补偿;认定为未超过批准期限的临时建筑,按建筑成本补偿;认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿。

17.装饰装修如何补偿

被征收房屋的室内装饰装修补偿由委托评估机构确定补偿金额。

18.征收体制是怎样规定的?

答:《条例》第四条规定,市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府有关部门应当按照依照条例的规定和本级人民政府规定的职责分工、互相配合保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。

第五条规定,房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作。

第六条规定,上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督。

《省实施办法》第四条第三款规定,设区的市(自治州)人民政府房屋征收部门应当对县市人民政府房屋征收部门房屋征收与补偿工作予以指导,对区人民政府房屋征收部门征收补偿方案拟定、征收补偿资金使用、征收成本核算等工作予以监督。

19.国有土地上房屋被依法征收后,国有土地使用权同时收回吗?

答:国有土地上房屋依法征收后,国有土地使用权同时收回。

20.房屋征收补偿方案应当包括哪些内容?

答:房屋征收补偿方案应包含下列内容:

①征收范围;

②补偿原则及补偿方式、标准;

③征收实施步骤、签约期限及补助和奖励办法、标准;

④安置房地点及搬迁过渡方式、过渡期限;

⑤住房保障对象的住房保障措施;

⑥其他需要明确的内容。

21.如何开展征收补偿方案征求意见工作?

答:《条例》第十条规定:房屋征收部门拟定征收补偿方案,报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证通过后予以公布,征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。

22.房屋征收范围确定后,该范围内还可以办理工商、税务、国土等相关手续吗?

答:《市实施办法》第十九条第二款规定:房屋征收范围确定后,房屋征收部门应当通知规划、住建、工商、税务、国土资源等有关部门暂停办理房屋征收范围内的相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过一年。

23.房屋征收部门组织对征收范围内房屋情况进行调查登记,调查登记应包含哪些内容?

答:调查登记应包含下列内容:

①被征收人基本情况;

②房屋及土地权属、区位、用途、建筑面积等情况;

③权属未登记及擅自改变用途的情况;

④房屋及土地出租、抵押、查封等情况;

⑤被征收人选择的补偿方式;

⑥被征收人是否符合住房保障条件;

⑦其他需要登记的情况。

24.被征收人对补偿决定不服的,如何维权?

答:补偿决定是一项行政行为,根据《行政复议法》、《行政诉讼法》的规定,被征收入对补偿决定不服的,可以自补偿决定书送达之日起六十日内向作出补偿决定的市、县区级人民政府的上一级人民政府申请行政复议,也可以自作出补偿决定书送达之日起六个月内向人民法院提起行政诉讼。

25.房屋征收补偿协议订立后,一方当事人不履行补偿协议约定的义务,如何处理?

答:《条例》第二十五条第二款规定,补偿协议订立后,一方当事人不履行补偿协议约定的义务的,另一方当事人可以依法提起诉讼。

26.被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的如何处理?

答:根据《条例》第二十八条规定,被征收入在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由作出房屋征收决定的人民政府依法申请人民法院强制执行。

27.土地上房屋征收评估机构的管理及征收评估的政策依据是怎么规定的?

答:对评估机构管理的政策依据是《房地产估价机构管理办法》(建设部令第142号),国有土地上房屋征收评估的政策依据是住建部《国有土地上房屋征收评估办法》(建房[2011]77号)。

28.什么样的房地产评估机构可以在我县从事房屋征收评估并如何进行管理?

答:具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上房地产评估资质的并纳入平江县国有土地上房屋征收与补偿评估备选库的房地产评估机构方可在我县从事房屋征收评估业务。对从事房屋征收评估业务的评估机构实行信用管理制度,县房屋征收管理部门根据评估机构的资质等级、从业经历、社会信誉等情况建立征收评估机构信用目录,定期向社会公布。

29.在征收与补偿实施中怎样选择房地产评估机构?

