观点地产网不太意外。和盛正式拿下乐康村和庐江村的旧改。

1月21日，经村民代表公开投票，广州市海珠区沣河(乐康村、庐江村)改造项目合作企业最终确定。

这是广州城市更新和网络投资以来，总投资最大的旧改项目。

项目总面积约112.71万平方米，改造范围内总建筑面积335.94万平方米。是海珠旧改项目中涉及房企的第二大改造区域；算上250.77亿元的善后安置资金，项目改造总投资为346.67亿元。

“100%”的数字在记录通过率的投票板上特别显眼，这对于和盛来说是一个令人满意的结果。

这个结果来自于差额投票机制，也就是说，在场的村民都投了赞成票。

这个过程似乎很平静。村村民程先生未参加本次投票。他告诉观点地产新媒体：“聚集了乐康、庐江村集体经济合作社全体股东的微信群，没人讨论。”

从干预到合作

抓住第一次机会的结合将形成最终的合作企业，这是一个预期的结果。

在2018年召开的三旧省推进会上，庐江村、乐康村被纳入和盛旧改范围。

2019年4月10日，和盛成功与庐江村、乐康村签订旧村改造合作意向协议。一般来说，确认合作意向，企业要进行前期改造方案的编制、改造政策的宣传、对“两违”建设的管控、经济效益的测算等前期工作。

和盛已经熟悉这个地区。

"旧改项目的拆迁范围原本是联合盘."程先生说，和盛已经对庐江村和乐康村社区进行了微观改造。

虽然有意向进入合作企业，但很多村民对旧改的进展不抱太大希望：“这一带想成为‘仲达创新科技谷’，但这个概念我在10年前就听说过。”

据了解，该项目于2011年开始选择合作企业，至今已近10年。

熟悉该项目的内部人士透露，主要的协商在于政府和企业之间。

“这个项目的利润很高。区政府早就想更新这个低附加值地区，把这一块纳入税收，但多年来一直没有突破。”重点是需要引入有实力的房企进行资金支持。

从项目本身的品质和发展潜力来看，首先地理位置得天独厚。乐康、庐江村位于海珠区凤阳街道仲达板块，与繁华的客家村隔墙相望，与广州塔直线距离仅约2公里，是广州新中轴线的重点规划区域。

以“仲达布匹市场”著称的乐康、庐江两村，从十几年前的市场自由发展，成为全球最大的纺织专业市场。高峰时，这两个村庄的移民人口估计增加了15万。发达的纺织专业市场承载了大量的外来就业人口，这使得乐康和庐江村通过土地外包和租用自建房屋赚取了大量利润。

根据凤阳街道公布的成员(股东)分红名单，2018年，庐江村集体经济总收入35367万元，人均分红15.83万元；乐康村集体经济总收入68109万元，人均分红约24.44万元，成为凤阳街道最富裕的经济社会。

扩大到整个海珠区，“十四五”规划在征求意见稿中提出，对该区的长远发展目标。总的来说，海珠新的发展空间布局可以用“上”来概括

该区旧改的发展定位是分批、分步对街道村级工业园区进行改造升级，逐步退低端业态，利用区位优势引进信息技术、生命健康、人工智能、新材料等新一代创新产业。

这也意味着合作企业要进口更多的资源。

随着红头文件的下发，项目整改的推进需要提上日程。就在几个月前，该项目所在的区域在市政设施方面进行了重新规划。

2020年11月26日，经过村集体投票，同意公开选择合作企业招商，最终迈出了“入市”的关键一步。

基于一定的利益平衡，旧改增加了一些周边配套设施作为附加条件，即投标人需承担华盛南路道路大修工程(项目金额约1600万元)、叠景路临时维修工程(项目金额约1000万元)、凤江小学校园综合改造提升工程(项目金额约2500万元)、科村小学校园综合改造提升工程(项目金额约2500万元)、义金地。

