市区“喜上眉梢”，环城“面无表情”，远郊“黑脸嘟嘴”。

这是目前天津楼市，各梯队的“脸色”。

“脸色”依何而来?成交量。

量在价先的铁律破不了，想判断价格涨跌，必先关注成交量。

今年半场已过，新房市场的格局，有了明显变化。

回归市区。

市区新房成交面积，在全市占比越来越高。

3月开始，连着4个月增长，从占比7%已飙升到11%。

就是说，全市成交的新房，大约十分之一都来自市区。

成交面积也从3月的10.1万平米，增长到6月的13.6万平米。

连一向低迷的河北，每个月都能增长4000多平米。

买房人回归市区，已经坐实，更加佐证了今年的“改善先行”。

表现最好的是河西，稳坐环城一哥的位子。

6月河西新房成交量，竟比5月增长了45.4%。

成交量连续3个月上涨，价格就会有变化。

所以河西具备涨价基础，也确实有些楼盘涨价了。

绿城诚园120平米户型稳稳涨到4.3万/平米。

天津瑞府104平米户型也涨到3.9万/平米。

只要市区成交量稳步上涨，价格就能抗住，甚至抬头。

远郊价格战苗头出现。

天津新房市场容量稳定，每年1300万方左右。

市区成交占比增长，那一定就有占比下降的，严重内卷。

远郊的成交量占比，在逐月走低。

3月还能占比35%，6月已减少至27%。

2019、2020年，远郊一直是成交大户，全市占比从没下过30%，今年破线了。

量在价先，连续3个月成交量下降，价格一定扛不住。

远郊的价格战，已经开始了。

团泊东动手了。

富力新城又祭出了5700元/平米的价格。

因为团泊东成交量不行了，去年还能保持板块成交前5名，6月都被碾压到第7名。

武清也疲软了。

中央水城世茂国风雅颂洋房都降到1.45万/平米，去年年底2.15万/平米。

商务区也出现小高层1.55万/平米的价格，年初都在1.8万/平米的水平。

宝坻同样撑不住了。

金辉城优步学府首开1.2万/平米，现在特惠降到1万/平米。

红星城市广场出现1.1万/平米的价格，原来1.2万/平米扛不住。

蓟州也参战。

蓟州新城的中交天郡，首开价格9000-11000元/平米。

这个板块之前一直保持在1.2万/平米。

蓟州属于地缘封闭市场，宝坻、武清、团泊更多靠“新天津人”撑场子。

5月天津重拳打击违规代办落户“黑中介”，抓获嫌疑人110人，这对远郊市场有不小打击。

成交量减少未见“止步”，下半年远郊楼市，房价不会涨。

环城新房成交量稳定，全市占比也稳定。

量稳，价自然稳。

所以环城房价基本面并不动荡。

但仍然是分化的，宾水西、国展西、海教园等明星板块房价看涨，有量也有价。

北辰比较颓，环外板块基本哑火。

环内的比如中储城邦高层降到1.7万/平米，还是不走量。

如果降价没换来量起，那就代表价格还没降到位。

2018-2020年，天津新房成交“远郊为王”。

2021年上半年，队形重整。

环城冲到第一位，碾压远郊的成交量。

同时，市内六区占比越来越高。

积压的改善需求开始释放。

买房半径逐渐收缩到市区，以及外环线附近等“安全区”。

这也是天津新房价格完成去泡沫，变得更健康、扎实的结果。