答:房屋征收部门根据征收决定,组织被征收入微信刷票投票选择房地产价格评估机构作为征收评估机构,得票率超过50%的确定为征收评估机构;如无一家评估机构得票率超过50%,则以公开随机抽签的方式选定征收评估机构。抽签结果由公证部门现场公证。

30、在国有土地上房屋征收与补偿实施中,同一个征收项目的房屋征收评估工作可由几个房地产评估机构参与评估吗?具体怎么操作?

答:同一征收项目的房屋征收评估工作,原则上由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大的,可由两家以上房地产价格评估机构共同承担。两家以上房地产价格评估机构承担的,应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位;牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通,统一标准。

31.装饰装修评估价值的内涵是什么?

答:装饰装修价格评估实行分项评估,评估单价为综合单价,其中包括主材、辅材、损耗、人工费、管理费等相关费用。

32、装饰装修评估的基本原则是什么?

答:装饰装修评估的基本原则有三条,一、价值时点原则:凡在房屋征收范围确定后,即征收红线确定并予公布后所进行的装饰装修一律不予补偿,征收红线在确定前所进行的装饰装修征收实施时应予补偿。二、现状原则:装饰装修补偿以现状为准,曾经装饰装修过现场已被拆除或重复装修的重复部分不予补偿。三、市场原则:所评装饰装修价格为价值时点市场价格,不考虑过去装饰实际花费或沉没成本。

33、《岳阳市城区2016年度国有土地上房屋征收室内装饰装修评估指导价》没有出价时间,因为装修价格是随时变动的,没有时点怎么调整价格?

答:该指导价是一年一度的指导价,公布之后对该年度的装修评估均可作为指导价。一年内的市场波动幅度并不大,并不影响指导价的效用。

34.国有土地上房屋征收评估专家委员会由哪个部门组织成立的专家委员会由哪些人员组成的?

答:市国有土地上房屋征收评估专家委员会由市房屋征收部门组织成立,该专家委员会由房地产估价师以及价格、房地产、土地.城市规划、法律等方面专家组成的。

35.征收评估报告为什么要到县征收办备案?

答:县征收办作为县人民政府的房屋征收管理部门,主要是负责全县国有土地上房屋征收与补偿政策的拟定与报批、征收工作的指导和监督。征收评估报告的备案主要是为规范价格评估机构的行为,保障全县国有土地上房屋征收评估价格符合我县市场行情和相关政策规定,确保被征收人的合法权益。

36.国有土地上房屋征收与补偿中灯具、洁具、锁具及窗帘等可移动设施应该补偿吗?

答:2016年度岳阳市房地产业协会、岳阳市装饰装修行业协会发布的《国有土地房屋征收室内装饰装修评估指导价的通知》明确规定可移动设施设备如热水器、燃气设备、窗帘、灯饰等不得纳入室内装饰装修评估范围。

37.为什么厕所厨房防水、补漏项目不能计入装修补偿范围?屋顶防水设施、化粪池及下水管道等不能分项进行补偿?

答:厕所、厨房防水和补漏不应计入装修补偿范围。因为装修补偿是对房屋主体补偿以外的补充补偿,而房屋主体补偿价格的内涵中已设定该房屋是在水、电、卫齐全,并达到正常使用条件情况下的价格。防房屋正常使用的前提,故不应再纳入补偿范围。至于屋顶防水设施、化粪池及下水管道等不能分项进行补偿是因为成套或成栋房屋本身应具备正常居住和使用功能,而屋顶防水设施、化粪池及下水管道为该套或该栋房屋正常使用所必具备的配套设施。如没有相关的配套该房屋丧失其基本功能,因此对房屋主体按正常房屡进行补偿后屋顶防水设施、化粪池及下水管道不能再分项进行补偿。

38.分户评估单价中是否考虑了楼层差价,为什么与实际买价不符?