“除了凤江小学、科村小学的校园综合改造提升项目，其余项目本身都是由学生来做。”程先生告诉观点地产新媒体，此前进行过社区微改造，也参与了周边配套建设的开发，但并非都符合市级验收条件。

资金、时间之问

但合生拿下该巨额投资项目，亦引来市场质疑的声音，讨论集中点放在资金压力和“慢开发”的问题上。

首先在资金问题上，按照目前两村经济社每年的高额营收和分红，拆迁成本实在太高。

“要规划的创新谷所在区域，恰好是康乐村村民年底分红的来源。那些公开的数字(分红数据)只会多，不会少。”村民李先生指出。

招商文件中对申请人的资格要求，亦设置了资金门槛。

其中提及，申请人须为内地A股上市公司或联交所主板上市公司，2019年总资产不低于1300亿元，净资产不低于600亿元，资产负债率不高于65%，且具有与项目相匹配的自有资金及融资能力。

查阅2019年财报，截至期末合生资产总值为2041.04亿港元，资产负债率为63%，现金及短期银行存款则为141.02亿港元。

不过若是以2020年上半年指标，合生将被排除在外。

于2020年6月30日，合生负债总额为1700.02亿港元， 较2019年末上升32%，资产负债率则为69%，此外现金及现金等价物较2019年末增长21.6%至153.67亿港元，但短期借款从126.89亿元猛增至172.83亿港元，现金无法覆盖短债。

“这个旧改体量太大了，单独合生拿不下。”这样的市场声音并不少。

过往多年“多囤地、慢开发、高溢价”的发展方式，让合生保持较高利润，不过也使其错失规模增长的良机。

曾被万科创始人王石称为中国房地产界真正的“航空母舰”，合生在北上广深等一线城市拥有大量低成本土地。截至2020年6月30日，合生土储建面为3170万平方米，管理层认为该等土储足以满足集团未来七至十年的发展需求。

其中有85%的比例处于待发展或发展中，此外合生应该还有尚未转化为土储的旧改项目未并表。

有数据显示，2019年合生土储总货值便有超3195亿元，相比之下销售规模远远未匹配上，2019年首次冲破200亿大关，2020年实现358.34亿元销售额，同比增长53.9%。

多项目长期“搁浅”应是主要原因。

观点地产新媒体发现，截至2020年上半年，合生创展现存将近80个项目中，将近三分之一项目开发超过10年仍未完工，位于广州的四个项目开发超过20年。

同时，合生多个旧改项目进展也比较缓慢，距离广州地标建筑广州塔不到2公里的海珠区旧厂改造项目合生TIT国际纺织城科贸园便已闲置多年，包括骏景花园、珠江帝景、帝景山庄在内的多个项目，开发周期也均超过十年。

本次合生拿下康乐、鹭江村旧改，项目进展速度是村民所担心的。

不过招商文件中对改造时间上设定了严格的排期要求，如未能按照规定期限完成任何一项工作，将视为竞得人严重违约。

按照规定，合生要在2021年12月31日前完成实施方案审批、完成补偿安置方案表决并启动补偿安置协议签约，在2023年9月30日前完成全部安置地块上的房屋动迁交房。

“2025年底前完成安置房建设的要求其实并不算苛刻。”广州中原地产项目部总经理黄韬曾表示。

不过合生近年来似乎也开始提速，一方面加快开发节奏和供货，另一方面更趋向于多元化拿地方式，尝试联合操盘、小股控盘的方式，介入到项目开发过程。

抢占广州旧改这块蛋糕，合生的势头并不弱。算上本次拿下的康乐与鹭江村，合生在广州区域的旧改项目已超过10个。

2020年4月，合生以33.31亿从珠光控股手中接下黄埔区火村旧改项目，项目占地面积接近61.51万平方米;10月8日，再联合知识城(广州)投资集团签约黄埔区九龙镇迳头村旧村改造项目前期服务。