单一成员有限责任公司(SMLLCs)是有限责任公司(LLCs)，只有一名成员(所有者)。与公司一样，根据适用的州法律，作为LLC运营您的业务或投资活动通常可以保护您的个人资产免于承担与活动相关的责任。

作为奖励，SMLLC还提供一些独特的税收属性，使其成为理想的房地产所有权工具。这是故事。优势：因联邦所得税而被忽视的SMLLC被忽略根据IRS规定，SMLLC的存在通常被忽略用于联邦所得税目的。换句话说，SMLLC是税收规则下的所谓无视实体。

无视SMLLC的联邦所得税待遇非常简单：其活动被认为是由SMLLC的唯一成员(所有者)直接进行的。当个人(像您一样)使用被忽视的SMLLC拥有租赁房地产时，联邦所得税结果将以与您直接拥有该房产相同的方式在您的1040表格中报告。您无需为SMLLC提交单独的联邦所得税申报表。这很简单。

优势：根据州法律，被忽视的SMLLC是独立的法律实体这是它开始变得有趣的地方。尽管在联邦所得税方面忽视了被忽视的SMLLC，但出于州法律目的，它们不会被忽视。因此：*被忽视的SMLLC将向其成员(您)提供适用的州LLC法规规定的责任保护权益。这些责任保护利益通常与公司提供的利益相似。这意味着无视SMLLC可以帮助保护您的个人资产免于承担与SMLLC活动相关的责任。

无视SMLLC的前一套快乐的税收和法律环境在房地产领域开辟了一些不错的规划机会。请继续阅读。SMLLC可以您作为房地产投资者提供责任保护

作为房地产投资者，您正确地担心财产所有权可能带来的所有各种各样的责任。当租户或访客滑倒在冰冷的人行道上时，这些范围可以从环境责任到人身伤害索赔。设置一个被忽视的SMLLC来拥有房地产可以解决责任风险问题而不增加任何税收复杂性。

如果您使用SMLLC拥有房地产，您可能必须亲自担保任何抵押房产的抵押，但这与房地产领域的课程相同。SMLLC保留您的资格，以进行税收优惠的第1031部分房地产交易这是它变得更有趣的地方。被忽视的SMLLC成员(您)被视为直接为联邦所得税目的拥有被忽视的SMLLC实际拥有的任何资产。

因此，如果您使用SMLLC拥有不动产，然后想要在税收优惠的Section 1031交易所中交换该房产，则您将亲自视为交易所。

根据第1031条交换规则，您可以将替换房产(或房产)的房地产交换，而对山姆大叔的收益很少或根本没有。同时，您在交易所放弃的已放弃财产以及在交易所收到的替代财产(或财产)可以始终在SMLLC的责任限制范围内进行。大。如果您持怀疑态度，请放心，美国国税局已多次证实这一纳税人友好的结论。

如果您将在即将到来的类似交易所放弃的房产目前由您个人直接拥有，您可以设置新的被忽视的SMLLC以接收替换房产。掉期仍然有资格享受税收优惠的第1031条交换处理，因为放弃和替换的财产被视为由您作为个人直接拥有，用于联邦所得税。但是，根据适用的州法律，SMLLC将帮助您免受与替代财产相关的责任，因为您个人永远不会出现在所有权链中。

不要忽视州和地方的税务影响

虽然根据联邦所得税规则，被忽视的SMLLC作为房地产所有权工具很有用，但可能存在州和地方税务考虑因素。例如，收入超过一定水平的德克萨斯州SMLLC必须支付州的特许经营税(类似于企业所得税)。幸运的是，在大多数情况下，税收不会很大。

即使被忽视的SMLLC不需要支付任何州所得税(最常见的情况)，它仍然可能需要支付年度注册费并提交一些文件。做生意的成本。

另请注意：第1031条交换现在只允许使用不动产由于2017年底成为法律的“减税和就业法”，税收优惠的第1031条交换处理现在只允许进行符合条件的房地产掉期(不再对第1031部分的个人财产资产掉期处理)。适当结构化的房地产交易不受这种变化的影响。

底线

您现在了解使用无视SMLLC作为房地产所有权工具的责任保护和联邦所得税优势。即便如此，在采取任何行动之前，请咨询税务专家和房地产律师。您需要准确了解自己要了解的内容。