答:分户评估单价是对楼层差价进行了考虑的。该价格是一个市场平均价格,不是个别购买时的楼层差价。

39、房屋主体评估价格中为什么不体现复式结构房屋与一般房屋的价差?

答:复式结构房屋与一般房屋的主体评估价均是根据市场类似房地产交易情况得出,不会因结构方式不一样而特别体现结构价差。

40.装修时一次做成的室内可动柜子及博古架,搬迁时难以搬出室外,到新房中又不适用的,应当计入装修评估中,以弥补被征收入的损失。这种说法对吗?

答:不对。对于室内可移动的物件,装修评估中不能计入。

41.铝合金门窗可以纳入装修评估,为何木门木窗不能计入评估?

答:房屋主体评估价格的内涵中设定该房屋是木门木窗齐全并达到使用条件情况下的价格。该价格中包含了木门木窗内容。

42.同类房地产征收补偿价格高低主要体现在哪些方面?

答:同类房地产征收补偿价格高低主要体现在三个方面:权属性质、区位、实物现状。而三因素的优先级应依次权属、区位、实物现状。

43.被征收入对评估结果有异议的怎么申请鉴定?怎么定位鉴定结果?

答:被征收入对评估结果有异议的可以向房地产价格评估机构申请复核,对复核结果仍有异议的应当自收到复核结果1 0日内向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日期1 0内,对申请鉴定的评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等

评估技术问题进行审核,出具书面鉴定意见。经评估专家委员会鉴定,评估报告不存在技术问题的,应当维持评估报告;评估报告存在技术问题的,出具评估报告的房地产价格评估机构应当改正错误,重新出具评估报告。鉴定结果是最终确定评估结果的依据。

44.征收国有土地上单位、个人的房屋,应对被征收入进行哪些补偿?

答:对被征收入的补偿主要包括:被征收房屋价值的补偿(包括被征收房屋及其占用范围内的土地使用权的补偿,被征收入房屋包括被征收的房屋及其附属物、房屋室内装饰装修价值的补偿)、因征收房屋造成搬迁与临时安置的补偿、因征收房屋造成停产停业损失的补偿,以及按规定给予被征收人的补助和奖励。门牌、招牌为名家字画而要求补偿文化价值的,不予补偿。

45.如何确定被征收房屋的货币补偿金额?

答:货币补偿金额根据被征收房屋的房地产市场评估单价和被征收房屋的合法建筑面积确定。

46.被征收房屋价值补偿金额的确定有什么规定?

答:依据《条例》第十九条规定,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

47.什么是房屋产权调换?

答:房屋产权调换是指房屋征收部门用现房或期房与被征收房屋进行产权调换,并按被征收房屋的评估价和调换房屋的价值进行差价结算的行为。

48.在国有土地上房屋征收与补偿工作中,被征收房屋的建筑面积、结构、用途以什么为准进行补偿?

答:被征收房屋的建筑面积、结构、用途等以房屋权属证书和房屋登记簿为准;房屋权属证书与房屋登记簿不符的,除有证据证明房屋登记簿错误外,以房屋登记簿为准。

49.房屋权属性质的依据是什么?

答:分两种情况:一是已登记的房屋,二是未经登记的房屋。对于已经登记的房屋,其性质、用途和建筑面积,一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的,除有证据证明房屋登记簿确有错误外,以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑,应当按照县级人民政府的认定和处理结果为准。

50.对房屋建筑面积的争议如何处理?

答:房屋建筑面积一般以房屋权属证书登记面积为准,对面积有异议的,异议方可申请平江县房地产测绘中心进行测绘,并以重新测绘的面积作为补偿依据。

51.房屋层高低于2.2米可以按照正房面积进行产权调换或货币补偿吗?

答:《中华人民共和国国家标准房产测量规范》规定,“层高小于2.2米以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.2米的地下室和半地下室属于不计算建筑面积的范围”。因不能计算建筑面积,所以不能进行产权调换。但在补偿过程中,可以作附属设施按评估价值进行货币补偿。

52.对征收范围内未经登记的建筑如何处理?拆除违法建筑和超过批准期限的临时建筑能给予补偿吗?对未登记房屋和擅自改变用途的建筑怎么认定和处理?

