葛洲坝地产近年的发展状况 对不起这块奉旨建房的金牌
超低融资成本+酷炫工艺+特旨建房≠一家好开发商——葛洲坝地产这两年的成绩,印证了这个不等式。
今年上半年,葛洲坝营收、利润双降。“归母扣非经常性损益”大降45%到11.47亿元;经营性现金流为负10.6亿元——这是它入不敷出的半年。
而且,葛洲坝还借着215亿元“表面是股,其实是债”的永续债,扣除4.29亿元永续债利息,葛洲坝的盈利能力之低迷令人咋舌:
基本每股收益只有0.159元,下降58.91%。
一
为禁止地产过分透支金融和人力,2015年,国务院禁止78家央企涉足房地产,只允许16家继续经营,其中就包括葛洲坝地产。
可葛洲坝地产近年的发展状况,对不起这块“奉旨建房”的金牌。
葛洲坝的主业包括房地产、高端设备、民间爆破等多个行业。去年开始,地产板块收入、利润,已不在年报上单列,而是和其他业务杂糅。
其实从2017年,葛洲坝地产板块已经逐渐势微。
2016年,葛洲坝地产录得98.99亿元营收;2017年降到62.46亿元;2018-2019年缓升至74.41亿元、91.92亿元,但都没有超越2016年“魔咒”,也最终没有冲破百亿大关。
葛洲坝毛利率的“沉降”更为平稳:从2017年的27.72%降到2018年的23.34%。
基于今年整体盈利情况,房地产毛利率,更是惨不忍睹。
截至2020年中,葛洲坝新开工的权益建筑面积只有59万平方米,竣工了不到30万平方米。和头部民企简直没法比。
央企的成名往往不是来自规模和利润,而是来自抢地王+科技噱头。
2015年,葛洲坝打败万科、金茂、金地等7个头部房企,以49.5亿元的价格,拿下丰台区花乡樊家村6号、12号2号核心地块,在中国房企中一战成名。
扣除回迁房、公租房等薄利板块,纯商品房楼面价,达到了7.5万/平方米。
好几个业内人士估算:
将来房价,卖到15万+/平方米,他也不觉得奇怪。
之后,葛洲坝频频给自己打造、维护高端、绿色、健康、科技产品形象。给自己打上各式各样的高端名词,2019年,葛洲坝说自己正融合推广行业领先的“5G科技”体系。
手机有5G,地产难道也有5G?
2020年的现在,华为的5G网络,还处与部署阶段。葛洲坝一个开发商的“5G科技”,到底是什么鬼?也能冲破亚洲,走向世界?
可以肯定的是:唯有各种概念、理念加持,土坯房子才能卖出数十万一平的钻石价。
央企别名地王专业户。直冲冲拿下地王,披上各种高大上理念、概念,寻得一个卖出令人咋舌的高价之法——金茂、葛洲坝、信达等地王专业户的玩法,莫不如是。
很多时候,这是只有融资成本够低才能享受的“特权”。
二
2016年至今,葛洲坝连续发了几笔债,利率维持在3-4%左右,最低利率不过3.14%——这是诸多民企连想都不敢想的数字。
另一央企金茂,融资利率长期维持在5%左右。
恰恰因为资金便宜,他们才有信心拿地王。
但是,和碧桂园、恒大、融创等拿地经验更丰富、更灵活有度的民企比起来,以葛洲坝、金茂为代表的央企拿地王的方式,难免过于单一。
简直就是炫富。
但很容易出“内伤”。
葛洲坝樊家村地块后来以“北京中国府”案名入市,去年5月,“北京中国府”拿下了新的一批预售证,预售价格距离15万+/平方米相距甚远:
12-13万/平方米。
单价地王项目出现,则意味着将出现超级豪宅售价。而北上广深新豪宅售价很容易刺激整个房地产市场。
所以说,央企开发商每拿下一个地王,某种程度上,都是给整个调控“宣战”。
这是一种悖论和不义:恰恰因为他们属于央企,因而更容易获得低成本融资;但反而缺刺激楼市,增加调控难题:
国家铁了心“住房不炒”的当下,他们怎么可能不被调控?
2017年,北京新一轮调控,直接出政策限制预售价,现在虽已放松,但让北京中国府也颇受影响——12-13w/平方米和15w+/平方米,一平米差2-3w。
这2-3w都是净利,是成都、合肥等发达城市一平米房子的价格。
假如销售状况良好,葛洲坝地产还能从北京中国府抽离资金,迅速解套,开启新的资金周转,但北京中国府销售速度并不快。
去年,北京中国府才卖了不到1亿元,今年上半年,预收售楼款不过2.67亿元,占比不过2.74%。
再看看葛洲坝往北京中国府投入的钱:
超过100亿,达到117.42亿元。
路边社消息,前两天葛洲坝地产总经理人扬洋表示,不再通过招拍挂拿地,而是以产城等形势勾地。
绕过最主流的拿地形式,而走和政府勾地,葛洲坝是像把自己的央企身份发挥到极致?
逐渐萧条的央企还有金茂。
去年上半年,金茂营收147.41亿元——本来就是中型房企,今年上半年,营收降低到了120.97亿元。而住宅板块毛利下降的更多:从54.32亿元降低到了39.26亿元:
少了15.06亿元。
别把这一切都怪在疫情身上。
早在2019年,金茂的住宅主业盈利能力,已经开始下滑。
去年金茂收入上涨,但主业毛利从前一年的145.38亿元减少到了127.65亿元,少了17.73亿元。只是有一些甚至没有现金流的其他收益,才令利润指标没那么难看。
葛洲坝、金茂等央企沉寂的另一个原因,就是豪宅中的“豪”,“吹”的太厉害,以至水分太多。
看看葛洲坝在南京、金茂在杭州的项目,且不说地暖管道稀疏不齐、电线槽孔七歪八扭,它们共同存在的问题是:
这些所谓豪宅,都存在以次材料换好材料,来降低工程成本的情况。
说好的健康、轻奢、绿色呢?
说好的“豪”呢?
葛洲坝把名牌瓷砖换成三线瓷砖,新风系统、橱柜从国际品牌变成国内品牌;滨江金茂府项目,连绿化侧石都和8年前的楼盘没发比。
有人问金茂:
你追加的那1000万绿化投资,到底在哪儿?
前两天,媒体爆料,有专家爆料:和华为“5G”网络同名的葛洲坝“5G科技”,只是噱头。
鄂然发现,他们和碧桂园、融创最大的区别是,碧桂园、融创等房企的高光和靓丽,是从一而终的:过程亮眼,结果规模和利润也都还不错。
而金茂、葛洲坝,现在最亮丽的,还是他们当年那下地王的那一瞬间。犹如烟花,转瞬即逝。
地王项目“美”与“丑”同在,《金刚经》上说:一切有为法,如梦幻泡影,亦如霜亦如电。
一些央企开发商,可能参不透这些。当然,恰恰因为是央企开发商,参不透,也不会“死”。
那是一种“半生不死”的活。