12月1日凌晨，西安市发布新政，涉及商品房预售管理、预售资金监管、差别化信贷调节等多方面，其中二套房首付比例提升引起了市民关注。

那么，此次调控再加码，

具体涉及哪些内容呢?

对之后的西安楼市有什么影响?

对此，小编联系到了相关专家

及业内人士为大家一一解答。

原文如下：

关于进一步加强房地产市场调控的通知

市建发〔2020〕143号

各区县人民政府，各开发区管委会，市级相关部门：为深入贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”定位精神，保障支持自住需求，促进我市房地产市场平稳健康发展，经市政府审定同意，现将有关事项通知如下：

一、加强商品房预售管理

全市范围内所有已出让、新出让土地的商品房开发项目，开发企业申请商品房预售许可，原则上地上7层及以下的多层建筑，工程形象进度须主体结构工程封顶;7层以上的，须达到地上规划总层数的1/3，且不得少于7层。

二、发挥差别化信贷调节作用

(一)调整购买第二套住房的商业贷款首付比例。

经陕西省市场利率定价自律机制研究协商确定：1. 在我市已拥有住房面积在90平方米及以下的居民家庭：购买第二套住房面积在144平方米及以下的，商业贷款首付比例不低于40%;购买第二套住房面积在144平方米以上的，商业贷款首付比例不低于50%。

2.在我市已拥有住房面积在90至144平方米(含144平方米)之间的居民家庭：购买第二套住房面积在144平方米及以下的，商业贷款首付比例不低于50%;购买第二套住房面积在144平方米以上的，商业贷款首付比例不低于60%。

3.在我市已拥有住房面积在144平方米以上的居民家庭：购买第二套住房面积在144平方米及以下的，商业贷款首付比例不低于60%;购买第二套住房面积在144平方米以上的，商业贷款首付比例不低于70%。

4.在符合以上首付比例要求的情况下，居民家庭住房商业贷款未结清时，再次使用商业贷款购买住房的，首付比例不低于60%。

(二)调整公积金贷款首付比例。

对结清首次住房公积金贷款后，再次申请使用住房公积金贷款购买住房的：购房面积在144平方米及以下的，首付比例不低于50%;购房面积在144平方米以上的，首付比例不低于55%。

三、加强预售资金监管

(一)加快互联网+监管建设，购房人可通过网上平台、手机短信等方式获取经开发企业确认的购房款交存信息，自行选择监管银行的营业网点交存购房款至监管账户。

(二)负责住房贷款的商业银行应将贷款资金全额划转至预售资金监管账户，严禁私自留存或划转至开发企业其他账户。

(三)各级住建部门要建立预售资金监管银行的信用管理体系，对于存在配合挪用资金等违规行为的商业银行，在一定期限内暂停在我市开展预售资金监管业务。

(四)辖区住建部门要根据商品房开发项目施工计划，区分主体结构封顶、竣工验收、不动产首次登记等节点，严格按照工程建设进度核拨预售资金，保障项目如期建设，防范项目建设风险。

四、加强房地产调控统筹管理

各区县、开发区(含西咸新区)要落实属地主体责任，加强管辖区域房地产市场运行态势的监测和房价调控，加强供需调节，完善住房供给体系，多措并举稳地价、稳房价、稳预期，坚决遏制房价过快上涨。未实施住房限购政策的高陵、鄠邑等区县及西咸新区部分区域，要密切关注市场形势，保障自住需求，抑制投资投机行为，稳定房地产市场发展。

本通知自发布之日起实施，我市原有关规定与本通知不一致的，以本通知为准。

西安市住房和城乡建设局、

西安市金融工作局、

西安住房公积金管理中心、

西安市自然资源和规划局

2020年11月30日

业内人士：保护刚性需求客群

此次政策重点会对哪些人产生影响?

从事房屋中介行业10余年的业内人士程奇锋告诉记者，此次新政主要还是为了保障和支持自住需求，对刚需客群基本没有什么影响;针对二套房改善客群来说，如果是置换，卖掉现有房子再买进，名下还是一套房，影响也不大，但如果是小户型换大户型，名下有房的再改客群，首付比例提升后则影响最大。“除非你之前是90平米以下，然后二套买的是144以下，可能首付变化就并没有多大。”

针对此次新政，美城机构市场研究中心总监沈玮告诉记者，相比之前比较粗放的调控政策，此次政策属于一种调控升级的精细化管理，在差别化信贷调节方面，政策分了三档，刚好保护了刚性需求客群，而对于改善型的客群，也是针对不同面积有不同的升级调控。

沈玮说，目前西安新房市场，140平以上的房屋供货量大概在40%以上，所以此次新政应该对开发商冲击较大，特别是现在开发商的产品大多都调整成以大平层为主，受政策的影响，需求一定会减少。

“但目前西安市场最根本的问题是供需不平衡，在短期内供应量补不上来的情况下，政策还是属于治标不治本，就是直接把需求卡死，把市场整体稳住。”

“此外，政策也提高了开发商拿预售证的标准，那开发商的供应节点就会拖后，在短期之内可以稳定市场，但长期来看，还是要采取措施保证供应量来达到市场真正的平衡。”

沈玮表示，政策发布后，之前市场上的一些大面积楼盘可能就不会太火爆了，“因为首付比例提高，少则二三十万多则百余万，最主要是政策出台会影响购房者的心理预期，现阶段大多可能会持观望态度，之前的大面积二手房价格涨得比较凶的，也会出现回调情况，新房卖不动了，二手房的大面积就更难走得动”。