答:《条例》第二十四条第二款规定,市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑,应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予补偿。

《市实施办法》第二十二条规定:房屋征收部门应当将权属未登记和擅自改变周途的建筑报请同级人民政府组织规划、国土资源、住建等部门进行认定和处理。

53.房屋征收范围确定后,在房屋征收范围内新建、扩建、改建房屋的,可以获得补偿吗?

答:《条例》第十六条规定,房屋征收范围确定后,不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的,不予补偿。

54.在签订征收补偿协议时,被征收人不能亲自前来签订协议怎么办?

答:在签订征收补偿协议时,因本人不能亲自到场签字,须出具经公证机关公证的授权委托书,委托书必须明确相关委托事项。受托人根据委托办理相关事宜。

55.为什么征收部门不与房屋承租人签订补偿协议,房屋承租人有哪些合法权益应给予保护?

答:《条例》第二条规定,为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对房屋所有权人(以下称被征收入)给予公平补偿。由此可见,征收补偿的对象为房屋所有权人,征收部门只能与房屋所有权人签订补偿协议。承租人的合法权益如何得到保护,承租人应当根据租赁协议约定或相关法律规定解除租赁关系,在解除租赁关系时解决其权益保障问题。

56.征收设有抵押权的房屋如何补偿?

答:征收设有抵押权的房屋,被征收入与房屋征收部门在房屋征收签约期限内达成补偿协议的,在被征收人与抵押人签订抵押处置协议后,房屋征收部门对被征收人给予补偿;未达成抵押处置协议的,应采取提存补偿款等依法保障抵押权人合法权益的措施。

57.对享受城镇最低社会生活保障待遇且住宅建筑面积合计不足50平方米的被征收人,怎么补偿?

答:按照50平方米实施最低居住面积保障,即按50平方米计算补偿,但装饰装修、临时安置和奖励等则按实际征收面积计算。在房屋征收范围确定后,被征收入对被征收房屋进行析产的,不享受最低居住面积保障。

58.可移动设备为什么不能补偿?

答:征收补偿主要是针对不动产,可移动设备通过拆卸、搬运、安装可恢复使用,故只补其拆卸、搬运、安装费用,不能补偿其现实价值。对于无法搬迁或无法恢复使用的设备,可以按有关规定评估确定其现实价值给予相应补偿,对已废弃的生产设备不予补偿。

59.还建房产权证怎么办理?税费怎么承担?契税政策怎么规定的?

答:还建房产权证由土地竞得人负责办理,被征收入负责配合。办证税费实行分担,即在还建比面积内的部分由土地竞得人承担,超出还建比面积的税费除营业税外均由被征收入承担。个人缴存的物业专项维修资金全部由被征收入承担,原被征收房屋已缴纳的维修资金可以凭征收补偿协议、原凭证、房产注销等资料到市房地产局物业办办理退还手续。根据2012年12月6日财政部和国家税务总局《关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》(财税[2012]82号)号第三条规定,市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋,居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋,并且购房成交价格不超过货币补偿的,对新购房屋免征契税;购房成交价格超过货币补偿的,对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换,并且不缴纳房屋产权调换差价的,对新换房屋免征契税;缴纳房屋产权调换差价的,对差价部分按规定征收契税。

60.装修补偿价款不够置换新房的装修,是明显苛刻被征收人的行为吗?

答:根据征收评估规定,装修评估价值是对估价对象现状情况下的装修评估价格,且装饰装修不计折旧,明显有利于被征收入。

61.国有土地上的青苗能补偿吗?

答:不予补偿,但如果是在国有土地上合法从事农林经济作物专业种植经营的,可以由相关的专业机构评估后进行补偿。(县征收办)

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