作者：公子不悔

今天不长篇大论，直接来讨论一个和楼市有直接关系的问题。

Wind数据统计显示，截至11月30日，今年地方债合计发行6.26万亿。加上注资中小银行的2000亿专项债即将发行，全年地方债发行规模有望达到6.5万亿。

6.5万亿地方债，创下了自2009年发行以来的新高。

地方债是地方政府以信用为背书发行以一种债券，目的是融资，一般都是金融机构购买，去年开始，个人也可以通过银行柜台购买。

地方债包括一般债券和专项债券，后者是专门用途，前者用途则较为广泛。

一般债券没有直接收益，以一般公共预算作为主要偿还来源，且不对应具体项目;专项债券则是为有收益的特定项目融资，对应具体项目，由项目未来收益作为偿还来源，不纳入财政预算，不计入赤字。

目前专项地方债的品种主要有：棚改债、土地债、轨道交通债、高速公路债等等。

2016年因为监管部门推动地方债置换，即发行地方政府债券置换非债券形式的政府债务，地方债创下新高，之后三年下降了很多。

今年，因为特殊时期当道，为鼓励地方发债经济，又开始鼓励地方政府发行地方债，前十一个月的地方债发行量，已经创下历史新高，今年全年规模将达到6.5万亿元。

在6.5万亿地方债发行规模下，今年的存量地方债将达到25.3万亿的天量。

此外，根据明年地方债总体发行规模预计达到6.5万亿左右，和今年大体相当。也就意味着，明年年底，我们的地方债存量会继续创下新高。

在此之前，地方债已经高企，诸多省市都面临着巨大的偿债压力。

从上图可以看到，多个省市去年年末的地方债存量余额与过去四年的财政收入之比超过了百分之百。

换句话说，目前很多省市的地方债规模，需要连续几年的财政收入才能还清。但一个省市的财政收入不可能全部用来还债，每年还需要大笔的投入到教育、医疗与各种公共投资中去。

在这种背景下，今年地方债的规模又创下新高，并且预估明年仍将维持高位。

这么多地方债，怎么还?说到这里，就要回到文首第一句话，地方债的偿还和楼市有直接关系。

地方政府还钱的途径无非三种：

1、借新还旧;2、还不起，或者不打算还，由中央兜底偿还，也就是中央印钱偿还;3、卖地偿还。

其中第一种借钱还旧，只能拖延还债日期，最终还是要选择后两种方式。

换句话说，最终地方债的偿还，就两种，要么中央兜底，印钞来还，要么地方政府卖地偿还。

无论是哪一种选择，都将让高房价难破，房价更难跌。为何?

假如地方政府还不起，或者根本不打算换，最终还是得由中央兜底，当然中央印钞的方式不会那么直接，而是通过债务置换，比如把期限短、利率高的地方政府债务，置换成低成本，期限长的债务。

或者最终选择由央行来认购这部分债务。

其实质，就是印钞，就是量化宽松。而量化宽松，对楼市会产生刺激作用，这个道理大家都懂。

过去一二十年，中国房价不断上涨，有城市化的因素，更有货币超发的因素。

而如果选择卖地偿还，那对楼市的刺激更直接了。

这会导致地方政府对土地财政越来越依赖，会不断抬高地价，地价高企，房价就更难下跌，高房价终难破解。

其实地方政府对土地财政的依赖，一直都是高房价的症结，地方政府不光还债依靠卖地，各种城市基建也需要卖地得来的钱投资。

土地财政就是一块肥肉，一锤子下去，轻轻松松就可以获取数十亿甚至上百亿，这样的事情凭谁都难以割舍。

所以，本号之前才有那个论断，只要不摆脱土地财政依赖，大城市化进程没有结束，中心城市的房价，仍是易涨难跌。