房地产市场正在发生重要的改变，这一切都源于房子是用来住的不是用来炒的这个定位的逐步落实。2021年注定是调控大年，近期，为抑制楼市“虚火”各地大显身手，陆续出台调控政策，有数据显示，年内累计房地产调控政策次数已达97次。

这一轮楼市调控主要集中在一线城市和热点的二线城市，虽然我一向认为这些城市反而是未来房地产发展的主流方向，但是你也必须知道，再好也不能炒作了，房住不炒下必然是房价稳定大局目标不变。只要偏离了这个原则，楼市调控必然会施压。

从去年开始到现在，你也见证了国家对楼市调控的决心和力度，这个是不容动摇的。调控无外乎就两点，房住和不炒，严格意义上又是划归为一点，那就是房子回归居住属性。

所以，你会发现现在各地的楼市调控主要围绕严厉打击炒房行为而展开，主要还是稳定房价，防止一些人恶意炒作。在各地的政策中，深圳无疑是比较更受关注的。

这也不奇怪，深圳的房价在全国排第一，平均单价已经高达90049元，比排名第二的北京的66493元高出不少，虽然我认为有时不同机构统计出的数据差距很大，但深圳房价之高却是不争的事实。

于是，深圳也成为了第一批被调研督导的城市。接着深圳的举动可以说挺令人意外的。

2月8日，深圳突然宣布建立二手住房成交参考价格发布机制，对全市3595个住宅小区制定了二手住房成交参考价。因参考价明显低于市场挂牌价，被指直接调控二手房价格。

众所周知，新房一般都有限价，所以房价基本上可以调节，但是二手房市场一直以来都是所谓的“市场价”，表面上很公平很客观，实际上你是知道的，购房者永远不可能有主动权，甚至还出现业主漫天要价的情况，说完全随意由着自己的性子可能略显夸张，但事实却是很多人真的不讲武德。

前段时间就有业主一小时就涨了40万，还有的业主一个月内居然连涨200万，如果是个别现象倒也好说，慢慢地这种完全成了一种常态，丝毫没有什么规律可循。

过去，就是因为新房限价后导致跟二手房价格相差悬殊，很多人在利益驱动下去抢新房，造成只要买了就能大发一笔的心态，而二手房囤积却挂牌虚高。或许你会说了，他挂那么高卖不出去不就自动降价了吗?理论上是，现实还真不是，人家都有自己的手段，也有自己的势力，否则就不会有集体操控房价了。

说白了，要么取消新房限价，让新房涨价，要么让二手房降价，向新房靠拢。哪一种更合理更靠谱呢?显然是第二种，这也是深圳做出的选择。

新政出来后，很多人觉得业主也不傻，比参考价低出那么多，谁会卖啊?“二手房和去年一样，没涨价。以前有些特别强硬的业主没那么硬了，但很多业主还是十几二十万那么涨价。”对于二手房参考价公布后业主的卖房态度，有中介表示。

理论上，我认为一定会双方僵持一段时间呢，毕竟谁心理上也接受不了。业主觉得亏，购房者看不到接近参考价也不会轻易买。

博弈到什么时候呢?终于破冰了?近日，有市场传言指出有业主按参考价卖房，引发关注。按照房产中介的说法是，这套房售价远远低于市场价，因而才这么受关注!业主最后是不得不提出“合理要求”：全款客户优先。

是不是有一种开发商卖房的既视感?硬是让业主卖出了开发商的气势。真的是业主挥泪大甩卖吗?据我了解，还真不是。不能看表面，真相到底是怎样的呢?据中介表示，市场消息中的这套以参考价售出的房源未满5年，且还有欠款，并非486万就能到手。其实，加上税费即使按参考价成交，实际价格跟市场价也基本相当，只不过因为是精装修，才得到了客户的青睐。绝非想象中那么“便宜”。

所以看到了吧，业主不傻，购房者也不傻，都知道自己想要什么。有人表示，你看这么久也就一个急着卖的，还是龙岗的，而急买的大军都看不到头。

意思很明白，就是说还是得抢着买。这样可能会造成私下协议成交的事发生，表面上按参考价，但是私下里还得涨价。这是必然的，只要购房者仍然处于劣势地位，就必然会这样。

这个时候最关键的就是政策了，如果政策能够给人一种长期持续的坚定，那么这种僵持就可能会被打破。我认为，政策的初衷就是希望市场慢慢冷静下来，让大家都习惯理性，渐渐地人们也就习惯了，到那时该卖也得卖，该买也得买，就看谁先撑不住。双方已经开始“熬鹰”，看谁能熬过谁。

这对市场释放的信号非常明确，这比以往的任何调控可能都非常有杀伤力，对于打击炒房会起到明显的效果。房住不炒，房价稳定大局已经成为我们判断市场的重要指标。随着投机漏洞不断被堵以及未来金融收紧的预期，不少投资者需求也会发生转变。

购房者还是要有点定力，刚开始，业主肯定无法接受这样大的价差，时间长了，首先如果资金需要可能先撑不住，还有就是日久天长，大家也都会习惯，而且明年参考今年的房价也不会差别太大，也就会接受了。最先撑不住的还是那些炒房者，千万别说他们不怕，他们有钱但他们更怕。

参考价出台的目的，就是给楼市降温。之前炒房者(也包括所谓投资业主)跟中介串通爆炒房价左右“市场价”，购房者只能参考这个价格，都属于被动的无奈。现在一刀斩了这个市场价并给出参考价，可谓是精准打击。首付大幅度提高配合信贷大幅度收紧，这对于炒房大户绝对是暴击，现在谁会全款炒房?