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史上最强“管制潮”

住房租赁市场，迎来史上最强“管制潮”。

近日，继深圳、北京之后，上海住房租赁市场资金监管也来了!

严控租金贷业务。未开展“租金贷”的租赁机构，不得新增该项业务;“租金贷/租金收入”的比重不超15%;

收租和付租周期一致。向承租人收取租金的周期，应与向出租人支付租金的周期相匹配，不得强迫诱导承租人一次性支付3个月以上租金;承租人支付租金3个月以上者，租金按月划至长租公寓;承租人支付租金不超过三个月的，按月或按季度转划。

严格资金收付要求。租金和押金往来，须经过监管账户，租赁机构收取的租金和押金，应由承租人直接存入监管账户;租赁机构向出租人支付的租金和押金，应通过监管账户支付。

再回顾一下不久前，北京的住房租赁新政。2月2日，北京住建委等五部门发布租赁新政，重点内容也是资金监管。

长租公寓向租客预收的租金，不超过3个月。

预收的押金不超过1个月，且须存到房地产中介行业协会建立的专用账户托管。

租客名义申请的“租金贷”，不得拨付给住房租赁企业。

北京的做法和上海如出一辙。其实，不唯独京沪，全国都一样。2020年，各地规范租赁市场的做法，就是管制资金，包括压降“租金贷”，租金和押金要进监管账户。而且，管制越来越严格了。2019年的住建部10号文要求，2022年前租金贷占租金收入，逐渐压降至30%以内。

这次，上海直接要求压降至15%，存量的租金贷要在2021年一季度前，向市房屋管理部门报备贷款规模压降计划。新增的租赁业务，不得搞租金贷。可见，上海这是要把租金贷彻底搞死，最好是马上消失而后快的节奏。

据珊瑚数据调研情况显示，2020年，各地规范长租公寓的做法，基本都在控制资金，恨不得租金和押金全部进入监管账户，支付的时候再全部从监管账户申请。

这么做，最大的好处是，管理部门就没那么多麻烦了。

02

未来政策利空长租公寓

管住了钱，就不会出大乱子，这是我们管理各行各业屡试不爽的经验。特别是对于民生行业，凡是出大乱子的，都是钱没管住。

比如，90年代经常有挪用公积金、社保资金的案例，近几年挪用预售资金，导致房子烂尾、百姓受损。所以，凡是涉及民生的行业，资金管控都严格。

当下，租赁就是大城市的民生。长租公寓建资金池，以“长收短付”、“高进低出”的模式、以互联网“唯快不破”的打法搞资本运作，把民生放在脑后，就要被严厉管制了。这没毛病，但管住钱，挪用的问题解决了，但新问题也来了。公积金管的死死的，但住房问题也越来越突出。

再比如，对预售资金的监管，我国有严格的制度规定，但烂尾楼问题还是层出不穷。为啥呢?因为，政策的出发点，很大程度上不是考虑项目顺利竣工交付，而是为了免责，或者说“杜绝风险”。因为，一旦烂尾了，小业主闹事，银行风险加大，舆论压力大，主管部门要背很大责任。

对于长租公寓租金贷的监管，也是一样的。相信，大家对于2020年蛋壳等长租公寓爆雷有所耳闻，社会影响太大了，管理部门维稳压力大。所以，一不做二不休，干脆把租金贷叫停算啦。再进一步，租金和押金也全部进入制定的监管账户，收付都从这个账户走，这下不会出问题了。

对租金贷监管从严，意味着住房租赁发展导向，从过去更重视市场化，转向了更重视民生福利。去年底以来，国家总结过去几年租赁的经验后，住房租赁的方向开始转向保障性租赁住房、长租住房等，房源筹集更重视国企平台主导。或许，在国家眼里，住房租赁民生和保障属性太强了。

而且，总结这几年租赁的乱象，或许国家会认为，住房租赁不宜过度强调市场化。从政策来看，未来鼓励集体土地建租赁住房、鼓励企业拿出自有用地建设、鼓励政策性租赁住房等，都是未来租赁供应的主体，这几个领域，基本上都是国企在做。

因此，未来政策上利空长租公寓了。

03

年轻人，要拥有金融的权利

确实，租金贷是挺可恶的!

明明是租客申请的贷款，资金却进了长租公寓的账，被长租公寓拿去“扩张房源、跑马圈地”去了。

一旦长租公寓资金链转不动了，房东收不到租金，自然就会去驱赶租客。租客被扫地出门、无家可归不说，还得还贷款。房东和租客都是炮灰，当然最受伤的往往是地位最弱势的租客。

这么看，确实应该打击“租金贷”，但大家有没有思考背后的问题。京沪深的租赁新政都明确，租金支付不超过3个月。即便是当下流行的“押一付二”，对很多租客来说，比如刚进入社会的大学毕业生，这是很大的负担。链家统计，即便租一居室，大部分城市房租/收入比在50%左右。

一半收入拿来交租金，可以说，租房是年轻人每个月最大消费开支，可见租房消费的门槛较高。同时，“千禧一代”的租客，注重“生活体验”、“活在当下”。要住的体面，还要低租金，没有普惠金融介入，这是不可能的。所以就不奇怪，为啥80%的人合租，为啥多数人租的憋屈。

此时，如果有普惠金融介入，对年轻人来说，不啻于雪中送炭。我们一定要重视这个简单的道理，年轻时最需要花钱、最有意愿花钱、消费的体验性和效用也最高，但却是一生收入最低的时候，或收入无法支撑花销;中年时，最不需要花钱、花钱效用不高，但偏偏是收入最高的时候。

消费融资，就是把收入在不同年龄段拉平，让一生消费更合理、总福利水平最大化。再讲多一句，是否拥有融资的权力、便利，是增加收入和缩减收入差距的关键。疫情后，中国家庭财富稳定且持续增长，但群体间分化明显，住房资产和金融投资是导致家庭财富增加的主要因素。

数据来源：《疫情下中国家庭的财富变动趋势——中国家庭财富指数调研报告(2020年度)》

但是，低收入群体没有钱去参与资产配置，或者说，没有融资的渠道的便利，没有享受到资产价格上涨带来的福利，其收入水平、福利水平与高收入人群的差距在扩大(当然，这个现象一直存在)。总之，能否获得便利、成本低廉的融资，是提高生活品质、抵抗资产泡沫的关键。

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租金贷就是租赁消费融资

不能因菜刀伤人，就说菜刀不好，关键是能不能用到正道、谁在用。

租金贷的问题，不在租金贷本身，而在于没有监管好。就好比，预售资金没管好，就说预售有问题，一出现烂尾楼，就建议取消预售。殊不知，取消预售，受损害最大的是购房者，因为现售制度下，房价要高不少。

取消了租金贷，还要求给付房东的租金与收取租客的租金，在周期上要匹配，长租公寓就没有了融资渠道(当然，长租公寓本来也没有稳定的融资渠道)。结果就是，长租公寓房源会萎缩、成本上升，租金一定会上涨。你可能会说，长租公寓租金太高了，本来就不应该存在。

但其实，长租公寓适应了追求体验和品质的租住需求，这部分需求在当下很突出。我曾经问了几位长租公寓的租客，为什么选择租长租公寓。他们告诉我，一是空间装修好，租赁合同清晰，不会随意涨租，租住体验不错，二是公共空间有人打扫，三是租客品味趋同，大家合得来。

你去合租私人商品房试试，客厅永远无人打扫，厨房、卫生间脏的要死，房东动不动要涨租;马桶坏了，房东说是你干的，一点儿办法也没有，你要去投诉，谁会理你呢?

长租公寓有合同、有管家、有客服，至少还有个求助的地方。当然，长租公寓有它的问题，租金贷有租金贷的问题，但试想，明明是租客贷的款，资金却进入长租公寓的账，这显然是监管上的问题。

说到监管，就更气人了。“租购并举”写进了十九大报告，但对租赁的管理，却完全不在一个对等的层次上。各地住建部门，管理土地或房产交易的，动不动就100-200号人，有多少人管租赁呢?很少，租赁管理或者放在房产管理，或者放在住房保障部门，出了问题就说人手不够，没有抓手。这就导致，住房租赁，长期野蛮生长，房东敢欺负租客，长租公寓敢挪用资金。

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怎么用好租金贷

所以，租购并举上升到“二次房改”的高度了，但很多地方只是以文件落实文件、以会议传达会议、以精神贯彻精神。这就不奇怪，为何明明是租客贷的款，资金却堂而皇之地进入长租公寓的账，因为没人监管;为何长租公寓敢拿租客的贷款，去搞房源扩张，因为没人监管。

用租金贷，本可以实现多方共赢的帕累托改进。租客在签订租赁合同时，同时有一个普惠性的租赁贷可选择。愿意贷款的就贷款，资金进入租客的账户，定期打入房东的账户。或者，贷款一次性进入房东账户，房东提前收到1年的租金，租金就可以打个95折，这不挺好的嘛!

对租客来说，享受到了租金打折的好处，期限越长，租金越低，免得再找下家了;

对房东来说，一次性收到一年租金，免得中间出现退租空置;

对长租公寓来说，降低了空置率、降低了管理成本，提高了收益;

对政府来说，租赁关系稳定了，租赁乱象少了，而且培育了“长租习惯”。

对于未来怎么发展租金贷、用好租金贷，提几条建议：

一是，当下国有银行对中小微贷款，都有强制性的比例要求，建议将长租公寓贷款、租金贷纳入其中，并实施普惠利率;

二是，凡是租赁人口或租赁房源占比超过一半的城市，住建部门都应该强化租赁条线的管理人员和管理队伍，降低房产部门的管理团队人员，“房住不炒”了，还要那么多人干嘛!

三是，签订租赁合同时，同步提供租金贷的融资选择，让租客至少有融资的权力和选择的自由;

四是，租金和押金、租金贷等，其收和支不建议纳入第三方监管账户。因为没有那个必要。首先，多插入一个环节，意味着效率损耗;其次，第三方可能会寻租，毕竟一大笔钱放在那里，第三方能做到独立吗?最后，资金归属很明确，租金是房东的，贷款是租客申请的。

为啥要搞个独立第三方呢?

怎么做呢?租赁合同中，明确租金给付周期，是否使用租金贷。租客交租金，按月还是按季，房东收租金，按月还是按季。如果使用租金贷，贷款资金全部进入租客账户或房东账户，该按月付就按月付，该按季度付就按季度付。不能把简单问题复杂化，更不能以禁止而掩盖监管缺失或无能。

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2021年1月31日

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